[2006]GW17_无锡生芭芭拉项目_户型分析@营销执行、培训

1,住宅房型分析,2006年3月,风水隆客户经理专业培训系列课程,2,课程目的：,A、增强建筑平面识别及分析的基本知识；,B、了解一些户型认定指标(国家3A标准),C、熟悉各功能分区分析的基本因数；,D、通过案例掌握房型分析的原则，提高向客户推荐房型的能力。,3,一、分析原则,4,A、居住“以人为本”,1、住户的使用需求是否能够满足是判定户 型的依据,2、住宅户型应适应人们生活的发展、适应 社会的发展,3、应考虑居住环境空间的设计,4、应考虑内外分区、动静分区、洁污分区 （干湿分区）,5,B、平面布置的具体要求：,1、住宅平面布置应动静分区明确、紧凑合理、交通路线简捷。 2、每户的入口处宜设过渡空间。 3、客厅与餐厅宜分开或错位布置。客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗。客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。应减少开向客厅的门洞，增加连续墙面。 4、户与户之间的客厅及卧室应避免视线干扰。,6,5、应设置贮藏空间和晒衣设施。 6、厨房、卫生间和洗衣间宜集中或靠近面置。厨房宜靠近户门且与餐厅联系方便；卫生间宜靠近卧室区，门向厅的卫生间宜设前室；洗衣间宜单独设置或与洗手盆合设在卫生间的前室内。高标准的住宅的“洗、浴、厕”宜分开设置。不得设计暗厨。多层住宅的厨房宜设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。 7、高层住宅电梯、楼梯间宜直接采光和自然通风。,B、平面布置的具体要求：,7,二、国家居住档次量化指标（1A、2A、3A标准）,居住档次量化指标是认定商品住宅性能的标准指标，他按照住宅内部各功能分区的面积指标将住宅分为3A、2A、A等三个级别。,8,A、3A标准,1、主卧式使用面积不小于16平方米，其他卧式使用面积不小于14平方米，小卧式使用面积不小于10平方米。 2、起居室使用面积不小于25平方米，短边长度不小于4.2米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于4,2米。 3、餐厅使用面积不小于12平方米，且具有采光通风。,9,4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。 5、储藏间面积不小于3平方米。 6、厨房使用面积不小于8平方米 7、单间卫生间使用面积不小于4.5平方米，双卫生间总使用面积不小于8平方米。 8、厨具的可操作面长不小于3米，厨房净宽不小于2.1米。,A、3A标准,10,B、2A标准,1、主卧式使用面积不小于14平方米，其他卧式使用面积不小于9平方米。 2、起居室使用面积不小于18平方米，短边长度不小于3.9米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于3米。 3、餐厅使用面积不小于10平方米，且具有采光通风。,11,B、2A标准,4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。 5、储藏间面积不小于2平方米。 6、厨房使用面积不小于6平方米 7、单间卫生间使用面积不小于4.5平方米，双卫生间总使用面积不小于7平方米。 8、厨具的可操作面长不小于2.7米，厨房净宽不小于1.8米。,12,C、A标准,1、主卧式使用面积不小于12平方米，其他卧式使用面积不小于8平方米。 2、起居室使用面积不小于12平方米，短边长度不小于3.6米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于3米。 3、餐厅使用面积不小于8平方米，且具有采光通风。,13,C、A标准,4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。 5、储藏间面积不小于1平方米。 6、厨房使用面积不小于5平方米。 7、单间卫生间使用面积不小于4平方米，双卫生间总使用面积不小于7平方米。 8、厨具的可操作面长不小于2.4米，厨房净宽不小于1.8米。,14,三、 总体分析,15,A、位置,1、建筑物建在立交桥旁。 2、建筑物建在交叉的大道旁。 3、建筑在加油站旁。 4、住宅位于玻璃幕墙对面。 5、阳台或主卧室正对大路呈一条直线。 6、阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角。 7、靠近铁路旁的住宅。 8、住宅的阳台及窗外是否双目所及会看到坟场、墓地等，或者面对工厂烟囱，则居往心态会大受影响。,16,B、朝向,1、住宅的朝向一般以起居室、主卧房的朝向为主。 2、一般在南偏东45度到南偏西45度之间较好。 3、保证家庭每个成员都能直接享受到充足的阳光及日照。 4、应考虑回避西晒。,17,C、采光,1、住宅中主要的功能区都必须要有良好的自然照度。 2、自然采光窗地比宜大于15%以上。