宝安大厦营销策略整体方桉

【 “宝安大厦”营销策略整体方案】,上 海 文 略 机 构 二零零四年九月,PART 1 市场分析 PART 2 营销战略 PART 3 形象定位 PART 4 战略执行,PART1 市场分析,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,思路,PART1 市场分析,项目介绍,区域分析,竞争分析,重点竞争对手分析,分段户型竞争分析,我们的目标,年底前主推 的销售对象,SWOT分析,SWOT分析之对策,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,地理位置 陆家嘴“三三”坐标轴原点处,三条隧道、三条轨道交通交汇点 - 东方路将成为未来浦东地区的新心脏,PART1 市场分析 项目介绍,地铁四号线,地铁六号线,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,可售单元租赁状况,PART1 市场分析 项目介绍,有色块为可销售单元 目前空置 已出租，2004年 年底前到期 已出租，2004年 年底前未到期,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,可售单元面积配比,PART1 市场分析 项目介绍,链接年底前主推对象,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,区域供应量较大，竞争对手较多,PART1 市场分析 区域分析,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析,金鹰大厦位置与平面图,金鹰大厦 位置与平面图,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,金鹰大厦销售状况1,销售状况： 公开日期 2004-7-18,PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析,已登记 已签约 可售,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,金鹰大厦销售状况2,销售状况： 公开日期 2004-7-18,PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析,已登记 已签约 可售,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,金鹰大厦销售状况3,PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析,景观好，销售较好 高楼层，售价高，销售较好,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,PART1 市场分析 竞争分析,金鹰大厦推广主题,世纪公园第一排生态商务新曙光,企业的大上海总部，私人的驻沪公馆,PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析,报纸稿主推： 生态办公 地段 销售速度快,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,金鹰大厦推广与销售1,PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析,公开日期 2004-7-18,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,金鹰大厦推广与销售2,PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析,解放日报连续一个月每隔一周一个半版效果较好,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,PART1 市场分析 竞争分析,世纪凯厦位置与平面图,世纪凯厦 位置与平面图,北,PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,PART1 市场分析 竞争分析,世纪凯厦销售状况,销售状况： 公开日期 2004-4-27,PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,PART1 市场分析 竞争分析,世纪凯厦推广主题,PART1 市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,PART1 市场分析 竞争分析,分段户型竞争分析,100200平米：竞争对手少，总价低，适合投资 200300平米：竞争对手主要为世纪凯厦，对手该面积销售较好 300500平米：竞争最为激烈 5001000平米：主要以自用为主，需要有针对性寻找客户 1000平米以上：主要以自用为主，需要有针对性寻找客户,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,年底前主推的销售对象,PART1 市场分析 目标,针对客户投资、自用各一半,链接项目介绍,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,我们的目标,PART1 市场分析 目标,“宝安”在上海品牌建设的战略布局之一,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,SWOT分析,PART1 市场分析 项目优劣势,优势,劣势,威胁,未来区域潜在供应量较大 在售竞争楼盘品质均高于本案,部分硬件配置低于新开盘项目 部分销售面积偏大 剩余年限只有38年 租赁客参差不齐,位于陆家嘴成熟的竹园商贸区内 距离地铁二号线东方路站步行5分钟 酒店资源可共享 