销售转冷房贷利率见顶，投资放缓房企资金改善-地产10月报

销售转冷房贷利率见顶， 投资放缓房企资金改善 地产研究 海银财富研究部 王云龙 电话：021-80134109 wangyunlongchyjr.com 摘要： 1、 事件：市场热传广东拟试点取消预售制、采取现售。同时，中山今年集中推出现售地块，深圳现售试点项目龙华金茂府项目上市。引发市场对于预售制转现售的热烈讨论。从目前市场情况来看，尽管当前预售制上存在许多问题，但一刀切取消商品房预售制度并不可行，反而会催生许多问题，爆发更大的风险。广东省房协文件包括中山推出现房销售地块等一系列做法，应该看作对于预售制存在的问题的探讨和部分地方根据当地房地产市场的实际情况所做的试水行为，并不能理解为国家整体层面对于取消预售制度的态度。 2、 价格：根据国家统计局发布的 9 月我国房价指数数据来看，9 月份我国房价整体保持稳定。与往年“金九银十”的火爆行情不同，今年 9 月开始，各房企、楼盘纷纷推出打折、促销等降价手段，在此背景下，房价同比上涨速度放缓。在中央“坚决遏制房价上涨”的态度下，9 月房价开始降温。在调控政策并未密集出台的当下，楼市“金九”反而表现降温，究其原因，可能并不能代表楼市退潮，而是在当前宏观经济叠加房地产市场的大背景下，买房人多持观望态度的结果。 3、 销售：商品住宅销售表现好于办公楼及商业营用房。从绝对量上来看，2018 年 9 月商品房销售面积明显弱于过去两年，在市场观望情绪浓重的环境下，成交面积进一步萎缩。 4、 投资：2018 年 1-9 月，全国房地产开发投资同比增长9.9%，较前值回落 0.2 个百分点，再次落在 10 个点下方。房地产开发投资增速维持在高位主要还是因为土地购置费表现较好。但土地购置费由于缴纳方式的特点，具有一定程度的滞后性，2017 年土地成交火爆造成了今年土地购置费数据的良好表现，但今年土地成交弱化，未来房地产开发投资可能承压。新开工数据较好显示房企开工积极，主要还是因为市场销售转冷叠加房企资金面紧张导致的房企资金回流加快。另外，在今年土地成交明显弱化的背景下，一方面由于土地成交价款的分期之后计入，明年土地购置费项面临下跌压力；另一方面，土地成交数据的疲弱将会传导至新开工以及施工项，并对房地产开发投资的建安部分产生影响，明年房地产开发投资可能面临加速下行压力。 5、 土地：2017 年，全国土地供应、成交双双呈现出火爆景象，而 2018 年，土地成交全面弱化。具体来看，成交增速已经弱于供给增速；商业用地、以及受政策影响较大的特色小镇成交基本哑火；分城市线来看，一线城市由于供地受较大限制，成交情况也极为有限。显示土地市场热度持续走低。 2018 年 1-9 月全国土地均价继续走高，溢价率持续走低。房企拿地趋于理性。整体来看，一方面由于房企资金面偏紧，另一方面，当下土地拍卖往往附加例如配套设施建设等苛刻条件，从而导致房企拿地更加谨慎，使得当前土地流拍不断增加，同土地成交均价下降，土地溢价率处于低位。 6、 到位资金：房企融资压力较上半年有所缓和，除了个人按揭贷款部分较 8 月有小幅回落外，其他各项涨幅均有所上涨，但从占比看房企自筹资金及定金、预收款仍是资金主要来源。在房企到位资金国内贷款类别中，银行贷款依旧占据国内贷款主要地位。另外，个人住房贷款增速达近五年较低水平。无论从房贷利率上调幅度来看，还是从各银行上调房贷利率家数来看，房贷利率继续上调空间已经有限，可能未来将会迎来下行周期，未来房贷利率变化还是要观察政策的具体走向。 2.价格：9 月楼市房价降温，同比、环比涨幅双双回落83.销售：9 月销售涨幅回落，同比增速由正转负134.投资：房地产投资增速回落，房企开工仍显积极185.土地：土地成交继续弱化，土地流拍增加226.到位资金：房企资金来源继续改善，房贷利率上涨或见顶23免责条款26 1. 鼓励现售取消预售？