房地产投资分析幻灯片ppt第五章

第五章 基础数据估算,内容提要,5.1房地产投资与成本费用估算 5.2收入与税金估算,5.1 房地产投资与成本费用估算,5.1.1 房地产投资与成本费用的概念和构成 1房地产投资的概念和构成 概念：房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的投资行为。,构成： 房地产开发项目总投资=开发建设投资+经营资金 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用（具体见表5-2）。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。,表5-1 项目总投资估算表 单位：万元,表5-2 开发建设投资估算表 单位：万元,2成本费用的概念和构成 概念：成本费用是指投资者为进行投资获得收益所必需付出的代价。 构成：成本费用=开发产品成本+经营成本,3房地产投资与成本费用的关系,图5-1 房地产开发项目总投资构成图,房地产开发项目开发完成后，如果存在自营或出租部分，则房地产开发项目投资与成本满足下面的等式： 开发项目总投资=开发建设投资+经营资金 开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本 将上述两等式进行整理得： 开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金 如果房地产开发项目在开发完成后只有出售而没有自营和出租部分，则开发项目总投资中就不存在经营资金，同时开发建设投资全部形成了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发项目投资与成本满足下面的等式： 开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本,现实中有更多的投资属于置业投资，置业投资与房地产开发投资在投资和成本方面存在一些差异，其相互关系如表5-3所示。,表5-3 房地产投资估算中的投资与成本的关系表,房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581，休养所为1 200，综合商场为1 000。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。 （1）如果该项目只有租售部分无自营部分，那么总投资是多少？ （2）如果该项目开发完成后用于租售，那么总投资是多少？,如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。,5.1.2 房地产投资与成本费用估算的要求和依据 1房地产投资与成本估算的要求,房地产投资分析一般可分为投资机会研究、初步可行性研究（项目建议书）、可行性研究、项目前评估四个阶段。房地产投资分析的不同阶段对投资估算的精度要求如表5-3所示。,尽管估算在具体数额上允许存在一定的误差，但必须达到以下要求： （1）估算的范围应与项目投资方案所涉及的范围及所确定的各项内容相一致。 （2）估算的投资内容和费用构成齐全且计算合理，不提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。 （3）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。 （4）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。 （5）估算的准确度应能满足房地产投资分析不同阶段的要求,表5-4 建设项目决策分析与评价的不同阶段对投资估算的精度要求,房地产投资估算的依据包括以下几个方面： （1）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。 （2）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构发布的物价指数。 （3）部门或行业制定的投资估算办法和估算指标。 （4）拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。 （5）拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。 （6）土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定及相关的市场资料。 （7）地方政府制定的有关取费标准。,5.1.3 房地产投资与成本费用估算的方法 投资估算的方法=简单估算法+投资分类估算法 1简单估算法 简单估算法是根据已建成的类似项目的投资，经比较修正，得出待估算项目投资的方法。简单估算方法估算精度不高，主要适用于投资机会研究和项目初步可行性研究阶段。 2投资分类估算法 在项目详细可行性研究阶段应采用投资分类估算法。,5.1.4 房地产投资与成本费用的具体估算 房地产投资与成本费用具体估算主要采用投资分类估算法。 1土地费用 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。房地产项目土地使用权的取得有多种方式，所发生的费用也各不相同。 土地费用的估算一般可以采用市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法等各类评估方法进行评估。,2前期工程费 前期工程费主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 （1）项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般是按总投资的一定百分比估算。 （2）项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。 （3）土地开发中“三通一平”（通水、通电、通路、土地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、通电、通路的费用。,表5-5 前期工程费估算表 单位：万元,3基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 基础设施建设费通常采用单位指标估算法及实际工程量来计算。,表5-6 基础设施建设费估算表 单位：万元,4建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费、安装工程费和室内装饰家具费等。 在可行性研究阶段，建筑安装工程费的估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。,5公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指为市民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。其主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。这些配套设施是不能有偿转让的，一般按规划指标和实际工程量估算。,注：房地产项目投资估算中，应该区分公建设施的盈利性以及是否进行销售。 非盈利性的且不进行经营销售：核算在该费用项下 盈利性的且进行经营销售：则应核算在建筑安装工程费用项下。,表5-7 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元,6开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业的独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。 当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。,7管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 管理费用是按项目投资或前述l5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目，管理费用应在各个项目之间合理分摊。,8财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。其主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业融资发生的其他财务费用。,9销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。各种费用综合起来为： （1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%3%； （2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%； （3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%。,10其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%3%。,表5-8 其他费用估算表 单位：万元,11开发期税费 开发期税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 固定资产投资方向调节税的计收办法和标准是：商品住宅，按总投资额的5%计征；经批准允许建设的楼堂馆所，按投资额的30%计征；解困房等，按总投资额的0%计征；其余按总投资额的15%计征。外资企业免征固定资产投资方向调节税。,表5-9 开发期税费估算表 单位：万元,12不可预见费 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%7%估算。,注： 如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地费用的价格，则不可预见费的取费基础中应不含土地费用。,13运营费用 运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。其主要包括管理费用、销售费用等。 14修理费用 修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。 注：此处的修理费与开发间接费中的修理费是不同的。,5.2 收入与税金估算,5.2.1 收入概述 收入是指房地产投资项目的经营收入，指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。,5.2.2 收入估算 房地产投资项目收入的估算一般包括租售方案确定、租售价格确定和经营收入估算三个阶段。 1租售方案确定,表5-10 房地产开发项目销售计划及收款计划表 建筑面积（平方米），销售收入（元）,表5-11 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 建筑面积（平方米），销售收入（元）,表5-12 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 万元,表5-13 房地产项目出租收入计划表（全部出租方案） 万元,2租售价格确定 在实际定价过程中一般有三种方法：一是成本导向定价法；二是购买者导向定价法；三是竞争导向定价法。 （1）成本导向定价法 成本加成定价法。该方法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成（即利润率）来制定房地产的销售价格，用公式表示为： 单价=单位面积成本价×(1+利润率), 目标定价法。该方法是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量，再加上按投资收益率确定的目标利润额来定价的方法，用公式表示为 单价=(总成本+目标利润+税金)/预计销售面积 目标利润=投资总额×(1+投资收益率),注：目标利润定价法的优点是可以较好地帮助企业实现其投资回收计划；缺点是较难把握，尤其是对总成本和销售量的预测要求较高，预测不准会使得制定的售价不合理，直接影响企业销售目标的实现。,（2）购买者导向定价法 认知价值定价法。 价值定价法。,（3）竞争导向定价法 领导定价法。 挑战定价法。 随行就市定价法。,3经营收入估算 （1）销售收入 销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。其计算公式为： 销售收入=可出售建筑面积×销售单价,注意： 可出售面积比例的变化对销售收入的影响，以及由于规划设计的原因导致不能售出面积的比例增大对销售收入的影响。,（2）租金收入 租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。其计算公式为： 租金收