物业法讲演稿

最高人民法院 建筑物区分所有权、物业服务纠纷案件司法解释 及重温相关法律知识,蔡 剑 2010年初秋于扬州,本讲座主要内容,与物业服务、两部司法解释相关的几个法律概念 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释主要内容及常见物业服务纠纷分析 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权适用法律若干问题的解释主要内容,必须厘清的几个基本概念,（一）重温“法治” （二）合同与合同法（保管、委托） （三）物业服务法律关系的性质分析： （四）建筑物区分所有权概述 （五）关于司法解释 （六）两部司法解释出台之意义 （七）物权法简介,（一）重温“法治”杜周等人眼中的“法”,杜周：皇帝的心思就是法律 苏格拉底：对法律绝对遵从 亚里斯多德“法治： 好法、被遵守”,物业服务人员必须要树立 “法治”观念,摆正位置 以服务为中心 依法管理,（二）合同与合同法,1、合同概述 （1）合同的定义 广义：泛指一切发生权利义务关系的协议 狭义：平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、 终止民事权利义务关系的协议，也叫债权合同。 （2）合同的种类： 不同的分类标准有不同的分类结果 按照名称是否为合同法所赋予，分为 有名合同：买卖合同、运输合同，等15种 无名合同：物业合同、雇佣合同，等等等等。 （3）合同的法律效力： “依法成立的合同，自成立时生效。”（合同法第44条）,2、合同法的结构、法律适用及基本原则： 全国人民代表大会颁布实施的基本法 总则：合同的一般制度：成立、效力、履行、违约责任等 分则：各种有名合同具体法律规定 附则：1999年10月1日起施行。以前颁布的三个合同法废止。 法律适用：有名合同照章实用；无名合同参照适用。 基本原则：平等、自由、公平、诚实信用,3、保管合同的成立要件 主体合格 意思表示一致 交付保管物 小区业主电动车被盗，责任？ 4、委托合同的特征 建立在委托人与受托人相互信任基础上的 委托合同的标的是处理委托事务 受托人以委托人的名义和费用处理委托事务 可以是有偿的，也可以是无偿的,（三）物业服务法律关系 的性质分析,物业服务法律关系，既不是委托关系，也不是保管关系，而是一种混合型合同关系。,（四）关于司法解释,司法解释的定义在我国，司法解释是立法机关授予最高人民法院和最高人民检察院在审判过程中和检察过程中适用法律问题所作出的具有法律效力的阐释和说明。 司法解释的重要性“宜粗不宜细”的立法方针、有限的法条不能规范无限的社会、法制统一的需要 司法解释的效力普遍适用 司法解释常用法律术语：“解释”、“规定”、“批复”、“决定”,（五）建筑物区分所有权概述, 定义根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所 有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一 所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权以及对共育 部分享有管理权的复合权利。建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑 物上存在多个所有权的情形。这种状况，主要是现代社会大量高层或 多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量 商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分 所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。 权利构成： （1）业主对建筑物内的专有部分享有所有权；(区别于所有权) （2）业主对专有部分以外的部分享有共有的权利； （3）业主对共有部分享有共同管理的权利。,建筑区区分所有权与传统所有权之间的区别 1、产生的时间不同。 前者基于法律的产生而产生，而后者是基于城市的产生而萌芽。城 市的产生使得围绕一栋建筑物产生了不同的所有权； 2、产生的基础不同。 前者基于人的存在；后者基于对建筑物所有权的区分。 3、客体不同 前者既包括动产也包括不动产，而后者仅指不动产。 4、权利构成不同 前者是单一的所有权，后者是一种复合物权。,（六）两部司法解释出台的意义 培训班为何要开课专门介绍？,两部司法解释涉及到的若干热点、难点问题 业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业 主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商 纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护 等；物业服务合同对业主的 约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、 业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解 除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。 两部司法解释出台的意义 通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物 区分所有权和物业服务纠纷案件民事审判工作。其终极目的在于维护业主和物 业企业各自的合法权益，创造社会和谐。,（七）物权法简介,“物权”权利人支配动产和不动产等财产所享有的权利。 物权法的制定工作自1993年启动，历经立法机关八次审议，于2007年3月16日由十届人大五次会议高票通过。物权法的制订与颁行在我国法治进程中具有里程碑的意义。 在我们每一个人（包括自然人和法人）的生活和生产中，到处都有物权存在。可以说，我们每一个自然人、每一个法人如果离开了物权，就无法生存发展，就无法进行经营活动。因为任何人的生存和发展，都离不开物质条件，都离不开物质财富。 物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用”。