《物业管理实务》第七章讲义课件

第七章 房屋及设施设备管理,物业管理实务内容结构,早期介入,前期物业管理,常规物业管理,房屋及设施设备管理 物业环境管理 公共秩序管理,承接查验 物业入伙 装修管理,人力资源管理 财务管理 档案管理 风险管理 应用文书,物业招投标,客户管理,物业服务企业,物业服务合同,一 大纲要求,1、考试目的 测试应考人员对物业管理房屋及设施设备管理知识的掌握程度，重点考察应考人员对房屋及设施设备管理的基本内容、方法和要点，以及相关计划、制度的制定、执行等方面知识的掌握程度。,2、基本要求 掌握：房屋及设施设备管理的内容、方法和要点，维修养护计划的制定和实施，设施设备运行管理的实施。 熟悉：房屋及设施设备的种类和作用，制定维修养护计划的方法，设施设备运行管理的内容和要求，相关管理制度的制定、执行、外包控制，几种典型设备的管理。 了解：房屋及设施设备管理的目标，设施设备的节能管理。,一 大纲要求,二 内容结构,三 知识学习,1、房屋及设施设备管理概述 房屋及设施设备的种类和组成部分 房屋的种类及组成部分,三 知识学习,房屋的组成部分 结构部分、装修部分和设施设备部分。 设施设备主要包括： 供配电系统、消防系统、空调系统、采暖系统、管道煤气系统、给排水系统、电梯系统、电讯和智能化系统等。,三 知识学习,房屋及设施设备管理的基本要求 基本要求 做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。 开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。,三 知识学习,评价参考主要指标 房屋及设施设备评价参考的主要指标包括： 房屋完好率：完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和，占房屋总建筑面积的百分比。 危房率：危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比。 设施设备完好率：完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。,三 知识学习,房屋完好等级的评定方法 根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类： 完好房 、基本完好房 一般损坏房、严重损坏房 、危险房,三 知识学习,完好房 房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。,三 知识学习,基本完好房 房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。,三 知识学习,一般损坏房 房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。,三 知识学习,严重损坏房 房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。 危险房：房屋承重构件已属危险构件结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。,以下不属于按建筑结构类型和材料分类的是（ ）。 A.砖木结构 B.混合结构 C.钢筋混凝土结构 D.墙承重结构 【正确答案】D,【典型考题单选题】,房屋的结构不包括（ ）。 A.基础 B.承重结构 C.屋面 D.暖通 【正确答案】D,【典型考题单选题】,房屋及设施设备评价参考的主要指标包括（ ） A.房屋完好率 B.危房率 C.维修率 D.设施设备完好率 E.维修周期 【正确答案】ABD,【典型考题多选题】,三 知识学习,房屋及设施设备管理的内容与方法 使用管理；维修保养；安全管理； 技术档案资料管理； 采购和零备件管理； 工量具和维修用设备的管理； 外包管理；技术支持。,三 知识学习,使用管理 通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，让业主和使用人充分了解房屋及设施设备的使用方法，正确使用房屋及设施设备。 物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长寿命。,三 知识学习,维修保养 对房屋和设施设备进行定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。,三 知识学习,安全管理 通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立 安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定； 建立健全各类安全管理制度并严格遵守； 提供必要的安全和防护装置装备。,三 知识学习,技术档案资料管理 房屋及设施设备相关技术资料归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。,三 知识学习,采购和零备件管理 加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量； 对不设库存的零部件，建立畅通的采购和供应渠道； 严把采购质量关； 妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。,三 知识学习,外包管理 外包主要有两方面的内容： 将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等； 将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。,三 知识学习,技术支持 技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。 技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养人才的有效方法。,房屋及设施设备安全管理的主要内容包括（ ） A.通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立 安全意识； B.物业保值的评估 C.建立健全各类安全管理制度并严格遵守； D.提供必要的安全和防护装置装备 E.