佛山中原2018年10月佛山住宅市场月报
,市,场,月,报,Market Monthly Report,佛山住宅市场月报（2018.10.1-2018.10.31） 佛山中原地产代理有限公司策略研究中心出品,版权声明：本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播 数据来源：本报告中的数据均采自统计、规划局以及佛山土地和房地产交易网站，由佛山中原地产策略研究中心整理所得,1 宏观市场 2 土地市场 3 住宅市场 4 项目营销 5 推新预测,01,PART ONE,宏观资讯 Macro information,宏观经济环境,中国当前实体经济下行压力加大。,PMI：2018年10月，我国制造业PMI创2016年以来的新低。经济下行压力有所加大，PMI回逼荣枯线。CPI：2018年9月， CPI同比涨幅创年内新高，季节原因鲜菜价格上涨14.6%所致。基数效应带动PPI继续回落。预测后期中国物价保持平稳运行，通胀仍属温和可控。,2018年10月全国制造业PMI为50.2%,2018年9月全国CPI同比2.5%,全国楼市背景,供应端：在惯性作用下，房企开发投资在四季度将维持一定增速，但房企拿地更为谨慎； 需求端：住宅销售面积与销售额同比增速双双回落，市场调控显效明显。,2018年1-9月，全国房地产投资同比9.9%，土地购置面积同比15.7% 。 2018年1-9月，全国商品住宅销售面积同比3.3% ，住宅销售金额同比15.6%。,2018年 2018年,全国楼市背景,9月64城房价环比上涨，一线城市房价环比下降，二三线城市房价涨幅回落，楼市调控持续“加码”成效显现。,2018年9月，全国70个大中城市房价环比上涨64个，比上月减少3个，持平的城市有3个，上海、深圳等环比下降。 其中，一线城市环比0.025% ，二线城市环比0.924%，三线城市环比1.129%。,持平 下降,2018年,2018年,品牌房企业绩情况,2018年前9月，品牌房企销售业绩飘红，虽面临市场下行，但同比仍向好。,备注：中海销售金额单位为港币；碧桂园前8月销售业绩为归属本公司股东权益的销售面积和销售金额。,02,PART TWO,土地市场 Land market,“银十”佛山土地市场仅成交5宗地块，以商业、教育、TOD地块为主，地块本体属性优质的商住用地甚少，底价成交或仅有一家房企参与竞拍，成交楼面地价均不高。11月佛山全市仅推出2宗商住地块，总计占地面积10.84万，为今年以来土地出让面积最少的月份。进入第四季度，佛山政府推地步伐明显放缓。,全市商住用地供求情况,10月佛山土拍市场热度降低，11月将继续回归平静,2018年,2018年10月佛山全市商住用地供求情况,2018年1-10月佛山全市商住用地供求情况,各区商住用地月度供求情况,土地成交集中在禅城、顺德两区，成交楼面地价均不高,2018年10月佛山各区商住用地供求情况对比,注：楼面地价为名义楼面地价,从2018年10月佛山五区商住用地的供求情况来看，全市仅有顺德区有商住用地供应，位于杏坛与均安，杏坛地块为延期出让的地块；成交地块主要集中在禅城、顺德两区，成交量分别占56%、43%，南海区成交地块为小型商业用地；因大部分成交地块属性为非纯商住用地，底价成交为主，地块成交楼面地价均不高。,全市商住用地成交明细,保利和中交联合拿下绿岛湖片区TOD地块，美的继续深耕北滘大本营。,备注：楼面地价为名义楼面地价,顺德杏坛西部启动区8.36万商住地块延期至11月出让，均安于11月月末出让一宗商住用地。,全市商住用地出让明细,03,PART THREE,住宅市场 Housing market,佛山全市部分,10月佛山楼市以消化前期货量为主，暂缓新货入市步伐，供应量同环比纷纷下跌。