-顺驰物业荆州太阳城小区管理中心工作汇报报告-物业管理

- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,1,信念驱动创造奇迹 激情挑战实现梦想,荆州项目入住工作汇报,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,2,荆州项目入住工作汇报,第一部分 一期项目概况简介 第二部分 聚焦3·18入住情况介绍 第三部分 一期入住几点经验 第四部分 入住工作中的不足与缺陷 结束语,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,3,一期项目概况简介,1、荆州太阳城一期主要经济指标（3.18入住范围） 案名：柏林公园 占地面积：96亩 总建筑面积：7.2万 容积率：1.12 绿化率：35.3% 楼栋数：15栋住宅(不含点高)、1条商业街 总户数：410户住宅、88套商业 合同入住日期：2005年3月18日 工程开工日期：2004年6月24日 开盘销售日期：2005年7月26日 项目工期：9个月,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,4,一期项目概况简介,2、项目销售情况 可销售总套数：410套住宅/88套商业 实际销售套数：317套住宅/33套商业（截止3.18） 销售率：78% 业主层次样本数258（情景162户/花园81户/叠拼3户/联排3户/商业9户）,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,5,一期项目概况简介,3、入住工作难点 1）工程方面 由于各方面原因，到04年12月底，工程进度严重滞后，实现3·18正常入住被喻为“不可完成的任务”，主要的困难归纳为以下几点： 进度：本工程从04年6月24日进场施工，定于05年3月18日入住，其间只有9个月时间，由于各种原因工程进度严重滞后，到04年12月底，工程整体进度仅完成50%，除部分住宅主体工程基本完成外，配套、外檐、景观、道路均未开工； 工期：到12月底，余下2个多月工期中，受冬季气候和春节放假影响，有效工作日十分有限； 气候：本地冬季多雨雪，又恰遇10年来雨雪天气最多、气候最恶劣的一年，对工程施工影响极大； 资金：项目运做资金缺口巨大，由于资金紧张，不能按时支付工程款，施工合作单位失去信心、消极 怠工造成工期更紧；,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,6,一期项目概况简介,3、入住工作难点 2）销售方面 04年12月底，由于工程形象进度滞后、资金紧张、集团合并领导团队调整等原因，外界谣言四起，严重影响客户信心，同时制约项目销售，实现顺利入住的主要困难体现在： 客户：由于工期及外界流言，已购房客户对能否实现3·18入住普遍持怀疑态度，信心的动摇使客户关系维系难度加大。 承诺：在开盘销售时的七大承诺中“延迟交房一天赔偿200元”是我们头上的悬石。 压力：面对销售承诺和客户质疑，各方面压力巨大，因此而能否实现3·18入住是重树客户信心和我们自己信心的关键。,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,7,一期项目概况简介,3、入住工作难点 3）物业方面 物业从6月份就介入项目进行前期服务，并针对3·18入住做了大量的准备工作，但面对工期一拖再拖，入住目标无法确定等问题，加上经验的缺乏，在04年底，入住各项筹备工作无法启动，实现入住的主要困难有： 人员：物业员工几乎全部没有小区物业管理经验，更没有入住操作经验；集中入住接待业主需要大量的人员，而项目自身难以满足。 时间：由于各方面原因，物业入住准备工作无法按计划启动和进行，直至05年初，才开始着手招聘和培训人员、进行标识牌等开办物料的采购、各种流程的制定等，面对3·18临近以及春节放假的影响，余下的准备时间很紧。 工程：由于工期原因，工程进度无法满足正常的接管验收和物业移交手续的办理，各种准备工作的计划完全被打断，直到3·18凌晨还有部分钥匙没进行交接、楼道和套内、道路等卫生没有清理，遗留大量建筑垃圾没清运，还有部门施工人员居住在即将入住的房间。 手续：因工程进度原因，直至3·18入住时，小区竣工验收备案证明无法获取，这是证明小区具备入住条件的法定重要手续。 质量：由于工期无法满足进行验收整改的要求，工程仅对单体套内做了一次初步验收，存在的大量问题也无时间返修整改；因赶工期部分工程工艺粗糙、存在质量问题，客观上给入住交房造成困难。,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,8,荆州项目入住工作汇报,第一部分 一期项目概况简介 第二部分 聚焦3·18入住情况介绍 第三部分 一期入住几点经验 第四部分 入住工作中的不足与缺陷 结束语,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,9,聚焦3·18入住工作情况介绍,由于项目前期运作中的一些问题，对实现3·18入住造成很大困难；04年12月底，新的领导团队及时做出调整和布置，确定了“确保3·18入住”的高目标，成立了入住领导小组，各部门分为工程、销售、物业三个方面全力投入入住准备； 实现3·18顺利入住成为荆州项目公司全体员工的共同信念。聚焦3·18使公司上下形成合力，重新开始激情挑战！,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,10,聚焦3·18入住情况介绍,1、工程方面 1）及时调整，与时间赛跑 2004年12月底新的领导团队根据当时工程进度滞后、施工单位失去信心、天气情况恶劣的实际情况，做了以下及时的调整： 迅速确定确保3·18入住的大目标，领导团队与工程部一起和施工合作单位洽谈，把公司确保3·18入住的信心传达给施工单位； 根据当时的工程进度，排定了详细的施工计划，合理的安排主体工程、配套工程、景观绿化工程等穿插施工； 在施工过程中重点协调主体施工与配套工程施工的场地问题。