《资产评估原理》幻灯片13章

,资产评估原理 森林经理研究室 甄学宁 xnzscau.edu.cn,第一章 资产评估概述,第一节 资产评估的概念 1、资产评估的对象 1.1 资产的含义 资产评估的对象即资产评估的客体 企业会计准则对资产的定义：资产是企业拥有或控制的，能以货币计量的经济资源。 资产作为评估对象应理解为：某一主体拥有和支配的一种权利或获利能力 资产是一种权力：评估的不是资产本身，而是资产的某方面的权力（使用权、收益权等）； 资产是一种获利能力：资产的价值由其所能带来的获利能力决定；具有获利能力是资产的特征； 资产必须归属于某一主体。,1.2 资产的分类,固定资产：机器、设备、厂房、道路、桥梁 流动资产：原材料、在产品、产成品、现金、银行存款、 短期债券等 有形资产 专项资产： 专项工程物资、专项基金、未完成工程等 长期债券资产：长期债券、股票等 自然资源资产：土地、矿藏、森林、水利资源的所有权 资产 知识产权：专利权、商标权、专营权 可确指无形资产 土地等自然资源的使用权 无形资产 租赁权 专有技术 不可确指无形资产：商誉,1.3 资产评估的定义,简单定义：评定和估算资产某一时点的价格 具体定义：专业机构或人员依照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵照评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的行为 1.4 资产评估的六大要素 评估主体：卖方、买方、买卖双方、独立第三方； 评估客体：被评估资产 评估目的 评估程序：立项 评估报告 确认 评估标准：时间标准和价格标准 评估方法,1.6 资产评估的特点,现实性： 以评估基准日为时间参照确定资产价值；只需说明资产当前状况，不说明过去或现状与过去的联系。 市场性 来源于市场，服务市场，模拟市场，接受市场检验； 预测性 用资产的（未来）潜能说明现在的价值（预期收益，预期使用年限等） 公正性 评估当事人具独立性，仅服务于资产业务，不服务于利益矛盾的资产业务当事人任何一方。 咨询性 资产评估结论无强制执行效力； 评估者对结论本身符合职业规范负责，不对资产业务定价负责；仅供资产交易当事人出价或要价参考。,第二节 资产评估的目的和价值类型,1、资产评估的目的 资产转让，企业兼并，企业出售 企业联营，股份经营，合资经营 企业清算，企业租赁，抵押，担保,2 资产评估的价值类型,2.1 重置成本 指在现时条件下，按功能重置资产并使之处于在用状态所耗成本； 决定重置成本的两个要素：重置完全成本和损耗（贬值）。 2.2 现行市价 指资产在公平市场（无垄断和强制，有时间和资信）上的售卖价格； 决定现行市价的基本因素：基础（成本）价格，供求关系，质量因素。 2.3 收益现值 按“以利索本”的思维，以适当的折现率和资本化率将未来收益折成现值 2.4 清算价格 指在非正常市场上限制拍卖的价格；一般低于现行市价 决定因素：资产的通用性、市场供求关系、清算时间限制,3 价值类型选择的意义,价值类型说明资产评估价值的内涵，具有质的规定性 价值类型对评估方法的选用具有约束性 评估价值是价值类型与评估方法即评估价值质的规定性和量化过程共同作用的结果 特定的评估目的决定价值类型 引起评估价值差异的原因：价值类型不同，评估方法差异,第三节 资产评估假设,1 继续使用假设 1.1 含义： 指资产按现行用途使用或转换用途继续使用（如机器、房 产等不能按分拆的零部件或残料估价） 1.2 确认继续使用的条件： 资产使用者可以得到预期收益 资产上有显著的使用寿命 资产所有权明晰完好 资产经济上、法律上允许转作它用（如土地使用权） 充分考虑了资产的使用功能,2 公开市场假设,交易双方地位平等 交易双方有获得市场信息机会和时间 交易双方都希望得到资产的最大最佳效用（在可能范围内，用于最有利又可行合法的用途） 3 清算（清偿）假设 指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或拍卖的方式在公开市场上出售。 