上海金桥苏黎世项目策划

- 1 - 第一部分 区域环境概述 一、 浦东基本状况概述 1、 地域品牌的知名度和美誉度已经全面确立 浦 东开发开放至今已经 11 年，期间虽然有过阵痛（管委会主任赵启正甚至还被谑称为“套牢市长”），但是经过多年来数以千亿计的基础设施投入以及政策引导，尤其是在 地铁二号线贯通 、 世纪大道通车 、世纪公园开园、 浦东国际机场 通航和世界 500 强会议成功召开 后 ，浦东的地域品牌 得到了极大的提升 ， 东方明珠、金茂大厦、世纪大道、公园、汤臣高尔夫球场、八佰伴、时代广场等等建筑和设施不仅在上海、在全国都具有相当高的知名度， 如今浦东不仅成为外资、内地 企业积极抢进的投资宝地；也是最适于居住的国家园林城区，吸引了大量区域外客户入住；更是大量高级人才心向往之的就业基地。中国加入 WTO 后，外资将会大量涌入，浦东有望成为全中国最大的得益者。 2、 经济发展迅速，尤其在利用外资方面占半壁江山 近年来浦东的 经济发展保持快速增长之势， GDP 增幅 已连续数年 高出 全市平均水平 4-6 个百分点， 综合经济实力不断增强。2000 年浦东国内生产总值达到 920.52 亿元人民币，人均 GDP 达到 4447 美元，吸引外资额占全市总量的 45%，各项指标的权重越来越高。下表为 2000 年浦东各项经济指标及 权重： 指标 上海市 浦东新区 浦东所占全市的比重 面积（平方公里） 6340 533 8.4% - 2 - 人口（万人） 1313 163 12.4% GDP（亿元） 4551 921 20.2% 吸引外资（亿美元） 63.9 28.8 45.1% 外贸出口额（亿美元） 254 96 37.8% 3、 强投入的市政建设为新区发展提供了动力和保障 1990-2000 年，浦东遵循基础设施先行的战略，共投入 1164 亿人民币进行基础设施建设，现已基本形成了 "空中、地面、地下、港口 "全方位的综合立体交通网络，但目前浦东 作为一个新型城区，在生活配套设施以及人气聚集方面仍有待加强，交通尤其是过江交通尚待改善，今后相当长时间里，新区政府还将一如既往地进行基础设施投入： “十五”期间，还将实施以下重大市政基础设施项目，逐步完成包括越江交通网、轨道交通网和市区道路网在内的“三网”和包括深水港、航空港、信息港的三港工程。主要工程概况和时间表如下： 外环泰和路越江隧道 外环线贯通的节点工程，全长 2882 米，车速 80 公里 /小时。 2000 年开工， 2002 年通车 卢浦大桥 (含济阳路 ) 南北高架道路延伸至浦东的一条规划越江通道 2000 年 开工， 2002 年竣工 外环线浦东段 外环隧道至环南一大道，规划红线宽度 100 米，双向 8 车道 2000 年启动， 2002 年底竣工 磁悬浮 从龙阳路地铁站，到浦东国际机场站。全长 30 公里 2003 年 1 月底正式建成 轻轨明珠线浦东段 浦东段长度为 6 公里，共设 5 座车站 2000 年启动， 2003 年完成 大连路越江工程 全长 2.4 公里。单向双管 4 车道，设计车速 50 公里小时 2001 年开工， 2003 年竣工 - 3 - 复兴路越江隧道 全长约 2.6 公里，双管 4 车道，设计车速 50 公里 2001 年开工， 2003 年竣工 轻轨 PD A 线 途经高桥镇、金桥、黄山、泾东、梅园、潍坊、六里等区域 2002 年开工， 2005 年底建成 外高桥港区三期、四期 总投资 43.08 亿 2000 年已启动 沪崇苏大通道 从浦东五号沟到长兴岛，经崇明过江到江苏海门市青龙港 2002 年启动 5 号高速公路 从外环向南经奉贤、星火工业区，再向西接浙江省的杭金公路 沪芦高速公路 北起外环线环东二大道立交，向南至南国公路，双向四车道 五洲大道 黄浦江边至远东大道，全长 10 公里，红线宽度 80 米 远东大道延伸 龙东大道至五洲大道，全长 9 公里，双向 8 车道 浦东国际机场二期 总投资 10 亿 4、 新区规划发展目标 浦东新区规划到下世纪二三十年代将建成具有世界一流水平的外向型、多功能、现代化的新城区，使之成为 21 世纪新上海的象征，成为联系国际与国内市场的桥梁与纽带。具体目标有以下几个方面： 国内生产总值年平均增长速度超过 10%，经济总量占上海全市的 1/3 以上，人均产值达到中等发达国家水平。经济运行质量有显著提高，金融、贸易、高新技术产业 GDP 比重占 70%以上。 市政建设基本形成外向型、多功能、现代化的新城区，建成浦东国际机场、深水港、现代通讯网等基础设施工程，形成以地铁、轻轨等轨道交通为骨干的综合性、主体化、网络型的城市综合交通体系。 到 2010 年，浦东新区集中城市化地区达到 200 平方公里，人口规模达到 210-230 万，展现出新的城区面貌。 - 4 - 功能开发方面基本形成与国内外经济广泛联系的发展格局。 