2018年上海下半年市场形势及机会点（最终稿）
2018下半年市场预判及机会点上海中原研究院01宏观政策篇 02整体市场篇 03 应对策略篇01宏观政策篇宏观政策篇 > 观点四：政府首提“坚决遏制房价上涨”，未来房地产调控的基调将继续从紧 7月31日召开的中央政治局会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，会议针对房地产市场提出将下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。会议关键字关键字解读下决心解决好房地产市场问题意味着以放松房地产调控来对冲经济下行压力的可能性不大促进供求平衡未来土地和住房供应将更紧密地与人口流动挂钩，以改善热点城市的房地产供求关系合理引导预期通过强化预期引导遏制投机性需求，多地出台限制企业购房政策，进一步关闭因货币政策导致企业资金投向房地产的通道整治市场秩序整顿包括捂盘等在内的房地产乱象，各地针对楼市乱象的整治力度开始加大，投机炒房、房企违法违规、房地产中介违法违规行为，将是各地重点打击的对象。坚决遏制房价上涨从2017年政府工作报告中“遏制热点城市房价过快上涨”的措辞相比，此次政治局会议提出了更为严格的房价目标，房价必然受到严管控。长效机制通过发展租赁市场、推出房地产税，通过多主体供给，多渠道保障的商品房、共有产权房、租赁住房，让各层次居民都能通过不同途径圆上住房梦。使房地产市场得以平稳健康发展宏观政策篇 > 观点五：多部门联合监管房地产行业，住建部多次约谈各地方城市，政策调控力度加大2018年6月28日，住建部等七部门联合公布，从2018年7月初至12月底，将联合开展30城治理房地产市场乱象专项行动。同时7月份，全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示有65城均为上涨，房价仍有上涨压力，为落实“住房不炒”精神，住建部多次约谈各地方城市，各地房地产调控力度进一步加大。2018年主要房地产政策调控类型政策类型内容描述限购、限贷、限售、限价上半年：限购政策135条，限贷政策176条，51个城市及海南全域限售限制企业购房上海、西安、长沙、杭州、深圳、南京防范外债风险限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目治理乱象住房城乡建设部等七部委联合印发关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知摇号上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳新房一律限价摇号不动产登记全国不动产登记信息管理基础平台实现全国联网二线城市人才引进成都、天津、西安、福州、合肥、海南、宁波、南京等城市放松落户条件打击操纵房价房租、捂盘惜售、打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、捏造散布房地产虚假信息、人为阴阳合同、强制提供代办服务、制造抢房假象、恶意炒作哄抬房侵占客户资金、参与投机炒房的价、违规提供“首付贷”等投机黑中介炒房团伙七部委联合开展30城治理房地产市场乱象专项行动的打击重点打击从事违规销售、变相加价、打击发布不实房源和价格信息、一房多卖、霸王条款、价格欺诈进行不实承诺等欺骗、误导购房以及限制阻挠使用公积金的房地人的虚假房地产广告产开发企业2017年至今，本着房住不炒的方针，上海实施一系列包括摇号、限签等措施调控楼市，同时出台限制企业购房政策、通过设立公司“借壳”买房投资现象，严格限制了企业购房门槛，有效遏制投机炒房现象，可看出上海政府对于资金流入楼市处于一种严控状态，未来上海楼市投机的大门将随政府深入调控而慢慢闭合。宏观政策篇> 观点七：严格限制企业在上海购房资格，投机行为得到仰制，未来上海市场调控不放松时间：2017年5月事件：新房销售需公证摇号沪上最严政策再次加码，上海新房销售实施公证摇号时间：2017年7月事件：“十三五”期间上海住房用地供应量较“十二五”期间增加20%，主要是稳定市场预期，消除市场对未来上海供地将会紧张的预期时间：2018年7月事件：企业购买商品住房须满足设立年限满5年、累计缴纳税款已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件；同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。2018201720172018时间：2018年5月事件：上海多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到95折甚至基准，房贷审核力度加大。宏观政策篇> 结论综上所述，我们认为：对中国经济：中美贸易战、P2P连环爆发、实体经济供血不足等因素导致中国下半年经济仍有下行压力，政府放水刺激呈必然，财政政策和货币政策会更趋向于积极宽松。