严格遵守安全操作规程，防患于未然 【正确答案】ACDE,【典型考题多选题】,三 知识学习,2、房屋及设备设施维修养护计划与实施 制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法 维修养护的方式与类别,维修方式：预防性维修、事后维修、紧急抢修 修理类别：大修、中修、小修,三 知识学习,维修方式 预防性维修：按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动。 计划性预防维修、状态监测下的预防维修、改善性的预防维修 事后维修：对发生故障或性能降低到不能满足使用要求时进行修理。 紧急抢修：对意外事件引发的故障进行的紧急修理。,三 知识学习,修理类别 大修、中修、小修 修理周期：两次相邻大修之间的间隔时间（老） 修理间隔期：两次相邻计划修理之间的工作时间（月） 修理周期结构：在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。,三 知识学习,制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法 维修养护计划的种类 按时间进度编制的计划：年度、季度、月度 按修理类别编制的计划： 按房屋及设施设备的种类进行划分，如：房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。,三 知识学习,制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法 维修养护计划的编制依据 房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期 房屋及设施设备的使用要求和管理目标 安全与环境保护的要求 房屋及设施设备的技术状态,三 知识学习,制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法 维修养护计划的编制流程 明确目标、收集材料、计划草案编写、计划草案论证、计划确定、执行计划。,【典型考题多选题】,房屋及设施设备的维修保养按维修方式可分为：（ ） A预防性维修 B事后维修 C大修 D紧急抢修 E中修 【正确答案】ABD 【答案解析】维修方式：ABD，修理类别：大修、中修、小修,（ ）是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。 A紧急抢修 B预防性维修 C事后维修 D大中修 【正确答案】B,【典型考题单选题】,三 知识学习,房屋及设施设备维修养护计划的实施 准备阶段 修前预检（掌握技术状态）；修前资料准备（图纸、技术文件）；修前工艺准备（工艺规程或工艺装备）；其他准备。,三 知识学习,实施阶段： 组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制 验收存档：维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、竣工图和验收资料等。,三 知识学习,3、共用设施设备运行管理 制订合理的运行计划 配备合格的运行管理人员 提供良好的工作环境 建立健全必要的规章制度 设施设备的状态管理 节能管理,三 知识学习,3、共用设施设备运行管理 制订合理的运行计划 根据设施设备和物业的实际情况，制订合理的使用计划。包括开关机时间和维护保养时间，使用的条件和要求等。 根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而进行区别，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。,三 知识学习,配备合格的运行管理人员 根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。 操作人员经培训考核合格后才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。,三 知识学习,提供良好的工作环境 工作运行环境不但与设施设备正常运转，减少故障，延长使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有良好的照明和通风等。,三 知识学习,建立健全必要的规章制度 实行定人、定机和凭证操作设备制度，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。 连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。 操作人员必须遵守设施设备操作和运行规程。,三 知识学习,设施设备的状态管理 设备的检查：日常检查和定期检查 设备的状态监测：停机监测和不停机监测，通常采用的有直接检测、绝缘性检测、温度检测、震动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。 定期预防性试验：动力设备、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备。 设备故障诊断技术,三 知识学习,节能管理 【2011年真题综合分析题】 共用设施设备的节能手段有哪两种？每一种手段的措施有哪些？（每一种列出两条具体措施）,三 知识学习,节能管理 采用管理手段节能降耗 采用技术改造节能（投资性节能）,三 知识学习,采用管理手段节能降耗 通过运用各种管理手段，在不投资或少量投资的情况下杜绝能源浪费，减少各种非正常的能源消耗。 措施： 组织和管理体系落实；加强宣传培训树立意识；建立能源消耗的计划和考核制度；物的控制（尽量安排设备能够连续、满载开动使用；调整设备运行时间；合理设定运行参数）,三 知识学习,采用技术改造节能（投资性节能） 通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。 房屋及设施设备的节能管理，必须将管理手段和技术改造两者有机结合，方能达到最佳效果。,【典型考题多选题】,房屋及设施设备维修养护计划的种类通常有哪几种：（ ） A按时间进度编制的计划 B按修理类别编制的计划 C按维修设施设备的轻重缓急编制的计划 D按房屋及设施设备的使用时间编制的计划 【正确答案】AB 【答案解析】：时间进度、修理类别,房屋及设施设备的维修养护应严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，还应注意控制以下几个因素（ ） A.质量的控制 B.人工费用的控制 C.进度的控制 D.维修成本的控制 E.时间的控制,【典型考题多选题】,【正确答案】ACD 【答案解析】维修计划的组织实施应控制以下三个因素：质量的控制、进度的控制、成本的控制,【典