行政商务板块业态规划建议20120131(汇报版)

,罗牛山产业园行政商务板块 业态规划建议,恢弘崛起的产业新城，是罗牛山产业升级的标杆见证！,项目概况,一、发展愿景 产业旅游制高点，商务休闲新天地! 二、项目定位 战略定位：倾力打造中国五星级农产品加工服务基地 商街定位：主题特色商业旅游街区 三、总体规模 占地面积：137593 总建面积：167200,业态规划建议,罗牛山国际会议中心暨农业部海口培训中心 功能定位：以承办接待国际、国内度假、会议展览、大型活动和出租写字间为主要功能；兼顾文艺演出，集会议、演出、会展、影视、餐饮、体闲等附属功能；与产业园工业旅游结合，实现资源共享和优势互补。,业态规划建议 罗牛山国际会议中心暨农业部海口培训基地,业态建议：“新商务”区以国际会议中、商务接侍中心(商务酒店或星级酒店)、罗牛山博物馆、演艺中心、会展心中、行政商务办公中心、行政商务服务中心为主要业态。 业态规划要点 建议将国际会议中心规划成多业态多功能综合体 建议将博物馆与会议中心业态功能相互兼容 建议将会议中心规划成可承接各类会议的多功能会议中心 建议配套酒店及企业会所建成能满足大型会议的接待功能,业态规划建议 会议厅设置,【第一会议厅 】1号会议厅为多功能厅。面积规划在1100平方米左右，可承接1000人的会议，可容纳约50个展位进行展览，同时可接待600人的大型餐饮。此厅设计成可分割成3段，分别为1#A、1#B、1#C，每间可容纳350人的会议。此会议厅需装有完善的配套设施，十种语言的同声传译设备，高亮度投影装置以及可调节的灯光系统。拥有两间配套的贵宾室。 【第二会议厅】 2号会议厅规划为阶梯式会场。1000-1200平米左右有固定座位500-600个，每个座位均配有书写翻板。此会议厅应装备有完善的配套设施，六种语言同声传译，高亮度投影装置以及可调节的灯光系统。拥有配套的贵宾室。 【101会议室】 此为多功能厅。面积为450平方米左右，可容纳350人的会议。此厅可分割成3间，分别为101#A、101#B、101#C。每间可容纳100人。配有同声传译，高亮度投影仪以及专业的会议音响设备。拥有配套的贵宾室。 【201会议室 】此为多功能厅。面积为80平方米左右，可容纳60人的会议，可配有同声传译，中亮度投影仪以及专业的会议音响设备。 【301会议室】 此厅规划为高级会议厅。面积为200平方米左右拥有48个固定座位，每个座位配有表决功能的即席发言系统会议。应配有同声传译，中亮度投影仪以及专业的会议音响设备。拥有配套的贵宾室。 【401会议室】此为贵宾室。面积为66平方米左右，可容纳10-13人。(可作大会议厅配套) 面积建议：由于会议中心可能成为持有物业，因此面积建议控制在28000-33000平方米，以降低固定资产投入。,业态规划建议,罗牛山博物馆 功能定位：功能定位,根椐园区现有优势基础和目标要求,该馆定位于现代农业科技的研发创新,孵化转化技术交易,科普展示。培训教育及罗牛山企业历史、背景、荣誉展示等。 业态建议： 农业、工业文化展览区、公司历史展示区、综合展示体验区；汇聚知名企业的旗舰店，利用高科技手段展示企业实力、企业文化产品、服务、理念最前沿、最全面的展示。 面积建议：建议控制在3000-5000平方米。,业态规划建议 罗牛山五星级国际化产权酒店,功能定位：国际化产权酒店集观光、客房、休闲、会议、运功、康体、儿童娱乐、美食、VIP会所等功能 业态建议：“新生活”区以时尚年轻为主题，以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区针对都市年轻人客群；楼顶可规划成空中花园、顶楼设计成VIP会所、咖啡厅、酒吧，一楼为酒店大堂,二至四楼配有中西餐厅、棋牌室、“儿童欢乐天地”等主题区，其余均为公寓。 面积建议：由于该物业未来有可能通过运作上市销售，因此建议适当增加一定可售面积，这样既可以减少固定资产投入又能使投资效益最大化，面积建议控制在20000-25000平方米。