二、 金桥出口加工区概况 1、 区域现状 通常意义上的金桥是指罗山路以东、龙东大道以北，外高桥以南、外环线以西的广大区域，是金桥镇、张桥镇、浦兴街道、沪东街道、金漾街道等行政区域的统称，本案所在的金桥出口加工区只是金桥的一个重要组成部分，因为经济发展、人文环境、生活配套等方面的特殊 性，将金桥出口加工区从大金桥中分离出来有助于本案排除干扰、准确定位。 金桥出口加工区是 1990 年经国务院批准的国家级开发区， 是由国务院批准设立的第一个以“出口加工区”冠名的开发区，其成就在全国同类开发区中居于领先地位，全区 规划面积 20 平方公里，西连陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，距虹桥国际机场 25 公里、浦东国际机场 30 公里、外高桥港区 9 公里，其西侧 4 公里处为黄浦江，东北方 12 公里为长江。目前落户金桥的跨国公司占落户浦东跨国公司总数的一半以上。以金桥路为界，金桥出口加工区分为东西两部： 东部为工业区，其中有 6 平方公里的“现代科技园”，西部为生活区 金桥现代生活园区。 金桥开发区在 "七通一平 "的基础上，增加了集中供热和集话音、数据图象传输功能于一体的 VSAT 卫星通讯系统，达到了 "九通一平 "。金桥开发区环境优美，是 "无烟工业区 "。金桥出口加工区和金桥现代科技园已通过 ISO14000 环境质量体系认证。区内道路全线贯通， 20 多条交通线路连接市区、浦东新区各要道。 1999 年 7 月起，金桥出口加工区已开始使用中国东海天然气。 2、 经济发展 2000 年金桥出口加工区实现工业总产值 457 亿元，占新区总产值的 28%。区内年产值超亿元的企业有 44 家。 2001 年上半 - 5 - 年金桥出口加工区的工业总产值达 297 亿元，同比增幅高达 50.3%，产值占浦东新区 1/3，增幅是浦东新区的 2 倍。 截至 2000 年底，金桥出口加工区已引进 377 个项目，协议吸收中外投资 87.4 亿美元，在投资金桥的世界著名跨国公司中，有 26 家被财富杂志评为全球 500 强。区内有 26 家企业被评为“ 1999 年度上海市工业企业 500 强”。 72 家企业获上海市高新技术企业认定。金桥现已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业为骨干的产业群。 3、 金桥现代 生活园区 金桥现代生活园区 位于金桥出口加工区西部，占地约 3.7 平方公里，规划总建筑面积 310 万平方米，居住人口 7.6万人。按照规划，金桥现代生活园区将建成一个人和自然协调、具有创意和特色、绿化和环境优美、适合境外人士居住、社会功能齐全的高尚社区和低密度绿色智能化住宅小区。东苑以外销房为主，已有信和花园、金桥酒店公寓、凤凰大厦等数十个项目，被誉为金桥国际社区；西苑以内销房为主，有银泰花园、时代金领等项目。 金桥现代生活园区内还注重开发一流的社会综合配套功能。在生活购物方面，有家乐福、欧倍德等大卖场；教育方 面，先后有杉达大学、中欧国际工商学院进驻，中国福利会幼儿园和平和双语学校已于 1996 年 9 月正式招收新生，上海协和国际学校已于 1998 年起招收外籍人员子女入学；在医疗卫生方面，上海华山医院（浦东）即将投入运营。 目前该区域已经建成金桥酒店公寓、信和花园、碧云别墅、凤凰大厦等外销住宅，其中的碧云别墅更是吸引了诸多外籍人士入住，每月租金虽高达 7000-12000 美金，入住率仍能保持在 95%以上，在中欧学院、平和双语学校以及家乐福、欧倍德等的加盟后，国际生活社区的氛围已经基本形成：周边的人文环境以及配套设施的档次都 很高，有着与杨高路以北的金杨地区绝然不同的生活氛围，这种区别就象长宁区的天山与古北，日常生活古北不一定比天山便利，但绝对比天山高档。 金桥现代生活园区总用地面积有 3.7 平方公里，目前已开发的部分只有 1/3 左右，基本以外销房为主，前几年由于宏观调控以及亚洲金融危机，多数项目的空置率都在 50%以上，甚至有多个烂尾项目， 2000 年以来，随着房地产大市的好转，尤 - 6 - 其伴随者内外销房并轨政策的出台，周边地块纷纷启动，如今在建的有爱建时代金领、已立项的有世茂湖滨花园和罗山花苑以北项目，其余项目的规划思路也已基本确定： S8、 S11 中心地块 由来自法国小城的规划师悉心营造一种法国式的浪漫，碧云路沿线是单侧商业街，布置酒吧、餐馆等商业设施，社区内还规划有约五万平米的绿地和大片的湖面。 S3、 S6 地块 将建成可以出售的别墅区。由名师规划，由不同的设计师为每个业主定制不同风格的别墅。 S2 地块 将建成联排别墅和双联体别墅。沿优美的红枫路将有酒吧和 COFFEE 吧，有点塞纳河的韵味。 S13 地块 时代金领 S15 地块 由上海世茂投资有限公司投资建造的 25 万平方米高档住宅区世茂湖滨花园，以 30 层高层为主，并有少量别墅和联体 别墅。 S7 地块 除家乐福和 OBI 外，一家法国体育超市和体育场地正在设计之中。一个 SHOPPING MALL 也正在筹措。 G2 地块 18 万平方米的大型绿地。将建成硅谷样的低层办公区。