住宅专项维修资金制度课件

住宅专项维修资金制度,2007年12月4日，根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，并于2008年2月1日起施行。该办法对加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，都起着重要的作用。,记者近日从市住房保障和房屋管理局了解到，为了加强住宅专项维修资金的管理，确保维修资金合理使用，我市在维修资金使用过程中，严格实行工程审计制度和现场勘查制度，坚持按比例拨付商品房维修资金，保证专项维修资金的合理使用，确保了业主的合法权益不受损害。在管理方面采取了信息化管理，做到了维修资金应收尽收、安全存储、合理使用，维修资金交存量呈快速上升趋势，截至 2011年底，余额已达 3.94亿元。,全国交存的住宅维修资金已经超过1万亿元，但是使用率却不足1%。 截至2013年7月，北京交存资金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率仅为1.55%；截至2012年10月，广州市交存资金约81亿元，使用8000万元，使用率仅为0.99%；截至2012年1月，天津市交存资金为145.4亿元，使用仅为7753.5万元，使用率仅为0.53%。,2/3的业主签字难、真实性鉴定难、业主对公共设施建设的不关心成主要问题。 截至目前，呼市已经累计归集约3.5亿元住宅专项维修资金，使用率为5%。孟志浩说：“这个使用率在全国并不低，维修资金使用最主要的问题是三分之二的业主签字难，同时行政管理部门对签字后的真实性鉴定难，最主要的是业主对于维修资金的认识不到位，部分业主对公共设施建设不关心。” 针对维修资金在使用中日渐出现的问题，孟志浩表示，呼市房管相关部门将于近期修订呼和浩特市商品住宅维修资金使用细则，从管理者的角度严格把关，让维修资金用得更安全。同时，也将加大相关工作的宣传力度。,起因:海天花园小区业主委员会以及物业公司被施工方告上法庭。原因是施工方施工后36万元的工程款索要无门，而小区业主由于不满意维修结果不同意动用该小区的住宅专项维修资金。通过开庭，法庭最后建议施工方、业委会以及物业公司协商解决。 呼市物业处：小区未递交维修资金申请书 根据当时三方签订的合同，工程款的来源为小区的住宅专项维修资金，但由于业主不满意维修结果，部分业主不同意动用维修资金，导致维修资金申请陷入僵局。 律师：相关管理制度不健全 呼市物业管理处副处长孟志浩表示，花费36万元属于大修，虽然维修资金由房管部门代管，但海天花园业委会以及物业并没有向房管局申报,就开始进行施工，导致这一问题的发生。而呼市物业管理处作为政府监管部门，事情发生后，应当督促业委会上报维修资金的申请进而划转使用，作为政府责任部门，应当发挥行政部门的指导以及管理职能，对业委会和物业公司进行制裁或行政处理。这也正是目前对住宅维修资金的使用计划报批管理制度不健全带来的弊端以及管理漏洞。,一是各房地产开发企业在与业主办理房屋交接、入住手续时，不得以任何理由再向业主收取住宅专项维修资金，住宅专项维修资金应由业主自行到指定银行交缴。 二是凡已在住房保障房屋管理局办理了住宅专项维修资金备案手续的房地产开发企业，如果有收取住宅专项维修资金的，务必在11月15日前，将收取明细报呼市物业管理处，并做好移交工作。,三是凡未办理住宅专项维修资金备案手续的房地产开发企业，如果有收取住宅专项维修资金的，务必在11月15日前，将所收取的住宅专项维修资金及利息如数返还给业主，并将收取和退还清单于11月25日前报呼市物业管理处备案。 四是凡在规定时间内没有按要求做好清退、移交和备案等相关工作的企业，一经查实将移交司法机关进行处理。 五是成立专项清查小组赴各房地产开发企业和物业服务企业进行督查，促使各房地产开发企业、物业服务企业及时自觉纠正违规行为。,住宅专项维修资金制度,一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门 二、住宅专项维修资金的交存 三、住宅专项维修资金的使用 四、住宅专项维修资金的监督管理,一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门(B级),1住宅专项维修资金的定义 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。,2共用部位、共用设施设备的定义 共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,案例：小区电梯罢工俩月，维修费用该谁负担?,滋嘉鲤北区4号楼的一部电梯坏了，围绕电梯维修费由谁来“埋单”，物业和业主们产生了争议。物业说要申请住宅专项维修资金修电梯，却遭遇一些业主的反对，业主认为缴纳的物业费中已包含电梯费。如今，这部电梯坏了有两个多月，仍迟迟无法“上岗”。那么对于该部已经过了保修期范围的电梯坏了，该由谁出钱维修呢？,评析：,电梯出现故障需要维修、更换和改造时，可以向住房部门申请维修基金，因为电梯属于共用部位。按照住宅专项维修基金管理办法规定，申请维修基金，必须得到三分之二以上的业主签字同意。 电梯属于特种设备，物业必须要雇佣专业维保公司定期对电梯进行必要的维护和保养，这都需要支付费用，物业向高层业主收取的电梯费，就包含支付维保公司日常维保的费用，以及保证电梯正常运行的电费，还有支付年检的费用。