在分区域差别化限购政策下，置业需求转移至非限购镇街，以及部分项目的批量滞后网签，如容桂碧桂园凤凰湾、乐平雍翠新城等，支撑佛山10月楼市成交攀升，网签153万，为本年月度最高的网签量。受个别高价项目成交的拉升，楼价结构性上行。中央再次明确“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”，短期内政策层面仍难放松。展望未来，分化将持续加大，一方面广佛交界区域随着多个地王项目入市，供应量增加，成交有望平稳上升；而镇街将出现价格回调的现象，市场逐步回归理性。,全市住宅供求情况,佛山“银十”楼市签约集中放量，价格小幅上升,2018年,2018年10月佛山全市商品住宅供求情况,2018年1-10月佛山全市商品住宅供求情况,2018年10月，佛山商品住宅库存量略有下降，去库存周期为8个月,截止2018年10月末 佛山全市商品住宅 库存757万 按近1年的销售速度 需要消化约8.1个月,全市住宅库存情况,2018年,各区住宅月度供求情况,顺德区为楼市主要成交区域，南海区楼价最高，三水区新货量较大,2018年10月佛山各区商品住宅供求情况对比,楼市新货供应主要集中在三水区，禅城、顺德两区加快供应步伐；五区一手楼市均有不同程度的销售回暖，顺德区成交量位居区域榜首，占全市成交量的47%；五区楼价整体保持平稳，涨跌幅度不超5%，南海、顺德两区楼价均超1.44万元/，三水、高明楼价处于价格洼地。,全市住宅供应明细,详细供应明细 可打开excel表,全市住宅月度成交TOP20项目,备注：排名不含万科项目,佛山五区部分,禅城区住宅成交情况,2018年,10月禅城供应量涨幅明显，绿城桂语兰庭、保利碧桂园天汇等项目有新货拿取预售证。“银十月”禅城楼市成交回暖，成交面积环比上涨92%，网签楼价稳定在1.36万元/。成交量主要集中奇槎和绿岛湖片区，支撑禅城区过半的成交量。,2018年10月禅城区商品住宅供求情况,2018年1-10月禅城区商品住宅供求情况,禅城楼市供求量环比涨幅明显，楼价整体走势维稳,禅城区各板块成交情况,石湾多个项目集中签约，成交量居首位，绿岛湖项目成交价较高,城北+祖庙+季华东,城南+亚艺+新城+石湾,2018年10月，因石湾街道招商臻园、合景新鸿基泷景等多个项目集中签约，支撑石湾本月成交量居各镇街之首，成交面积为4.42万；祖庙街道紧随其后，张槎街道推新节奏放缓，网签成交量仅1.87万； 受绿岛湖片区等高价项目集中网签影响，南庄镇楼价最高，达1.46万元/水平。,禅城区住宅月度成交TOP20项目,备注：排名不含万科项目,南海区住宅成交情况,南海楼市供不应求，楼价持续上行态势，限购镇街成交略有起色,三季度南海楼市整体供过于求，10月暂缓新货供应步伐，新产品主要集中在非限购镇街。本月广佛交界限购镇街交投市场表现略有起色，拉升全区楼市网签量价走高。南海区域前十月的楼市供求量指标数据均不及同期，下跌幅度在18%-33%之间，但楼价依然在上行通道，同比上升13个百分点，但涨幅稳定。,2018年,2018年10月南海区商品住宅供求情况,2018年1-10月南海区商品住宅供求情况,南海区各板块成交情况,广佛交界限购镇街项目去货良好，楼价处于较高水平,2018年10月，在区域TOP20项目排名中，限购区与非限购区项目各占一半；而南海区广佛交界限购镇街项目去化良好，其中时代水岸项目网签233套，位居榜首，桂城网签4.71万，里水、黄岐、大沥均网签3万以上；盐步楼价超2万元/，黄岐、桂城楼价在1.8万元/以上。,南海区住宅月度成交TOP20项目,备注：排名不含万科项目,顺德区住宅成交情况,顺德10月楼市供求量涨幅明显，楼价保持平稳上涨,2018年,2018年10月顺德区商品住宅供求情况,2018年1-10月顺德区商品住宅供求情况,“银十”顺德项目推货节奏加快，且本月碧桂园凤凰湾项目和人才住房集中网签，促使本月顺德网签量上涨幅度明显，楼价环比微升3%，保持平稳。