,18,D 、通风,住宅应主要考虑自然通风，炎热地区考虑穿堂风，夏季凉爽舒适，且节约能源。,19,E、单梯户数,1、多层住宅一般为一梯(层)两户； 2、带电梯住宅 带电梯住宅一般为一层4户到8户； 单梯户数（每部电梯服务户数）与住宅的档次直接挂钩；,20,F、层高,住宅层高一般在2.6至3.3米之间 最通常为2.8米,大户型和豪宅采用3米以上较多,21,四、功能分区分析,22,A、玄关,玄关是区分户外和户内的区域，是主人感受家庭氛围和宾客入门的第一区域，因此要有个性化的特征 作为换鞋的场所 要有一定程度的宽敞,建筑物正面入口处称为玄关。,23,B、客厅（起居室）,1、客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗。 2、客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。 3、提高空间开放感，应减少开向客厅的门洞，增加连续墙面。 4、合适的窗墙比大于30%,合理电视欣赏距离5至5.5倍。,客厅是家人团聚、休息、娱乐、接待客人的活动场所，他是户内空间的重要组成部分，也是主人经济、社会地位、和个性的表露与象征。,24,C、饭厅（餐厅）,一般有独立餐厅，与客厅合并的餐厅、与厨房合并的餐厅。 餐厅的位置应尽可能的靠近厨房，以缩小食物移动距离。 独立餐厅,25,D、卧 室,1、要有较好的朝向及自然采光（主卧应朝南，不应有黑房）； 2、应保证私密性，房间之间无对望； 应离活动区间较远，避免噪音； 3、应没有棱角、房间要方正； 4、室内不应有台阶、地面不应太滑； 5、应靠近洗手间（主人房应带洗手间）,26,E、厨 房,厨房随着人们生活观念的变化，已经由原来的独立型派生出敞开型。独立型能更好的隔离油烟和噪音，但忽视了厨房里的人和家人的沟通；而敞开式厨房在忙碌的同时，还可以和家人沟通，需帮忙时，家人可轻松加入。因此两种推荐建议一定是建立在对客户的作业习惯，家人的饮食习惯了解的基础上。,27,E、厨 房,1、厨房应靠近户门且与餐厅有直接便捷的联系。 2、厨房应设置在临近外墙且具有良好采光通风的位置。 3、厨房如采用自然排烟，一般应设置在北面，以降低其对卧式的影响。如自然排烟有困难,需设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。 4、适合单排、双排、L型、U型布置的厨房宽度不应小于1.4、1.7、1.7、2.1M 5、厨房面积约为套面积的6%-8% 6、所有竖向管道应集中在墙角,28,F、 洗手间、盥洗间,卫生间是用水较多的地方，除在选材上、结构上要注意防水防潮外，要避免气味和流水的声音对卧式的影响。 合理户型应尽可能将厨房、洗手间紧靠布置，使管道尽可能的集中。,29,1、厕所不宜放在房屋的中心，因为房屋的中部是住宅的心脏，极为重要，中心受污，整个住宅不利且有碍观瞻。 2、厕所位置须隐蔽，不能紧靠和直对大门。 3、厕所必须做到自然采光通风。 4、“干湿分区”必须在厕所与其他功能区里完全体现。,F、 洗手间、盥洗间,30,G、多功能室（视听室、健身房、麻将房等）,大户型套房宜考虑多功能房 体现主人个性及爱好 注意对其他空间的干扰和影响， 位置一般可考虑靠近户外的地方,31,H、 工人房,一般在三房以上的户型中考虑； 位置一般紧靠厨房、生活阳台等地方； 大面积房可设独立的入户门，与主入户门分开。 活动区域相对独立，与主人活动区域不相交。 可以设置独立洗手间。,32,I、 储藏间,生活必需品的储藏空间、必须考虑到物品 的使用目的、使用频率、使用场所等因素。,33,五、户型点评,34,两房两厅,35,1、朝向不好。 2、餐厅处于客厅和卧室之间，从卧室到客厅环绕一圈。 3、“开放工作间”太过浪费。本来应该是饭厅的。但是户型设计成那样，只能安排（1）的位置当饭厅。 4、动静和干湿分区不好，主卧安排在起居室（客厅）和厨房洗手间之间是比较不合理的一种布局。5、卫生间离客厅太远，餐厅自然采光较差。,36,两房两厅,37,1、户型南北通透。各处均有直接采光。 2、主人房带阳台，充分考虑到两房业主之主人需要。私秘性不错，远离客厅，不会被其干扰。 3、大门虽浪费一些面积，但考虑到了住家的私密性要求，在里做一鞋柜，感觉也不错。 缺点是客厅没有阳台。,38,三房两厅,39,1、 这种户型是典型的通透型设计，类似的户型被一梯两户的楼盘广泛的选用，是好户型。 2、餐客厅有错层增加了情趣性和尊贵感，从一般需求来看，房型不须怎样动。 3、这种户型的客用洗手间过于靠里，使用不便。 4、功能细分不够，体现在部分功能（如会客）过于夸张，而有的功能还不具备，整个的布局也是比较铺张。厨房离门太远。有点粗糙。,40,三房两厅,41,1、卧室正对厕所，主卧室厕所正对大门，风水实在太差,42,四房两厅,43,1、玄关面积太大，实属浪费。 2、通风采光无法解决。 3、所有的房间门均与饭客厅相邻，无法保证住房的私密性。 4、唯一可取之处是工人房，环行设置保证与家庭成员日常生活不交叉。,44,经典户型案例,45,两房两厅,46,两房两厅,47,三房两厅,48,谢 谢 大 家！,