而按照规定，电梯费中不包含大修、更换和改造等费用，一旦电梯出现大故障，这远远超出电梯费的支付范围，那么，物业或业委会可申请启用维修基金解决。,案例：,某小区7号楼因排污水管堵塞，污水从2楼201室的地漏中倒灌出来。因该房主出差，房内暂无人居住，因此该房室内大面积漫水，并从楼地面渗透到楼下101室的屋顶，使得201室的木地板、部分家具以及101室业主精心装修的室内屋顶受损严重。此后，在现场疏通时，未发现任何认为的致使排污管堵塞的不当使用，因此无法确定责任人，两业主将物业公司告上法庭。,评析：,法院判决： 物业楼房的排污水管是房屋的共用部位，作为物业服务公司应对管区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业服务公司疏于管理，致使排污管道堵塞，造成排水不畅，给101、201室的业主造成了损失，对此，物业公司应当承担赔偿责任。,3管理原则 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。,4监督部门 国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。 县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。,二、住宅专项维修资金的交存(A级),(一)住宅专项维修资金的交存主体 (二)住宅专项维修资金的交存金额 (三)住宅专项维修资金的交存方式 (四)住宅专项维修资金的管理,(一)住宅专项维修资金的交存主体,住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类： 1住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。 2住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。 3涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。,案例：二手商品房住宅专项维修资金该不该交？,2009年，王女士通过中介看好一套2007年的二手商品房，总价35万。该套房屋整体房屋状况良好且地处繁华位置、交通便利，王女士看后十分满意。在与该业主签订房屋买卖合同中发现一条关于住宅专项维修资金由谁来交纳的条款，其中王女士所购的这套二手房原业主所交纳的住宅专项维修资金为6000元。那么这笔钱王女士应不应该支付给业主呢？,评析：,我国物权法第72条第2款规定，“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理权一并转让。”因此，作为业主共有权重要组成部分的维修资金所有权，房屋所有权发生转移时，亦应予转移。 转移程序：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。,(二)住宅专项维修资金的交存金额,1商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门根据本地区情况确定并公布。,呼市从2011年1月1日起，按照住宅专项维修资金管理办法的规定调整了维修基金收缴标准，调整后的标准为多层普通住宅每平方米50元，别墅和多层框架带电梯的住宅，每平方米上调至60元，高层住宅每平方米90元。 北京市已确定住宅专项维修资金交存新标准。业主在办理房屋入住手续前，首期住宅专项维修资金按照6层以下为每建筑平方米100元，超过6层为每建筑平方米200元的标准进行缴纳。,2出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。,(三)住宅专项维修资金的交存方式,1商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。 2已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。,3未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。 4业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。,(四)住宅专项维修资金的管理,1业主大会成立前住宅专项维修资金的管理 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。,业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门委托所在地商业银行开立公有住房住宅专项维修资金专户负责管理。开立公有住房住宅专项维修资金专户，按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。,2业主大会成立后住宅专项维修资金的管理 业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。,业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。 直辖市、市、县人民政府建设(房地产