《住宅专项维修资金管理交流》

住宅专项维修资金管理交流 石家庄市住房保障和房产管理局 物业管理处 刘素卿 2014年3月,由来,1998年进一步深化住房制度改革，随着住房制度改革，所有权转变（自用部位和共用部位），管理权的转变（产权单位和服务单位），需要一项制度，以解决共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。 结果：共有部分主体问题 共用部分维修养护问题 全国共计缴存资金4500亿元。相当于所有基金的综合，即支付宝沉淀存款。,政策法规发展,1998年，住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法第一次部门规章 2003年，国务院物业管条例第一次行政法规 2007年，物权法第一次法律形式 2008年，住宅专项维修资金管理办法 2010年，河北省维修资金管理实施细则,维修资金用途,1. 保修期满后 2. 共用部位、共用设施设备 3. 维修、更新和改造。,建设单位-施工单位保修期,国务院的建设工程质量管理条例第三十二条规定：施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。 国务院的建设工程质量管理条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 国务院的建设工程质量管理条例第四十一条规定：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。 保修期是从竣/交工验收合格之后即日起计算。,住宅质量保证书规定保修期限,建设部关于印发商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定的通知 第五条 住宅质量保证书应当包括以下内容： 1 工程质量监督部门核验的质量等级； 2 地基基础和主体结构在合理使用寿命所限内承担保修； 3 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。,开发单位与购房人保修期,关于保修期的长短，依据商品房销售管理办法第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。” 因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的规定，是商品房销售管理办法第三十二条注明的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，而该规定第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”,维修资金办法-共用部位 共用设施设备,第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,物权法-共有部分,第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。,专有部分,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（【法释【2009】7号） 第二条 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。,维修资金与物业服务维修区别,1:大修工程 凡需要牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程. 大修工程主要适用于严重损坏房屋. 大修工程的要求:大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求.大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以下. 2:中修工程 凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的规模和结构的工程为中修工程. 中修工程主要适用于一般损坏房屋. 中修工程的要求:中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求.中修工程一次的费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下. 3.小修工程: 小修工程亦称零星工程或养护工程,是为确保房屋正常使用,保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程.这种工程具有很强的服务性,要求经常持续的进行. 小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下. 补充一条是综合维修工程: 凡成片多幢(或较大面积的但幢楼房)大,中,小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程. 参考文献：物业管理实物与技能(初级)第三节:房屋维修工程分类及房屋维修标准,维修资金管理三个方面,维修资金管理三个环节： 缴存：缴存主体 缴存标准 管理：增值收益 使用：提交材料,第一部分 缴 存,缴存范围： 第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金： （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外； （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。,缴存范围界定,缴存类型，按照实际用途定性。由房屋权属性质（房改房，经济适用房，商品房，拆迁房）变更为住宅和与住宅相邻的非住宅，更清晰。 业主：依法登记取得；取得所有权的人。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。,缴存标准（一）-商品住宅,第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 河北省石家庄建安成本2011年： 多层900元 ；小高层1200元；高层1500元 例如：900*5%=45元，900*8%=72元,我省规定 第七条 商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有的物业建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-6%。 900*5%=45元,900*6%=54元，所以多层45-54元之间,缴存标准（二)-房改房,第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金： （一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。 （二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 两部分组成：售房单位、业主 河北-石家庄成本价为950元，所以950*2%=19元，房改房不论多层或高层均为19元每平方米。,缴存时间节点,第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前， 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前 公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。 实际操作中各地不同，有的地方预售时，初始登记时，办理房产证时等等不同。,关于开发商代收代缴问题,一、根据办法和物权法，缴存主体为业主。除非有当地规范性文件或法规规定由开发商代缴，例如预售环节，为保证建立资金完整性，有地方规定开发商一次性缴纳。出售房屋时，购房人再交与开发商。 二、对开发商代缴风险：无息使用或挪用资金。 建议政府部门提供业主缴存的便利。开发代办证的房屋，与业主在合同中约定，减少风险和纠纷，否则，按照法律程序解决。,第二部分 资金管理,资金所有权 第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。 从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。 政府部门为代收代管。最终实现业主的管理。（理想）,资金管理-业委会账户开设困局,人民币银行结算账户管理办法第二章银行结算账户的开立 第十一条基本存款账户是存款人因办理日常转账结算和现金收付需要开立的银行结算账户。下列存款人，可以申请开立基本存款账户: （一）企业法人。（二）非法人企业。（三）机关、事业单位。（四 ）团级(含)以上军队、武警部队及分散执勤的支（分）队。（五）社 会团体。（六）民办非企业组织。（七）异地常设机构。（八）外国 驻华机构。（九）个体工商户。（十）居民委员会、村民委员会、社 区委员会。（十一）单位设立的独立核算的附属机构。（十二）其他组织。 由于业委会法律地位尚没有确定，仅仅是按照业主大会授权进行物业管理活动，没有承担民事行为主体资格，因此不能设置单独账户。若认为建立账户了，那肯定是个人开的。例如，我市。,资金管理-利息,办法和细则均没有规定。 欠缺一个方面。,资金管理主要内容-增值收益,165号令对增值品种的限制性规定（一级国债，禁止委托理财）把专业理财团队拒之门外。 深圳银行实行招投标，确定最后中标为五年定期利息。 增值收益一部分用于办公经费，一部分返还业主。,第三章 使 用,使用需要提交材料 ： 1、使用维修资金申请； 2、专有部分占相关房屋面积三分之二以上的业主且占相关总人数三分之二以上业主同意使用维修资金的决议； 3、委托办理维修资金使用事宜的委托证明、办理人身份证及复印件 4、维修资金使用方案和维修施工合同； 5、维修费用分摊明细表。,办理时限 审核：10个工作日。 专户管理银行5个工作日划转。,使用中存在的问题 1、超出使用范围 2、编造工程项目 3、骗取业主签名 4、降低工程质量 5、虚报工程造价,对策及建议 1、建立维修资金审计制度、公示制度 2、维修工程招投标（5万、10万）和工程监理 3、信息系统的建设,