不同假设条件下，分别形成不同的价值：继续使用价值、公开市场价值和清算价格,第四节 资产评估的原则,1 资产评估的工作原则 独立性原则：评估机构和评估人员不受资产业务当 事人影响，保证公平和公正。 客观性原则：评估结果要有充分的事实根据。 科学性原则：根据特定目的，选择合适的价值类型 和方法，制定科学的评估实施方案。 专业性原则：评估机构必须拥有一支工程、技术、 营销、财会、法律和经济管理等多学 科专家组成的专业评估队伍。,2 资产评估经济性原则,贡献原则 某项资产的价值取决于它对其他相关资产或资产整体的贡献，或缺少该项资产时对整体价值下降的影响程度。 替代原则 资产的最高价格取决于能在市场上找到的相同效用替代物 的费用。某项资产的可选择性和有无替代性是资产评估考虑的主要因素。 “菖蒲能通窍，何必用麝香” 预期原则 资产的价值是基于对未来收益的预期值（效用、获利能力、获利有效期限）确定。 注意：资产的客观价值和评估价值往往存在差异；资产评估者的任务就是要缩小这个差异！,第二章 资产评估的理论基础,第一节 资产价值构成理论 1 劳动价值论 资产价值构成的本质与商品价值构成一致 资产的价值由生产该项资产的社会必要劳动时间确定 资产价值随社会技术水平和劳动者技能的提高而下降 原资产的价值最终由先进技术条件下的同类资产的社会必需劳动时间所决定 劳动价值论是典型的生产成本决定论，它从资产供给的角度来度量资产的实际价值，是重置成本法评估资产的理论基础,2 效用价值论,基本思想： 资产的价值由为其占有者带来的效用（收益或心理满足等）决定，效用越大价值越高。 效用价值论从心理分析角度探索商品的价值构成；从资产需求方角度对资产价值进行评价；是资产评估的收益现值法的理论基础。,3 新古典经济学的价值论,3.1 基本要点 商品的价值来源于生产和消费两个方面。生产商品的成本越大价值越高；商品对消费者的效用越大价值越高。 商品的供给与需求关系确定商品的价格（价值） 生产成本越高，供给越少；反之，越多； 效用水平越高，需求越大；反之，越少； 当供需均衡时的价格就是商品或资产的价值 3.2 新古典经济学的价值论对资产评估的意义 必须考虑资产的生产成本 必须考虑资产的市场需求 不同的经济条件和市场供求关系都会影响资产的市场价格,第二节 货币的时间价值,1 货币时间价值理论的基本思想 数量相等的货币不同的时点的价值不同；现在的价值大于未来的价值 原因 持货币可以获得利息：参与瓜分剩余价值（金融资本家、企业家和资本所有人之间） 人们重视现在的效用胜过未来的效用；经济学家把利息视为是对人们“节欲”（将现在的消费变成将来的消费）要“忍受”的“痛苦”的补偿 银行存款只有转化为生产性贷款后，才能从生产者那里获得支付利息的资金,2 货币时间价值的计算方法,2.1 单利和复利 单利：只计算本金的利息 复利：本金和利息都计算利息 2.2 单利终值和复利终值 终值：资本一定时间后的本利和 单利终值 pn = p0(1+ni) 复利终值 pn= p0(1+i)n 式中(1+i)n 为复利终值系数，记为（S/P,i,n） 2.3 现值和折现（贴现） 现值：货币现时价值 折现（贴现）：将货币未来值折算成现值p0= pn (1+i)n 式中1/ (1+i)n为复利现值系数，记为（P/S,i,n） 2.4 利率、折现率和收益率 利率：利息与本金之比 收益率：一定时期内投资收益与相关投资的比率 折现率一般参照银行平均存款利率确定 资产评估中，折现率可以理解为投资者（资产购买者）所期望的收益率,1.5 年金、年金终值和年金现值,年金的定义与种类 年金：一定期间等额收取或支付的货币 先付（预付，即付）年金：每期初收付的年金 后付（普通）年金：各期期末收付的年金 