物业管理9

第九章 物业的基础管理,第一节 房屋维修管理 第二节 房屋的设备管理,教学目的与要求,1 掌握房屋维修管理的特点、原则、内容 2 掌握房屋维修管理的操作程序、维修标准和考核指标,第一节 房屋维修管理,引言： 房屋维修养护是物业管理活动中的重要环节，是常规服务的基本方面。 房屋作为一种特殊的商品，要经营管理好，就必须了解和掌握它的结构构造、施工质量、完损等级、设备状况等，要全面地防止、减少和控制其损耗。尽可能地延长其使用年限，加强房屋的技术管理，经常、及时地对房屋进行维修养护。,一 房屋损坏的原因,1、自然损坏 气候因素 生物因素 地理因素 灾害因素 2、人为损坏 使用不当 设计和施工质量的低劣 预防保养不善,二、房屋维修的概念 p143,狭义的房屋维修： 仅指物业服务公司对房屋的养护和修缮 广义的房屋维修：养护、修缮、改建。 具体地说，房屋维修包括： 对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等,房屋维修的特点： 1 生产和流通的双重性（生产与流通过程的统一、与房屋租赁经营相联系） 2 经营和服务的双重性（经营盈利与业主服务） 3 广泛性和分散性（房屋各个部分、维修规模小） 4 技术性 5 局限性（设计、环境、文化、历史）,（一）房屋维修与养护的作用,1、从物业自身的角度看提高房屋的完好率，延长其使用寿命，减少资金投入，充分发挥房屋的使用价值。 2、从房地产业的角度看使物业保值增值，促进房地产业生产、流通、消费各环节的良性循环。 3、从物业服务企业的角度看增加企业的经济效益，提高物业服务企业在社会上的信誉和竞争力。 4、从社会的角度看有利于整个社会的稳定，逐步把城市建成一个环境优美、生活安静、利于生产、方便生活的经济文化中心。,（二）房屋维修的分类 p152,按照房屋维修的不同性质，房屋维修可分为不同的类型。 首先，按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。 其次，按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修、翻修、综合维修5类。 第三，按经营管理的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。,结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。 非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。,小修工程小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复小损小坏，以保持原来房屋完损等级为目的日常养护工程。小修工程的平均费用一般为房屋现时造价的1%以下。 分类：零星养护，计划养护和季节性养护。 房屋日常养护内容： 地基基础养护 楼地面工程养护 墙台面及吊顶工程养护 门窗工程养护 屋面工程维修养护 通风道的养护 垃圾道的养护管理 楼梯、走廊、阳台的养护,中修工程中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原有房屋规模和结构的工程。 中修工程主要适用于一般损坏房，一次费用占该建筑物同类结构新建造价的20以下。 中修后的房屋，70以上必须符合基本完好房的要求。,大修工程大修工程是指房屋主体结构大部分严重损坏，有倒塌或有局部倒塌危险的房屋或需要改装、新装的房屋，需要进行局部改建的房屋，需要对主体结构进行抗震加固的房屋等等。 大修工程适用于严重损坏的房屋，不修房屋就不能继续使用。大修后的房屋必须符合基本完好或完好房标准的要求。 大修工程一次费用占该建筑物同类结构新建造价的25以上。,翻修工程翻修工程是指将原有房屋全部拆除后，另行设计，在原地或异地更新改造的工程。 工程对象：主体结构全部或大部分严重损坏、丧失承载能力、有倒塌危险的房屋；因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；地处陡峭易滑坡地区或地势低洼长期积水，又无法排出地区的房屋；国家基建规划范围内需要拆迁恢复的房屋。 翻修时应尽可能选用原房屋构件和旧料，其费用要低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必须符合完好房标准的要求。,综合维修工程综合维修工程是指成片多幢的楼房或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏，进行有计划的成片维修和为改变片（幢）房屋面貌的维修工程。 其费用控制在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20左右。 综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好房标准的要求。 综合维修的竣工面积数量在统计时计入大修工程。,恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。 赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。 返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。,补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。 救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，维修费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，维修费用按“赔偿性维修”规定的办法处理，责任者需担负全部或部分费用。,三、房屋维修管理的概念与特点 p144,（一）房屋维修管理： 指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定，对其经营管理的房屋进行日常维护修缮的各项活动所进行的管理。 