保障性住房研究

,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,一、我国保障性住房发展历程和现状 1.1 保障性住房相关概念 1.2 我国保障性住房的发展历程 1.3 我国保障性住房现状 1.4 保障性住房需求分析 二、保障性住房对经济的拉动 2.1 保障性住房新增投资对经济的影响 2.2 保障性住房新增面积对上下游的影响 2.3 保障性住房新增套数对上下游的影响 三、保障性住房发展趋势 3.1 相关政策 3.2 保障性住房发展趋势 四、发展保障性住房的必要性和可能性 4.1 发展保障性住房的必要性 4.2 发展保障性住房的可能性,目录,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,1.1 保障性住房相关概念,（一）经济适用房概述 定义 是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 特征 经济适用住房具有社会保障性、经济适用性、商品性的特征。 所有权权属 经济适用住房购房人拥有有限产权。 保障对象 具有当地城市常住户口(含符合当地安置条件的军队人员)；家庭年收入在当地上年度家庭人均可支配收入的2倍以下(保障能力较强的市、县，可放宽至3倍以下)；无自有产权住房或家庭自有产权住房建筑面积在人均20平方米以下。,房屋来源,（二）经济适用住房的历史沿革 经济适用住房概念首次出现在1991年6月国务院颁发的关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中，1994年7月18日国务院颁发的关于深化城镇住房制度改革的决定中则首次明确地提出了经济适用住房的概念。1994年12月15日，建设部颁布了城镇经济适用住房建设管理办法。1998年9月，建设部、国家计委、国土资源部联合下发了关于大力发展经济适用住房的若干意见。2004年5月，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合出台了经济适用住房管理办法（2007年修订）。至此，经济适用住房作为国家住房保障制度的重要内容被确定下来。,（三）经济适用住房的政策优惠 土地以划拨方式供应 免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金 可以以在建项目做抵押向商业银行申请住房开发贷款 符合条件的居民可以以成本价购买,（四）申请购买程序,申请家庭向户口所在地街道办事处或乡镇政府提出申请。 街道办事处或乡镇政府进行初审，提出初审意见并将符合条件的申请家庭报区县住房保障管理部门，区县住房保障管理部门对申请家庭进行复审。 将符合条件的申请家庭的情况进行公示。 经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府主管部门发放核准通知，按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。,上市出售条件,（五）特殊的经济适用住房单位集资建房 单位集资建房是指由单位和职工按一定比例投入土地、资金，从而使职工因出资而获得相应权利的一种建房形式。 单位集资建房符合条件的，可列入经济适用住房管理范畴。经济适用住房管理办法规定，“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。”,（六）经济适用住房存在的主要问题 开发商以开发经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相进行商品房开发。 经济适用住房政策有损市场公平竞争，经济适用住房开发商和商品房开发商相比有较大的政策优势和价格优势。 经济适用住房面积过大，标准过高。 中低收入家庭范围界定过宽，购买对象失控。 购房资格审查力度不够，给造假留下了空间。 退出机制缺失，政府负担沉重。,二、限价商品住房,（一）概述 定义 是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。 特征 政府控制土地价格 政府对销售价格和套型面积进行限定 限定销售对象,（二）限价商品住房的历史沿革 因部分城市住房形式严峻，仅靠商品房、经济适用住房以及廉租住房不足以解决居民的住房问题，所以在2006年国家首次提出限价商品住房政策。 限价商品住房是2006年以来出现的“带有保障性质”的住房产品，根据当时建设部、发改委等九部委制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，北京、天津、广州、青岛等地都先后制定了限价商品住房管理办法。,三、廉租住房,（一）概述 定义 是指由政府履行住房保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉，以保障公民基本居住权利的普通住房。廉租住房制度实行货币补贴和实物配租等相结合的方式，是解决城镇最低收入家庭住房困难的社会保障制度。 特征 政府主导性 社会保障性 非营利性 实施方式的多样化,（二）廉租住房的历史沿革 1998年7月，国务院下发的关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知，第一次正式提出了廉租住房的概念。 2003年12月31日，建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局共同发布了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法（已失效）。 2005年3月14日，国家发展改革委员会和建设部联合制定了城镇廉租住房租金管理办法，该文件对租金的标准和租金的构成等问题作出了规定。 2007年8月生效的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，对有关城镇廉租住房的问题作出了相应规定。 2007年11月8日，建设部、国家发展和改革委员会等部门联合制定廉租住房保障办法。,廉租住房的来源,（三）廉租住房的管理 廉租住房申请主体资格 申请廉租住房保障的家庭（以下简称“申请家庭”，含单身）应当同时具备三个条件： 一是申请家庭成员具有市区常住户口满3年，且在市区实际居住； 二是申请家庭人均年收入符合市政府规定的廉租住房低收入家庭界定标准； 三是申请家庭人均住房建筑面积在15平方米以下且家庭住房总建筑面积在50平方米以下（1人户在30平方米以下）。