,业态规划建议 罗牛山SOHO商务公寓,功能定位：以家居办公、中小企办公为主，大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、网站等等。 业态建议：“慢生活”区以品牌商业为主题，打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区。 消费客群：针对主题精品消费的目的性消费客群 面积建议：由于该物业未来有可能通过运作上市销售,因此建议适当增加一定可售面积,这样既可以减少固定资产投入又能使投资效益最大化, 面积建议控制在20000-25000平方米。,业态规划建议 罗牛山滨水风情主题商业街,功能定位：餐饮示范及品位生活商务中心。以旅游休闲为主题,通过亲水通道的塑造将概念性旗舰店、会所、公馆完美的展示出来。 业态建议：“休闲生活”区以精品酒店、国宾会所、私房餐饮(如全猪宴等)、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、红酒会所、酒窖、SPA为主题的情景消费。 消费客群：主要针对怀旧休闲客群 面积建议：面积建议控制在20000-25000平方米 酒窖面积建议控制在3000-5000平方米，位置可可位于酒店或商街-2F,可以与会所互动经营。,业态规划建议 罗牛山滨水风情主题商业街,酒窖&红酒会所 面积建议控制在3000-5000平方米，位置可可位于酒店或商街-2F,可以与会所互动经营。,业态规划建议,罗牛山行政、后勤服务中心 功能定位：家属宿舍、职工宿舍、企业文化活动中心、社区诊所、园区食堂等 业态建议：“工作生活”区 面积建议：面积建议控制在50000平方米 罗牛山产业园检测中心 功能定位：生产板块公共服务接待中心、生产调度指挥中心、研发设计及园区生产企业人员办公；检测 测试、实验；技术信息交流；生产调度等。 面积建议：面积建议控制在8000-9000平米左右,建筑体量及面积建议,行政商务、后勤配套板块项目的占地面积：137593；总建面积167200。其中：地上总建筑面积：149200，地下总建筑面积：约18000；绿化率：30%，建筑密度：18%，建筑限高：不超60 米，以上面积均为暂定。（建筑退建设用地红线要求：按照国家及海口市、开发区相关规定。由总规单位所提修规方案，建筑物可以根据设计意图自行组合。）,建筑体量及面积建议,业态及功能布局建议 ,罗牛山行政商务板块,Ps: 大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑,行政商务板块包含（但不限于）以下部分：,泛Shopping Mall： 其中有精品店街、各主力店（KTV、酒楼、电影院等）、超市（位于地下层）。该部分建筑将大部分自持。,室内（外）步行街区： 一般23层，与Shopping Mall主入口连接，功能以特色餐饮、中小型主力店（100500）、休闲性质商店为主。该部分建筑将大部分销售。,办公建筑群： 甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。该类建筑将为商业物业提供大量消费人群，同时办公销售可以平衡项目前期资金流。,酒店建筑： 为办公建筑及周边配套的酒店建筑，一般设置商务酒店一栋、星级酒店一栋。,住宅或公寓类建筑： 商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格，同时住宅销售可以平衡项目前期资金流。,建筑规划设计建议 ,室内步行街,室内步行街,室外步行街,室外步行街,比较适宜的商业街形式为：,自持 Shopping Mall（主力店-1F-2F）,选择性自持 室内步行街,销售 室外步行街（店铺只对内部商业街开口）,建筑规划设计建议 范例：上海万达广场,商业建筑规划中最重要的是流线设计（组织），这包含： 商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织，以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。,商业人行流线组织要点：,第一位：唯一性,各商业区，商业主街（主流线）只能有一条。