现房，租赁状况好，有一定知名度,机会,东方路三地铁、三隧道交叉口规划 周边写字楼项目销售良好 目前写字楼供应不大 有条件整盘包装 宝安品牌宣传,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,SWOT分析之对策,PART1 市场分析 项目优劣势,优势,深入了解客户，利用实效的sp活动打动客户 充分利用品牌资源,形象领跑，以sp活动及优势资源抢夺竞争对手客户 宝安品牌战略,以未来交通规划展现无限投资潜力 利用酒店资源提升楼盘品质 强化项目整盘包装 宝安品牌战略,品牌战略，高度提升 强化未来规划展示 强化整盘形象包装,劣势,机会,威胁,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,发挥优势，转化威胁,减小劣势，避免威胁,PART2 营销战略,迅速建立区域市场中的鲜明形象 吸引客户来人、来电,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,营销战略总则,PART2 营销战略,利用优势资源举行有针对性的SP活动 截留竞争客户，促成客户成交，打开局面,强化宝安及项目品牌 作为主要竞争战略,PART3 形象定位,如何建立区域市场中的鲜明形象？, 项目推广案名, 项目推广主题语,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,内容,PART3 形象定位, 项目推广LOGO,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,项目卖点分析,PART3 形象定位,陆家嘴CBD,三三交通规划,宝安品牌,宝安酒店资源,财富 汇聚,投资,自用,陆家嘴·富谷,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,项目案名,PART3 形象定位,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,“陆家嘴·富谷”项目案名解释,PART3 形象定位,“陆家嘴”上海乃至世界闻名的金融商务区，能够体现本项目地段 的卖点，同时这三个字本身就具有汇聚财富的巨大磁力。,“富 谷”财富之谷，智慧之地。项目所处地理位置极具优势，城市 三轨道三隧道皆在此犹如四方江河汇入海洋，暗喻财富流 向的归宿平台。 与“商务区、写字楼”等商务名词紧靠，联想空间大。如美 国的“硅谷”等,“陆家嘴·富谷” 综合了项目的关键卖点。 朗朗上口，易读易记。 与市场上同类产品的案名进行区分，标新立异。,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,项目LOGO,PART3 形象定位,形象地位希望未来,形象以项目的建筑形态与其外立面做引申，其型貌似引航灯塔，又 处于金融商务腹地，预示本项目具有“引航财富”的强大能量。 地位地理位置、商务氛围十分优越，如海上灯塔，位置赫显指引方 向。预示着本项目能吸引投资，增加效益，起到一个指示先锋 的作用。 希望远航者可以从灯塔处获得前进的希望，本项目区域未来规划就 是希望，希望获得成功的人们可以在此实现他们更高层次的创 富梦想。 未来灯塔的魅力在于给航行者一个前景未来。有希望就有未来，在 一个充满希望的平台上创富，未来的发展空间无可限量。,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,项目推广主题,PART3 形象定位,财富引航，焦点经济 NO HOPE,NO FUTURE,PART4 战略执行,推广攻略,品牌攻略,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,内容,PART4 战略执行,媒体宣传,区域包装,销售资料,活动营销,公司品牌,项目品牌,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,媒体宣传,PART4 战略执行 推广攻略,最大的困难：不了解客户,销售初期媒体最重要的任务：,迅速建立区域市场中的鲜明形象 吸引客户来人、来电,广告表现：重形象 系列广告突出最有力卖点 造成强烈的视觉冲击感受,媒体选择：解放日报、新闻晨报、新民晚报,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,活动营销,PART4 战略执行 推广攻略,利用优势资源举行有针对性的SP活动 截留竞争客户，促成客户成交，打开局面,客户来人来电后，,加速购买速度之SP活动 针对投资客，前5名签约时一次性返还3年租金 针对自住客，前5名送酒店住宿优惠卡,促进成交之SP活动 客户介绍客户，送酒店住宿优惠卡,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,活动营销,PART4 战略执行 推广攻略,针对投资客，前5名签约时一次性返还3年租金的资金测算：,解决了投资客因政策限制造成的资金不足的问题，降低了投资门槛。 由于存在一个非常好的未来交通规划的预期，最后投资回报率必然会上升。,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,销售资料,PART4 战略执行 推广攻略,项目楼书；,折页、户型单张；,宣传海报；,模型、效果图；,宝安会特刊；,置业投资手册；,形式新颖，风格独特，显示项目独特的形象特点及主题演绎，在表现上主要从符号、色彩、色块和版式等方面体现。,名片；,项目品牌专利： 名称 LOGO 导示系统 等等,注重独特性与个性化，主要从材料、形状、色彩、种类、身份属性等体现其财富引航的形象。,上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司,项目品牌,PART4 战略执行 品牌攻略,祝宝安集团与文略房产 合作愉快，携手双赢！,