前10月，顺德区域整体楼价达1.42万元/，同比上升29个百分点，楼价仍在上行通道。,顺德区各板块成交情况,限购镇街楼市开始发力，大良成交量居镇街之首，陈村楼价为全区最高,2018年10月，顺德限购镇街楼市成交开始发力，其中大良保利碧桂园悦公馆等多个项目，支撑大良成交量达16.5万，位居顺德镇街楼市首位，容桂紧随其后。陈村楼市均价为18959元/，为全区最高镇街楼价。本月，北滘美的绿城凤起兰庭人才住房共成交663套。,北部片区,东部片区,西南部片区,顺德区住宅月度成交TOP20项目,备注：排名不含万科项目,三水区住宅成交情况,三水“银十”楼市新货充盈，并撬动网签量的上升，楼价保持平稳,“金九银十”三水楼市新货剧增，市面新产品充沛，丰富了购房者的选择，不限购政策、置业需求西移、部分新推售项目的集中网签等因素叠加，支撑三水区10月楼市成交量超30万，为本年度月度成交量最高的月份，楼价企稳在8580元/，同比上升6个百分点，楼价仍在上行通道。三水楼市供求量价同比均上涨，同期相比楼市成交回暖明显。,2018年,2018年10月三水区商品住宅供求情况,2018年1-10月三水区商品住宅供求情况,三水区各板块成交情况,三水楼市成交集中在西南街道，云东海片区楼价最高,2018年10月，三水中心城区西南街道多盘在售，成交量有10.93万，位居区域榜首；乐平镇网签量位于第二位，网签7.08万，主要是钜隆三水雍翠新城项目的网签支撑，项目批量网签611套；云东海在售项目楼价相对较高，支撑镇街楼价破万，其中片区纯新盘中南远洋漫悦湾、通号天聚广场分别网签103套、83套。,三水区住宅月度成交TOP20项目,备注：排名不含万科项目,高明区住宅成交情况,10月高明楼市暂缓新货供应步伐，但成交市场保持平稳态势,三季度高明楼市新货充盈，步入四季度的首月楼市暂缓新货供应步伐，供应量减量明显，同环比下滑幅度较大。10月高明房地产成交市场保持平稳态势，网签量环比上升6%，楼价几乎与上月持平。纵观高明区域楼市近一年的走势，2018年楼市成交回暖明显，1-10月楼市供求量价同比均有不同程度的升幅。,2018年,2018年10月高明区商品住宅供求情况,2018年1-10月高明区商品住宅供求情况,高明区各板块成交情况,高明楼市成交集中在荷城、杨和两镇街，更合楼价回复正常水平,2018年10月，荷城及杨和两镇街项目去货良好，在高明项目成交排行TOP20中，荷城街道项目占11席，杨和镇项目占7个，两镇街楼市网签量不分伯仲，均在4万之上；明城、更合两镇房地产开发较缓慢，网签量不足0.2万；荷城楼价稳居“8字头”水平，更合楼价在上月短暂的结构性上涨后，本月回复至正常水平。,高明区住宅月度成交TOP20项目,04,PART FOUR,项目营销 Project marketing,月度开盘及去化,10月佛山全市推盘量3518套，环比下跌34%，整体去化率41%，环比下降8个百分点。,开盘个数,25 10 16 27 18 22 26 22 30 30,重点项目营销活动,禅桂中心纯新高价项目万科悦都荟、世茂望德、越秀星汇瀚府开销售中心,重点项目营销活动,顺德项目本月以开板房、销售中心、外展点等营销活动为主，甚少推新。,重点项目营销活动,金融街金悦府、金科集美天辰湾、中梁首府等品牌项目纷纷面市。,重点项目营销活动,10月1日，禅城万科悦都荟开放37公寓板房。,重点项目营销活动,10月14日，华润置地悦里举办品牌发布会。,重点项目营销活动,10月27日，顺德乐从中交雅居乐剑桥郡开放销售中心。,中交雅居乐剑桥郡雄踞粤港澳大湾区几何中心佛山顺德乐从，总占地约11万方，建面约42万，规划有28栋高层洋房住宅，产品户型以建筑面积约95-119高附加值三四房单位为主。,05,PART F
