2010长沙庄士君御皇廷项目前期策划

长沙庄士·君御皇廷项目前期策划,湖南中原 HuNan.08.2010,整体风格建议,园林打造建议,交通动线专题建议,产品及对位客户分析,会所及配套打造建议,物业发展建议,上市条件,报告结构,首开展示区园林要求,上市前会所功能要求,上市前推广包装要求,开发组团建议,示范单位打造要求,第一部分 物业发展建议,规划布局分析行列式,龙湾国际社区,金科东方大院,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,规划布局分析组团式+ 行列式,佳兆业·水岸新都,五矿地产·格兰小镇,（分组团开发组团描图）,二期,骑士峰,风笛湾,爱丁堡,水岸香桂,水岸澜山,水岸丹堤,水岸艳山,水岸芭雅,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,整体规划建议,目前项目规划存在的问题： 1、整体密度大，未来部分产品舒适度受到影响； 2、地块内部高差较大（18米），对于建筑设计和景观设计要求高； 3、目前项目设计有“一主两次”，共3个入口，次入口均分布在两侧联排组团内，对于此部分联排未来的价值造成不利影响，且项目整体无法形成较为封闭式的高端社区，建议作一定调整； 4、目前的建筑规划限制了园林景观设计发挥的空间，组团内无法规划大型的公共休闲区 5、目前的景观规划项目高价值区域仅限于中央水景区，但此种组团私享景观对其他组团的附加值无太多拉动作用，需考虑社区资源共享化。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,原规划入口,原规划入口,原规划入口,整体规划建议,建议调整： 1、在各组团内留出部分空间作为组团内部中央景观设计之用； 2、联排作为货量最多的一种产品，是未来现金流回笼的主力，需在目前的规划设计上增加竞争力卖点，提高附加值； 3、在园林景观设计方面，通过各组团内部的次景观节点设置，与主景观轴形成立体景观体系，人性化考虑未来业主居住生活形态和可能需要的功能设置区域。 4、主景观区设置公共休闲区域，但不影响环湖别墅的私密性。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,组团一：项目启动区,以沿项目主展示形象区的项目22套最佳明星双拼产品搭配约80余套联排产品作为项目首开区产品。 主要依据： 1、项目整体性； 2、以明星产品树立项目价值标杆，带动重点产品联排产品走量； 3、项目主展示区的景观形象考虑,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,组团二：项目加推热销区,以沿项目东面桂花路沿线约80余套联排产品作为项目第二组团加推热销产品。 主要依据： 1、项目整体性； 2、重点产品联排产品走量，实现一期产品价值逐步走高，实现项目价值最大化； 3、项目规划中的组团行列排布。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,组团三：项目价值提升区,以项目中心区域约52套双拼产品作为项目第三组团盛大开盘产品。 主要依据： 1、项目整体性； 2、明星产品290平米双拼产品实现项目高溢价； 3、项目规划中的组团行列排布。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,组团四：南北产品过渡区,以项目西面约80套联排产品作为项目开发的第四组团。 主要依据： 1、项目整体性； 2、重点产品联排产品走量，实现项目别墅产品与北区高层产品的衔接过渡； 3、项目规划中的组团行列排布。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,开发及推售策略,开发次序大方向为： 组团一组团二、组团三组团四,推售策略： 1、组团一因有完整展示区可率先推出，组团内物业较为丰富，可最大化锁定客户； 2、组团二、三因组团内物业类型较为单一，未来将有同时开发推售的可能，并且后期将根据市场供应等变化确定推售策略； 3、组团四相较组团二，虽都为纯联排组团，但地势相对较高，可实现更高价值，作为项目一期压轴产品推售。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,安茹湾,都铎郡,诺曼堡,约克镇,组团名称建议英皇室名,根据英国不同王朝，进行组团命名 安茹王朝：因源于法国的安茹伯爵得名。有三支：英国安茹王朝。亦称“金雀花王朝”。 诺曼底王朝：(1066年-1135年，House of Normandy)是英格兰的一个王朝，一共有四位国王曾统治英格兰，统治时间由征服王威廉之后的1066年开始，直至1154年。 