,切 忌,主街,支街,主街,×,商业主街分支，表面看是增加了商业街长度，增多了临街店铺，实则是：让人群产生迷惑。90%的人群会走向较大的商业街，并且不会返回到支街。（可回忆自身逛街的经历）支街只能出现在目的性商业中（专业市场）。,主街,入口处,允许,商业街入口处的分支是可以允许的，因为分支不会造成方向困惑。,建筑规划设计建议 设计要点,商业人行流线组织要点：,第二位：入口标识性,各商业主入口必须分级。从主到次分别为：,二级出入口：大型主力店出入口，形象上比一级入口要次要许多。,一级出入口： 室内外步行街主出入口，形象最为突出，应把90%以上人群吸引入，这样各商业才能带活。 右图范例：南昌万达广场步行街出入口,三级出入口：办公、商务酒店出入口，此类建筑到访人员目的性很强，无需强化出入口，注意出入口建筑标识即可。,建筑规划设计建议 设计要点,建筑规划设计建议 范例：江西南昌万达广场,建筑立面具有标志性,商业建筑的外立面设计尤其重要，它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次。,商业建筑立面设计要注意的是：,比较丰富多彩的万达二代设计风格,简洁而富有质感万达三代设计风格,1、建筑立面相对简洁，而具有质感，突出材料的高档性。复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是世界和中国的主流设计风格。,2、必须进行专项的广告位和店招设计。,3、结合内部功能进行立面设计，有目的的开设采光窗。需注意：大型主力店及会议中心等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光约越有利于商业。例如：百货商场，采光面会让消费者分心，并且不利于商品的重点式照明。,建筑规划设计建议 设计要点,不同功能建筑按各自设计参数设计,商业综合体内部功能较多，很多功能具有较为复杂的设计要求，平面设计中需充分考虑。,以部分主力店设计要求为例：,室内商业步行街的平面 （1）长度：步行街的长度以280350米为宜。 （2）柱网：一般以8.4×8.4米为宜。 （3）步行街两侧店面之间的宽度：首层910米，二、三层1517米 （3）“桥”及步行街走道的净宽：桥宜3.5米，走道宜3.54米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至56米 店铺：精品店基本单元进深宜8米12米，个别店铺可加大。 步行街各商铺不能有“门对门”式设计,建筑规划设计建议 设计要点,办公及住宅立面设计公建化,办公建筑及住宅（SOHO）平面按要求设计，但立面应和商业建筑匹配，必须显得公建化。,各建筑立面大致预算：RMB/ 甲级办公楼： 700900 SOHO办公楼： 400500 商业建筑（裙房）：8001000 住宅建筑： 300400,合肥万达广场甲级办公楼,建筑立面材料选取： 南方建筑主要采取金属（塑）板、石材、各类玻璃及一些新颖材料（比如孔板、拉索等）,建筑规划设计建议 设计要点,成都金牛万达广场,建筑规划设计建议 大型综合体鉴赏,广州白云万达广场,建筑规划设计建议 大型综合体鉴赏,上海宝山万达广场,建筑规划设计建议 大型综合体鉴赏,江西南昌万达广场,建筑规划设计建议 大型综合体鉴赏,苏宁置业廊坊综合体项目,建筑规划设计建议 大型综合体鉴赏,Ps: 商业步行街是通过室外步行街进行流线组织的商业建筑。它以低多层建筑为主，包含中小型独立建筑、沿街商铺等形式。功能较为灵活，以休闲、娱乐、餐饮功能为主，辅以部分中小型主力店。商业步行街建筑面积在2万3万平方米之间。 上海大宁国际商业城及北京三里屯的部分商业建筑属于此列。,商业步行街一般包括以下部分：,商店街： 商业步行街的主要街道，街道两边布局各主力店及主力餐饮店面的入口大堂。该部分建筑应保持35%以上自持，以控制商业形态和档次定位。,独立商业建筑： 独立商业建筑体有利于中大型商家入驻和经营，同时在招商上的兼容性极佳。此类建筑必须置于商业街入口附近或者临街面，以利用入驻的主力店吸引人群