,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,保障性住房相关概念:中国住房市场格局,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,1.2 我国保障性住房发展历程,阶段一： 1995 年我国实施“安居工程”，开始推行保障性住房。安居房由政府组织建设，以实际成本价向城市的中低收入住房困难户提供住宅。由于该项建设资金主要由地方财政承担，政策出台后，一直未能顺利推行。这项于 1995年1月开始施行的措施，至1998年住房改革全面推进后，逐步被经济适用房政策所取代。 阶段二： 1998 年住房制度改革，国家提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房，并提出“重点发展经济适用住房（安居工程）”。从 1998 年开始的之后三年是经济适用房长足发展时期，开发投资额、新开工面积、在建面积和竣工面积各项的年均增速均高40%-50%。,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,1.2 我国保障性住房发展历程,阶段三： 2001-2005年保障性住房建设出现萎缩。2003年经济适用房原来的保障性住房性质 和住房供应主体地位变为了“有保障性质的政策性商品住房”，并且房地产业被定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长”的“国民经济的支柱产业”，商品房市场开始迅猛发展的同时保障性住房市场进一步萎缩。 阶段四： 2006 年以后政策逐渐向保障性住房倾斜。2006 年国家出台 90/70 政策，市场结构向中小户型住宅转变；当年底廉租房体系基本建立；2007 年修正廉租房、经济适用房管理办法，在制度上对保障性住房进行完善。 阶段五： 2009 年至今，政策重心转移到保障性住房建设上，国家制定保障性住房发展规划，计划 2009 年到 2011 年解决 750 万户城市低收入住房困难家庭和 240 万户棚户区居民的住房问题。2010 年建设各类保障性住房和棚户区改 造住房 580 万套，改造农村危房 120 万户。,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,1.2 我国保障性住房发展历程,全国经济适用房开放投资额在商品房中占比,资料来源：CEIC 中金公司,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,1.2 我国保障性住房发展历程,全国经济适用房新开工面积在商品房中占比,资料来源：CEIC 中金公司,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,1.3 我国保障性住房现状,我国近年各城市建设目标中，商品房建设用地为主要供应对象，占总体住宅建设用地七成，保障性住房约占总体的三成。在保障性住房建设用地中，经济适用房和限价房合计占比 70%，棚户区、城中村改造等占 25%，廉租房占比最少，仅占 5%。 各省市在保障性住房完成情况上有较大差异，但总体来说完成率较低，由于相关方面公开数据很少，我们仅能通过经济适用房的完成情况作大致了解。过去两年重点城市的经济适用房完成率均在 50%以下，08 年仅完成了 30%的建设计划，显示地方政府建设保障性住房动力不大。,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,重点城市近三年建设目标中保障性住房和商品房比例,资料来源：2008-2010年各城市建设目标；CEIC 中金公司,1.3 我国保障性住房现状,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,重点城市近三年建设目标中保障性住房结构,资料来源：2008-2010年各城市建设目标；CEIC 中金公司,1.3 我国保障性住房现状,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,重点城市 2008年建设目标中保障性住房结构,资料来源：2008-2010年各城市建设目标；CEIC 中金公司,1.3 我国保障性住房现状,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,重点城市 2009年建设目标中保障性住房结构,资料来源：2008-2010年各城市建设目标；CEIC 中金公司,1.3 我国保障性住房现状,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,重点城市 2010年建设目标中保障性住房结构,资料来源：2008-2010年各城市建设目标；CEIC 中金公司,1.3 我国保障性住房现状,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,经济适用房完成率有所提高-2009 年,资料来源：2008-2010年各城市建设目标；CEIC 中金公司,1.3 我国保障性住房现状,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,需求旺盛，供需缺口大：若按整个收入阶层 30%以下的家庭作为住房保障的对象，我国应有 6000 万户享受保障性住房，而目前保障性住房约1300万套，需求缺口近 5000万套，占到整个被保障人群八成（如下图）。 如果保障性住房按每年新增完工300万套的速度发展，到2023年，将保障到20%的城镇家庭；30年后，到2042年，受保障家庭户数上升到30%。由此可见，保障性住房建设将是一个长期而持续的过程。,资料来源：CEIC 中金公司,1.4 保障性住房需求分析,2010 年 6 月 10 日,房地产,研究部,如果国家制定的保障性住房建设计划能够得以严格执行，估算 2010 年的投资量将达到 4000 亿元。我们根据房地产在 GDP 中比例和对其他行业影响的投资拉动影响分析得出，4000 亿元的新增投资量相当于房地产开发投资额（剔除土地购置费用后）增加 13.25%，相当于 GDP 增加 1.24%。若考虑进对商品房供地面积的挤出影响，净增加投资额为3000 亿。 新增保障性住房的影响（不考虑对商品房的挤压）： 根据 2010 政府工作报告，2010 年计划建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。如果不考虑新增保障性住房对商品房