都铎王朝（Tudor dynasty），是1485至1603年间统治英格兰王国和其属土的王朝。历时118年，虽然历时不长，但都铎王朝处于英国从封建社会向资本主义社会转型这样一个关键时代，因而其实施的各项政策也极具时代特色 约克王朝：约克王朝和兰开斯特王朝均是金雀花王朝的旁支，对王位的争夺导致了玫瑰战争。战争命名的原因是两个王朝的家徽上均有一朵玫瑰：约克王朝的是一朵白玫瑰，兰开斯特王朝的是一朵红玫瑰。,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,产品解析,总面积为320平米双拼产品、385平米联排产品为项目重点核心产品； 产品面积段及各户型比例面积非市场主流产品，面积过大，后期营销中总价过高，对销售造成影响； 造成总面积过大的关键在于地下室是否计入面积。,户型配比,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,产品解析,市场主流户型,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,备注：美洲故事、托斯卡纳、阆峰云墅等货量不多的的项目未列入内。,产品解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,联排面积控制在220平米左右、开间建议为6.2-6.8、建议规划为4-6连，避免超过6联户型 双拼面积控制在250-300平米、开间建议为10-11米 沿湖双拼（类独栋）面积控制在400-600之间，建立项目产品形象及价格标杆,产品尺度,产品解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,WARNING!！ 东西朝向别墅在长沙非常难被客户接受,客观因素 主观因素 项目因素 建议调整,气候：长沙无春秋，冬冷夏炎！东西朝向对室内能效影响极达 通风：长沙夏吹南风，东吹西北风,长沙人买房首看朝向，再看景观，对西晒有严重的心理抗性。,沿湖双拼为项目价值标杆，也是项目前期资金回收的非常重要的产品！因此，产品的无瑕疵性非常重要，东西朝向将会成为掩护产品销售的最大障碍。,建议将沿湖双拼产品A户型全部调整为南北朝向，可根据地形实际情况朝东倾斜，倾斜度不超过30度。进行次调整的目的主要是考虑产品价值的最大化以及本土客户的接受度。,产品解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,目前地下室面积计入建筑面积内，使得客户购买的户型面积增加，总价增加。由于目前市场上别墅产品大多采用地下室赠送的方式增加产品竞争力，而本案若将地下室计入面积，计入总价，很难为市场及客户接受。 建议方向一：减小地下室面积，将原地下室面积（A户型约190，B户型约120，C户型约90）缩小，仅作车库及工人房功能，从而减少地下室面积减少产品总价。 建议方向二：采用地面停车，取消地下室设计，利用地面架空层。（如佳兆业水岸新都、水印加州）,产品尺度如何处理地下室面积,产品解析,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,联排：车位车库各一个 双拼：车库最少一个，尽量两个；车位一个 类独栋双拼：车库两个，车位两个,车库个数建议,如设置在架空层，则可进行简单地面铺砖（可用透水砖或者广场砖） 如是室外车位，则建议考虑设置葡萄架，并种植部分藤蔓植物，未来营销过程中可炒作“半精装修车位”,车位交付标准建议,客户特征写真：基于长沙别墅市场客户特征及项目产品特征,别墅客户分析,主人年龄写真：30-45岁为主（年轻化趋势） 家庭结构写真：五口之家、三代及以上家族 主人职位写真：广电领导、知名主持、工业区私企老板高层、 其他区域品质生活追求者、外地投资客 主人区域写真：广电、星沙工业区、其他区域、外地城市 主人心理写真：独特差异、面子、享受,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,产品对位客户分析,会所及配套打造建议,首开区园林展示要求,上市前会所功能要求,示范单位打造要求,开发组团建议,上市前推广包装要求,物业管理服务建议,价格策略,对风格的喜好,偏好异域风格（以欧美为主），且对细节要求越来越苛刻； 希望能寻求与众不同的别墅享受，在欧式风格的前提下，寻求市场上的差异化产品；,别墅客户分析,对园林的喜好,对会所功能的要求,异域风情浓厚，且部分惊艳感的珍稀物种； 讲究园林层次感、覆盖率，对概念的趋向强于风格本身趋向；,对家庭各成员的活动运动区间的功能要求； 对私人尊享的会所功能配套的要求；,整体风格建议,园林打造建议,交通动线建议,