,最高人民法院 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,法释【2009】8号 2009年5月5日公布 2009年10月1日起施行,（一）主要内容 1、前期物业管理合同对业主有约束力 2、物业合同无效的几种情形（业主委员会诉讼主体资格） 3、明确物业服务企业承担相关义务的依据 4、物业服务企业收费的几种禁止性行为 5、业主欠费纠纷，如何处理？ 6、业主委员会解除物业服务合同的规定 7、物业服务合同终止后，物业费多退少补问题 8、物业服务合同终止后，物业服务企业仍需承担的义务,（二）审判实践中常见纠纷分析 小区内财物丢失（不含车辆）或毁损纠纷 小区车辆丢失或毁损纠纷 小区内娱乐设施、运动器材等公共设施的维护责任 小区电梯事故责任,主要内容之一 前期物业管理合同对业主有约束力,1、解释第一条。本条明确了前期物业管理合同对业 主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同的当事人 也应当遵守合同约定。 2、（前期）物业管理合同双方当事人： （开发商）业主委员会、开发商 3、合同相对性及其突破（“买卖不破租赁”、债的保全）,主要内容之二 物业合同或相关合同条款（包括前期物业服务合同）无效的几种情形（解释第二条）,1、两种情形 （1）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （2）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。,2、原告：业主或业主委员会 3、业主委员会诉讼主体资格问题 由于业主委员会没有独立的财产，难以承担败诉的财产后果。 对此，学界对其诉讼主体资格争论很大。对此，司法解释是持审慎 态度的，仅仅规定在某些特殊情况下才可以成为诉讼主体。 4、为何未授予业主大会主体资格？ 业主大会是全体业主按规定成立的自治组织，是权力机构，但是由于业主大会是非常设性的，其更多的决定和职能是由业主委员会负责执行和行使的。明确业主大会的诉讼主体资格，法理上说得通，但是在实践中由其直接行使权利反而有诸多不便，故本解释对其未予规定。,主要内容之三 明确物业服务企业承担相关义务的 依据（解释第三条）,1、物业服务企业承担相关义务的依据 法律法规；行业规范；合同约定；公开的服务承诺和服务细则。 2、物业服务企业承担违约责任的构成要件 要有不履行或不完全履行合同义务的行为 当事人的违约行为造成了损害事实 违约行为和损害结果之间有因果关系 3、物业企业承担侵权责任构成要件 物业服务企业实施了加害行为 业主遭受损害的事实发生并客观存在 加害行为与损害结果存有因果关系物业 物业服务企业有过错 （侵权责任是一种过错责任）,案例分析因果关系的认定： 某小区业主张三私自占用公共通道堆放货物，堵塞了消防 通道。而物业公司明知张三这种行为而未积极制止。后该业主 家中发生火灾，由于消防通道受阻，阻碍了消防车进入火场， 张三和邻居李四的家庭财产均遭受了不小的损失。 分析两家的财产损失，其直接原因来自于张三的过 错失火之后消防车无法进入火场，并殃及邻居。但是，物 业公司的不作为显然加剧了两家财产的损失，两者之间存在因 果关系。因此，张三应对李四的财产损失承担主要的赔偿责 任，物业公司对张李两家的财产损失承担部分赔偿责任。,案例分析物业公司侵权责任认定,案情 王某于02年在某小区购买一套商品房，他本人常年在外，并未搬来居住。 其楼下邻居李某向物业服务公司诉称王某家的下水管道破裂，污水将自家的高 档地板和家具浸泡，损失惨重。物业服务公司随即安排维修人员上门查勘，确 认李某所说属实，于是立即通知王某马上回来，将自己家中管道维修好。但王 某认为自己并未居住，下水管道的破裂与自己无关，不同意回小区维修。为了 防止业主李某的损失进一步扩大，物业服务公司强行打开王某家的窗户，进入 屋内将下水管道维修好。此后，李某就其经济损失与物业公司及王某多次商谈 未果，遂将两者告上法庭。 分析 1、王某的侵权行为，事实清楚，证据确凿； 2、王某所购房屋已过保修期，且依据合同法的有关规定，下水管道室内部分的维修义务应是业主本人； 3、物业公司已竭尽所能履行了自己的职责（查勘、通知、破窗而入维修管道），防止了损害的进一步扩大； 4、在事件的整个过程中，物业公司的行为并无不当，没有违法物业服务合同的行为。 结论王某全额赔偿李某的损失，并给付返还物业公司维修费用。,案例分析职务侵权的认定,保安陈某的岗位在小区大门口，负责小区车辆出入及管理工作。一 天，业主王某开车回家，陈某要求办理相关手续方可进入。双方为此发 生争执并互殴，双方互有伤情。经鉴定，业主陈某为轻伤。为此，陈某 起诉物业公司赔偿其医药、误工、护理等费用计三万元。法院审理认 为，双方互殴，均有过错，应各自承担责任。而保安王某与物业公司之 间系雇用关系，在从事雇佣活动中致人损害，应由物业公司向陈某承担 赔偿责任。 相关依据： 民法通则第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工 作人员的经营行为，承担民事责任。 最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释 第九条规定，雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责 任。 当然，物业公司可以时候向王某追偿。,职务侵权认定的几个标准, 行为人与物业服务企业之间是否存在聘任和劳动合同关系； 所造成的损失是否是行为人履行职责所致； （根据时间、空间、目的等判断） 物业服务人员履行职责是否违反了合法性的原则； 工作人员的行为是否客观造成了损害后果； 行为人的职务行为和损害结果之间是否存在因果关系（自残？）； 行为人主观上是否有过错。,主要内容之四 物业服务企业收费的几种禁止性行为,物业服务收费的依据是法律、法规、和部门规章。 地方规章无权制定收费标准。（解释第五条） 擅自扩大收费范围； 提高收费标准； 重复收费。,主要内容之五 业主欠费纠纷，如何处理？,解释第六条 物业服务企业通过诉讼程序向业主主张物业费的，应先行“书面催交”。 请注意，是“书面催交”。这是法定的程序而且方式方法特别是送达的方式要合适。 在小区入口处张贴欠费者名单？ 缴费者光荣欠费者可耻？,难点如何判断业主的“正当理由”？ 小区的道路上有一滩狗屎，业主拍照留存并以此为由拒缴物业费；绿 地里面有点儿杂草或瓜皮果