而且当前环境下，以往政府放水后，资金流入房地产市场的通道已经封堵，未来资金将更多流入基建等实体领域，刺激实体经济发展。对中国楼市：从过往的政府工作报告提到的“遏制房价过快上涨”到今年首提“坚决遏制房价上涨”，表明中国房地产市场调控基调将继续从紧。多地出台企业限购政策也有效堵上因政府“放水”资金流向房地产市场的途径，同时人民币进入短期贬值通道将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，对于房企也是利空。资金将寻求抗贬值渠道，一二线城市保值性相对较高。对上海楼市：就目前政策环境而言，整体市场都处于收紧状态，在发放预售、限购、限贷、备案等方面，政策仍处于高压状态，一定程度上放缓全市成交速度，并压低成交价格，一定程度上取得良好的调控成效。上海现行调控手段中针对房地产开发销售全流程均有出台有效有力政策，预计未来上海调控继续加码可能性不大。02整体市场篇整体市场篇 > 上海土地市场：招挂复合导致拿地门槛提高，大型房企拿地优势明显，多数商办地块须永久自持目前上海多数住宅地块及个别商办地块由2016年之前的现场竞价，价高者得改为启用招挂复合方式出让，通过综合评分方式选取最优中标人，且房企拿地门槛提高，对中小房企而言，拿地日益困难，操盘难度和风险变大，盈利空间有限，招挂复合形式出让避免出现前几年“地王”现象产生，也有利于平稳房价。上海土地出让要求条件住宅用地商办用地租赁用地自持部分占比15%一般地区：商业80%，办公40%供应量较大区域：商业100%，办公60%或100%100%自持年限70年10年起70年自持部分要求自持面积须用于租赁自持面积须用于租赁/保障性住房比例5%/中小套占比中心城区：70% 郊区：60%/全装修房比例外环线以内：100%；其它地区：50%奉贤、金山、崇明：30%/100%引入行业要求/例：需引入研发类、科技类、软件信息类、专业服务类企业、总部企业或机构等/运营管理要求/只租不售；禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过 6 年。租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场执行。特别约定/商业及商务办公地块内必须按层集中设置卫生设备、茶水间公共设施，不得设置阳台、露台、设备平台等住宅相关功能须具备相关部门认定文件方可参拍除部分别墅盘之外，多个新盘受营销宣传不力、区位偏远配套不足、定价过高，区域竞争激烈影响，去化不佳；后续受资金压力影响，尤其是中小开发商，对于渠道的依赖程度将进一步加大整体市场篇>去化不佳项目共性：营销宣传不力、区位偏远配套不足、定价过高等因素为去化不佳主因盘古园府在认筹期要求购房者额外缴纳27万的装修费，包括中央空调和定制橱柜，因此认筹费用从20万元增加到了57万元；艾森公馆要求客户缴纳2000-2800元/不等的装修费，违规操作导致市场反响恶劣，项目最终去化不佳。小开发商品牌力度不够，营销手段不规范雍和府位于宝山罗泾，新天鸿高尔夫社区位于金山朱泾，位置过于偏远，周边配套不足，板块活力不够，无法吸引市区客群流入，需要中介进行客群引流。项目位于远郊，区位偏远，周边配套不足凯利海华府入市时受中粮前滩海景壹号竞品影响，且项目自身户型不佳，开盘去化一般；新城西岸公园自身定位较高，但周浦配套不佳，区位一般，价格无法获得认同；中国铁建·香榭国际价格优势较弱，性价比低。项目定价较高，和同期竞品项目性价比较低代表楼盘：艾X公馆、信X嘉庭、盘X园府、深城投十X街区、紫X阁代表楼盘：雍X府、新XX高尔夫社区、正荣X园、同润XX橘苑、天和XX时代代表楼盘：凯利XX府、新城XX公园、中国铁建·XX国际、禹州X贤府从今年1-7月上海全市一二手楼盘成交均价看，并未出现明显的一二手价格倒挂的现象。从目前已经开盘的多项目看，新开盘项目价格基本与周边二手房价格持平，但其中例如中粮南桥锦云、大华碧云天等个别项目会产生一二手倒挂现象。整体市场篇>市场一二手倒挂：除个别项目存在倒挂现象，整体市场未出现明显一二手倒挂现象60551049331594159309798981524155312613006285933054392146199421664625823348634056932668454088849896301268368812295232300438941937987656719232120580401024737552732020000400006000080000100000120000140000长宁区普陀区静安区徐汇区黄浦区杨浦区虹口区崇明区松江区嘉定区闵行区奉贤区金山区青浦区宝山区浦东新区上海市2018年1-7月一二手各区成交均价（元平方米）1-7月二手成交均价(元)1-7月一手成交均价(元)