永续年金：无限期等额收付的年金 递延年金：第一次收付发生在第二期或第二期以后的年金（例：付首期后的分月供楼）,年金终值和年金现值计算,后付（普通）年金终值（s）和现值(P) S= A （1+i）n1 /i 式中（1+i）n1 /i 为年金现值系数，记为（S/A,i,n） P= A 1-(1i) -n /i = A 1-1/(1i) n /i 式中1-1/(1i) n /i为年金现值系数，记为（P/A,i,n） 先付（预付，即付）年金现值 S= A （1+i）n1 /(i -1 ) P= A 1-(1i) -n /(i +1) 永续年金现值 P=A/i 无终值 递延年金现值,第三章 资产评估的基本方法,第一节 现行市价法 1 现行市价法及其适用的前提条件 1.2 现行市价法 “通过市场调查，选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行比较调整，估算出资产价值的方法” 1.3应用市价法的前提条件 充分发育活跃的市场 能找到与被评估资产类似（时间、地域、功能等）的参 照物,2 现行市价法的评估方法,2.1 市价折扣法 被评估资产的现行市价相同的全新资产的市价应计折旧 应计折旧（相同的全新资产的市价残值）×已使用年限/ 法定使用年限 2.2 市价比较法 被评估资产的现行市价（相似的全新资产的市价应计折 旧）×调整系数 应计折旧（相似的全新资产的市价残值）×已使用年限/ 法定使用年限 调整系数：考虑交易时间、交易地域和资产功能（过剩或不足） 2.3 物价指数法 现行市价帐面原价×评估日定基物价指数,3 现行市价法的优缺点,优点：反映目前市场情况，容易被交易双方 接受 缺点：需要公开活跃的市场，参照物难找； 不适用于机器设备、无形资产和受区 域环境严格限制的资产 4 现行市价法评估资产的程序,第二节 重置成本法,1 基本思路 按被评估资产的重置成本扣除其各种损耗价值来确定被评估价值 重置成本：按现行市场条件重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额 2 理论依据 资产的价值取决于资产的成本 资产价值随某些因素（自然力、技术进步和政治与政策因素）发生损耗。,3 重置成本法运用及其各项指标估算,3.1 计算公式 被评估资产评估值重置成本实体贬值功能贬值经济性贬值 被评估资产评估值重置成本×成新率 3.2 重置成本法有关指标估算 3.2.1 重置成本及其估算 复原重置成本：用原来相同的材料、相同设计标准、相同的建造工艺，达到其原有功能及其技术性能指标要求；以现时价格复原购建这项全新资产所需的成本。 更新重置成本：利用现代材料、根据现代设计标准，以现时价格生产或建造具有相同功能的全新资产所需的成本, 重置成本估算,重置核算法：总成本直接成本间接成本 直接成本：指直接可以构成资产成本支出部分，如：机器设备的买价、运杂费、安装调试费和人工费等。 间接费用：为取得资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出 物价指数法： 被评估资产重置成本资产历史成本×资产评估日物价指数/ 资产构建时物价指数 功能价值法： 被评估资产重置成本参照物重置成本×被评估资产年产量/ 参照物年产量 规模经济效益指数法 被评估资产重置成本参照物重置成本× （被评估资产年产量/ 参照物年产量）x x规模经济效益指数（经验数据“0.60.8之间） 理由：资产的成本与其生产能力之间不存在线形关系（功能价值法按线 性关系处理）； 规模经济效益指数难以确定,3.2.2 实体贬值及其估算,实体贬值定义 由于使用和自然力作用形成的贬值 实体贬值估算 观察法（成新率法） 由专家或经验丰富的专业技术人员对资产实体进行技术鉴定。判断由于实体损耗给被评资产在功能和使用效率带来的影响程度，从而估算资产的实体贬值 资产的实