物业管理的基本制度

1,第一节 业主大会制度 第二节 业主公约制度 第三节 前期物业管理招投标制度 第四节 物业承接查验制度 第五节 物业管理企业资质管理制度 第六节 物业管理从业人员职业资格制度 第七节 住宅专项维修资金制度,2,第一节 业主大会制度 条例确立了业主大会和业主委员会并存、业主大会决策、业主委员会执行的制度。 规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 同时还规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。,3,一、业主 1、房屋的所有权人为业主。 2、业主的权利（*）： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 （2） 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 （3） 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 （4） 参加业主大会会议，行使投票权 （5） 选举业主委员会委员，并享有被选举权 （6） 监督业主委员会的工作 （7） 监督物业管理企业履行物业服务合同 （8） 对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）的管理和使用 （10）法律、法规规定的其他权利,4,3、业主的义务（*） （1）遵守业主公约、业主大会议事规则 （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金 （5）按时交纳物业服务费用 （6）法律、法规规定的其他义务,5,二、业主大会 （一）业主大会的组成和性质 业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,有权依据法律法规的规定和业主公约的约定,决定物业管理区域内一切物业管理事项。,6,（二）业主大会的筹备与成立 1、成立业主大会的限制和选择 一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。 是否成立业主大会,由物业管理区域内全体业主决定。,7,2、业主大会的筹备（*） （1）成立业主大会筹备组 （2）业主大会筹备组的工作内容* a.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 b.参照政府主管部门制定的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案） c.确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数 d.确定业主委员会委员候选人产生办法及名单 e.做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。,8,（3）筹备业主大会的工作要求 a.业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告； b.公告业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告； c.确认业主身份，应当以业主房屋产权证书表明的房屋所有权人为准 d.业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。,9,3、业主大会的成立（*） 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。 首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：* （1）报告业主大会的筹备工作情况； （2）宣读业主名册和首次业主大会会议上的投票权数 （3）宣读业主大会议事规则草案和业主公约草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对业主大会议事规则和业主公约的修改结果； （4）投票通过业主大会议事规则和业主公约 （5）宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。,10,（三）业主大会的职责（*） 条例规定业主大会的六项职责： （1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （3）选聘，解聘物业管理企业 （4）制定、修改物业管理区域内物业公共部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （5）制定、修改物业管理区域内物业公共部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 （6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。,11,（四）业主大会活动规则 1、定期会议和临时会议 定期会议与临时会议都是由业主委员会组织召开。 定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。 当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （1）20%以上业主提议召开业主大会临时会议的； （2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （3）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况,12,2、业主代理人和业主代表人 （1）业主代理人 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。 （2）业主代表人 物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层、等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 （3）业主大会的召开形式 业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。,13,3、业主大会决定事项的表决效力（*） （1）业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 （2）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 业主大会不符上述两项规则的表决事项，均属无效。业主委员会应当书面记录业主大会会议情况，并存档备案。,14,三、业主委员会 （一）业主委员会的性质 条例将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。,15,（二）业主委员会的职责（*） 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 4、监督业主公约的实施 5、业主大会赋予的其他职责,16,（三）业主委员会的备案 业主委员会是业主大会的执行机构，一经业主大会会议选举产生，就在业主大会议事规则规定的任期内履行相关职责。 条例规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。 备案一般应当包括业主委员会的成员基本情况、业主公约、业主大会议事规则等主要内容。 备案的时间为自选举产生之日起30日内。,17,（四）业主委员会委员的资格条件（*） 一般来说，业主委员会应当符合以下条件： （1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 （2）遵守国家有关法律、法规 （3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务 （4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （5）具有一定组织能力 （6）具备必要的工作时间,18,（五）业主委员会委员的资格终止 业主委员会委员除了要符合当选委员的六个条件外，如果有以下情形之一的，经业主大会会替通过。其业主委员会的资格应当终止： 1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的 2.无故缺席业主委员会会议连续三次以上的； 3.因疾病等原因丧失履行职责能力的； 4.有犯罪行为的 5.以书面形式向业主大会提出辞呈的； 6.拒不履行业主义务的 7.其他原因不宜在担任业主委员会委员的,19,（六）业主委员会会议 业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。 遇有特殊情况，经1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。,20,（七）业主委员会的改选与变更 1.业主委员会的改选 业主委员会应当在任期届满2个月前召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财务移交新一届业主委员会，并做好交接手续。,21,2.业主委员会委员的变更 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。,22,（八）业主委员会的工作经费 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。,23,四、限制性规定 从保障广大业主合法利益的角度出发，法律对业主大会、业主委员会行使职权的活动作了限定，禁止业主大会、业主委员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事物业管理无关的活动。,24,第二节 业主公约制度 条例对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主公约制度进行了确认，规定业主公约对全体业主具有约束力。,25,一、业主公约 1、业主公约的概念 业主公约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主公共利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。,26,2、业主公约的主要内容： 业主公约的内容主要包括四个方面： （1）有关物业的使用、维护、管理 （2）业主的共同利益 （3）业主应当履行的义务 （4）违反公约应当承担的责任,27,3、业主公约的法律效力 （1）业主公约对全体业主发生法律效力 （2）业主公约对物业使用人发生法律效力 （3）业主公约对物业的继承人（即业主）自动产生效力,28,二、业主临时公约 （一）业主临时公约的概念 条例要求，建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承当的责任等事项依法作出约定。,29,（二）业主临时公约的制定 1.业主临时公约制定的主体 业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定的，只是因为建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主。 2.业主临时公约制定的时间 条例规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前。,30,（三）相关主体的法律义务* 1.建设单位不得侵害物业买受人的义务。 2.建设单位对物业临时公约的说明义务。 3.物业买受人对业主临时公约承诺的义务。,31,（四）业主临时公约的内容* 物业的自然情况与权属情况 （1）物业的自然情况 （2）物业权属情况 业主使用物业应当遵守的规则 （1）遵守相邻权规定 （2）遵守房屋装饰装修规定 （3）共用部位公用设施设备的使用规定 （4）使用物业的禁止性规定,32,3.维修养护物业应当遵守的规则 （1）物业维修养护中业主应当相互配合与协助 （2）涉及公共利益与公共安全的物业维修养护 （3）保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理,33,4.涉及业主共同利益的事项 （1）全体业主授予物业管理企业行使的管理权利 （2）业主承诺按时足额缴纳物业服务费用 （3）利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定,34,5.违约责任* 主要应规定以下内容： （1）业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼 （2）业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。 （3）建设单位未能履行临时公约约定义务，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据临时公约向人民法院提起诉讼。,35,第三节 前期物业管理招投标制度 一、前期物业管理招标投标的概念、意