房屋维修管理的任务： 日常质量安全检查的质量管理 房屋维修的施工管理 房屋维修的行政管理,（二）房屋维修管理的特点 p144,1复杂性 房屋维修管理的复杂性特点是由于房屋的多样化、个体性和房屋维修的广泛性和分散性决定的。 2计划性 房屋维修过程本身存在着各阶段、各步骤之间一定的不可违反的工作程序。 3技术要求高 由于房屋维修具有技术性，决定了房屋维修管理也具有一定的技术性。,四 房屋维修管理的原则 p145,（一）、经济、合理、安全、实用的原则 经济要使投入的人力、物力、财力少，而产出尽可能多，即少花钱，多修房，修好房，实现社会效益和经济效益的统一。 合理房屋维修养护作为物业管理的一个重要组成部分，要严格按照国家规定的维修现范和行业标准，制定出房屋的修缮计划和方案。 安全牢记“安全第一”，保证房屋建筑和业主的安全。 实用从实际出发，因地制宜，以适应业主在使用和质量上的实际需要，充分发挥房屋的功能。,（二）采取不同标准、区别对待的原则 建筑风格、结构、不同等级标准 1 新建房屋。做好房屋日常的维修保养，保持原貌；对居住小区还要做好居住环境的综合治理。,2旧有房屋 分别采取保留、改建和拆建措施。 有保留价值的房屋，要加强维修，合理使用。 对结构较好、设备齐全、等级较高的房屋，应按原有的建筑风格与标准进行维修。 尚需利用的老住房，要通过适当的改建，以尽量改善居住水平和卫生条件，并保证安全和正常使用。 城市规划区内近期需拆迁的房屋，以简修为主，保证安全使用。 对于危房进行有计划地拆建。,（三）维护房屋不受损坏的原则 能修则修、应修尽修、以修为主、全面养护 （四）用户服务的原则 房屋维修的目的是为了满足社会生产和人民居住生活的需要 （五）修缮基金投资效果最大化的原则 少花钱、多修房、修好房,五 房屋维修管理的意义 p145,1 房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证 2 搞好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础 3 是物业服务企业实现“自负盈亏、自我发展”的前提,（一）、房屋质量与安全管理,基本任务就是在房屋的长期使用过程中，通过定期和不定期的组织房屋的质量鉴定与安全检查，随时掌握房屋的质量状况，及时发现房屋的危损状况及隐患，为房屋的合理使用、维护管理、日常养护和计划修缮提供基本资料依据，做好隐患排除和危房排险工作，以确保房屋完好和住用安全。 房屋安全与质量管理包括3个方面的工作：房屋的质量等级鉴定，房屋使用的安全检查，以及危房的鉴定与排险。,六 房屋维修管理的内容 p146,概念：房屋的质量等级鉴定，是按统一的标准，统一的项目，统一的方法，对现有整幢房屋所进行的综合性的完损等级评定。 意义：房屋质量鉴定的基本任务就是要搞清所管的现有房屋的质量状况和分布，为房屋的管理、保养、修缮提供基本资料依据。 房屋的质量等级，是指区分房屋完好或损坏的程度，也称房屋完损等级。房屋的完损等级以房屋完损等级评定标准为依据。根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好损坏程度，房屋完损状况可分为5类：,1、房屋的质量等级鉴定 p150,房屋完损等级评定方法 p151 （1）评定要求 对整栋房屋进行综合评定 以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或设计标准评定 掌握评定等级的决定因子，地基基础、承重构件、屋面 掌握好房、危房的标准 对重要房屋应复核测试,（2）评定方法 a 钢筋混凝土、砖混、砖木结构 结构、装修、设备符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损等级 结构等级优先考虑 结构中地基基础、承重构件、屋面优先考虑 装修、设备中三项以上优先于结构中非承重墙及楼面 b 其他结构 结构、装修、设备以多胜少,完好房是指房屋的结构构件完好，装修和设备齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。 基本完好房是指房屋结构基本完好，少量构件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修就能修复。 一般损坏房是指房屋结构一般性损坏，部分构件有损坏或变形，屋面局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。,严重损坏房是指房屋年久失修，结构有明显变化或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。 危险房是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住用安全的房屋。,2、房屋安全检查,房屋的安全检查是房屋安全与质量管理的一个重要环节，其基本任务就是通过对房屋的经常性检查，了解房屋完损状况，发现房屋存在的隐患，及时采取抢修加固和排除险情的措施。,房屋安全检查的工作特点： （1）房屋安全检查是以日常养护检修为基础，是房屋长期使用过程中日常性、随机性、零星性较强的服务性工作。（性质） （2）房屋安全检查的侧重点在于弄清房屋的隐患与损坏情况，并以房屋隐患的排除、损坏的修复，以及危房的排险为基本任务的一项基础性工作。（意义） （3）房屋的安全检查工作是房屋的管、用、养、修的一个结合点，是制定房屋维修计划，维护房屋的正常使用，进行小修养护工作的一项必不可少的前提性工作。（意义）,房屋的安全检查分类 按时间间隔划分，可分为定期检查和不定期检查两类； 按任务与内容划分，可分为日常性检查、随时抽查和重点检查。,房屋安全检查的方法：,（1）直观法由房屋检查人对房屋的建筑结构情况进行直接全面的检查。主要检查建筑构件的裂缝、变形、倾斜，腐朽现象的特征、深度、形状、分布及各类原因引起的潜在隐患。 （2）刺探、敲击听声法用铁钎刺探埋入墙内的柱根、檩、椽头等部位，探查腐朽程度。敲击墙体、木构件，判断空鼓或虫蛀的情况。,房屋安全检查的方法：,（3）仪器检查使用回弹仪、取芯机、超声仪等检查构件的受损程度；使用经纬仪检查房屋垂直度；用水平仪检查房屋沉降量；用小线、尺子检查木构件的变形程度。 （4）结构构件验算通过结构计算，验算结构构件截