,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,11,聚焦3·18入住情况介绍,1、工程方面 2）务实苦干，确保工程进度 在施工计划执行的过程中，通常碰到各道工序交叉施工，现场协调量相当大，同时天气情况也不理想，造成工期更加紧张，为了完成既定目标任务、确保3·18节点的实现，从04年12月底开始，公司各部门聚焦工程进度： 新的领导团队每周固定召开2次公司例会，工程部坚持每日工作例会制度，通过会议核实计划的完成和落实情况，协调各方关系； 针对问题，找出偏差点，确定调整措施，不让问题过夜； 完不成计划，责任人真正做到不下班不睡觉，督促施工方加班加点。,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,12,聚焦3·18入住情况介绍,1、工程方面： 3）把“不可能”变成可能，目标如期完成 通过两个月的扎实工作，2005年3月18日一期工程住宅部分基本完工达到交房标准，园林景观工程完成全部硬质景观及道路工程，绿化完成90%并重点突出景观湖周边景观，达到了预期的入住效果。,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,13,聚焦3·18入住情况介绍,2、销售方面： 1）重树市场信心 为消除市场及客户尤其是一期业主对能否实现3·18入住目标的疑虑，重新树立客户对我们的信心，销售部结合推广策略有计划的做了一系列的工作： 在1-3月份以“百亿顺驰、绝对第一”、“阳光城市、领袖荆州”等为主题进行宣传，塑造名企、大盘形象； 利用春节对业主进行关系维系，把我们的信心向客户传递。 入住前对小区进行整体包装，营造入住氛围，增强客户体验。,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,14,聚焦3·18入住情况介绍,2、销售方面： 2）细致的流程准备 从2月底开始，销售按照确定的入住方案，进行流程分解，确定人员分工和岗位职责，非常顺畅地与物业、财务进行协作、从现场布置、宣传资料准备、业主资料移交、两书等文本的准备等方面按照流程需要进行了细致的落实。 在集中入住阶段，销售部负责接待业主进行房款结算和办理产权手续费用的交纳，确认业主资格发出物业入伙通知书，现场采用一条龙的服务方式非常顺畅和高效。,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,15,聚焦3·18入住情况介绍,3、物业方面 1）把该做的尽量做到前面 为确保3·18入住顺利，从05年1月开始，针对本地实际情况和项目特点，物业部从以下几个方面做了精心的前期准备： 客户梳理：物业在销售的协助下，在入住前对业主进行关系维系和意见调查、并在入住1个月前集中对问题客户进行处理，将纠纷隐患化解在入住前，入住期间没有发生一起大的客户纠纷，这项准备工作起到了很好的作用。 流程策划：由于需要在短时间内集中办理入住，为保证高效率和入住过程的规范，物业部与销售、工程、法务等部门一起反复讨论，并在集团派来支援的专家的指导下制定出适合项目特点和实际情况的入住流程和支持表格、公共文本等。 人力准备：05年1月，新领导团队明确了确保3·18入住的目标，为了更好地满足入住工作的需要，物业部及时调整年后招人的工作计划，克服年终招聘和春节放假等困难，提前完成了一期入住前后所需要的人力招聘和封闭式培训工作，为农历新年后顺利进行其他准备争取了时间。 物料准备：从入住前3个月开始，物业部就着手开始了入住所需要的各种印刷品等开办物料的采购。在入住前，所有的物料全部按计划到位，有力的支持了入住的进行。,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,16,聚焦3·18入住情况介绍,3、物业方面： 2）分工协作忙而不乱 3·18前后，集团调派各地物业骨干20多人支持荆州项目，近100名顺驰物业员工激情上演了一场壮观的“入住”大会战，有效地组织和分工协作使各项有序推进： 入住前15天，物业负责协助销管通过各种方式将入住通知发给业主，为避免入住业主过于集中，随后通过电话一一与业主确定入住日程，进行分流； 按照确定的入住流程和方案进行反复模拟，在熟练掌握的基础上，发现了其中的难点加以重视。 物业人员分为现场服务组、业主接待组、财务收费组、房屋验收组、售后服务组等，确定责任人和作业标准、考核标准，各负其责； 收集工程、开发、销售等相关问题的统一口径，建立三级投诉处理制度和紧急问题的处理预案； 与工程紧密配合，由于工程进度原因，在3月17日才进行钥匙交接、马上连夜进行钥匙核对，18日凌晨开始，物业组织外协力量近200人连夜对小区进行整体保洁； 3·18当天共接待入住43户，入住现场非常有序，没有发生一起纠纷，为缺乏经验而如履薄冰的物业员工长长舒了一口气：比我们预计的要轻松。,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,17,聚焦3·18入住情况介绍,3、物业方面： 3）完成情况 截止4月7日物业入住工作的完成情况如下： 入住完成246户，完成率78%； 最大入住接待量：43户（3月18日） 各项费用收缴率100%，物业费收入完成25.6万元（包括优惠单免费额12.8万元）； 客诉与纠纷情况：入住前后有效客诉共7例，已解决6例；入住现场共发生客户投诉3例：一例为业主质疑入住条件不具备要求按承诺赔偿（经洽商免除1年物业管理费解决）、一例为办理入住并装修房屋时发生因雨顶面和墙角严重渗水（采取调房解决及免5年物业管理费解决）、另一例为所购房屋边上有厢变问题正在解决过程中。无重大纠纷发生。 开始装修户数：24户。,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,18,荆州项目入住工作汇报,第一部分 一期项目概况简介 第二部分 聚焦3·18入住情况介绍 第三部分 一期入住几点经验 第四部分 入住工作中的不足与缺陷 结束语,- 本资料来自 www.m448.com -荆州顺驰水蓝房地产开发有限公司,19,一期入住几点经验,1、入住工作的组织方面