广东下发文件引关注 事件一：9 月 21 日，一则“广东省房地产协会向各副会长单位下发关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”的消息备受各界关注。通知称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于 9 月 25 日上报住房城乡建设部。按照通知要求，广东省对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。通知同时建议，在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。9 月 21 日下午，广东省房地产协会相关工作人员就此回应记者称，“该文件目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订。” 事件二：接着在 10 月初，全国首个商品房现房销售试点项目深圳龙华金茂府亮相了。这意味着，深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市，在预售制度改革方面也率先迈出一步。不过，对于取消预售制度是否有必要，业内争议较大，多数业内人士建议在一些城市逐步落地预售制度改革试点，不应该“一刀切”全面取消。中国金茂有关负责人接受证券时报记者采访时也坦承，与预售来比，资金方周期加长，资金成本自然增加较多。谈及当初拿这块地的初衷时，他称，“当初拿地就是为了响应国家政策，履行央企担当，中国金茂作为央企要在房地产改革的创新道路上探索一条未来之路，为今后的政策转型奠定基础。同时，我们有能力、有信心把龙华金茂府做好，做出品质，做成行业标杆。”对于取消预售制度对房地产市场的影响，上述中国金茂有关负责人对证券时报记者表示：“我们更希望预售制度改革试点是一个逐步落地的、渐进的方式，如果一刀切，势必带来行业及相关行业的剧烈震荡。” 事件三：与此同时，广东省中山市批量推出现售地块也引起广泛关注。广东省中山市国土资源局官网网站的信息显示，5 月至今，中山市合计推出 16 宗住宅及含住宅的综合用地，规划建筑面积约 152 万平方米，无一例外均要求“商品房现房销售”，即要求开发商直接销售证件齐全的已经成型待售的商品房。今年 5 月 8 日，中山市推出首宗“现房销售”地块时，中山市国土局相关负责人称，这是中山挂牌出让土地首次要求“现房销售”。尽管中山市的“现房销售”节奏与此前广东省向住建部提交的“建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。”的说法相符。中山市公共资源交易中心的相关负责人介绍，目前该市的土地出让均采取限制最高价、竞建人才安置房，并要求“现房销售”。至于中山市的“现房销售”工作是否为广东省要求的试点，该负责人称，中山市挂牌出让的“现房销售”的地块，均是由国土资源局统一要求，并不能被认为是试点工作，后期是否会因市场反应过大调整，要看国土资源部门和市里的统一安排。 那么，现售取代预售在当下的中国房地产市场究竟是否可行？事实上，在经历了几十年的制度发展后，我国商品房预售制度已经形成了较为完整的制度基础，并对商品房预售做出了较为严格的条件限制。 图 1：商品房预售制实行的一般性条件 来源：海通证券，海银财富研究部 跟据海通证券整理，以上是商品房进行预售的基本条件，在此基础上，不同的城市地区会对其商品房预售条件有所加码。根据海通证券抽样，全国部分城市的情况来看，一线、二线和三线城市的预售条件均值分别为 81%、78%和 56%。这意味着越是核心城市的商品房预售条件规定越严格，而三线城市的商品房预售条件规定相对宽松。 预售制之所以出现，一方面，由于预售制度实现了房地产开发企业无须在最终完工后才能出售房屋，而是在尚未实现最终完工时点之前便可以将期房进行出售。因此，预售制度无疑加快了房地产开发企业的资金回款时间，减轻了房企的资金压力，同时加快了房企的开工、施工效率，作为房企极为重要的无形资产，具有深刻意义。另一方面，由于地产开发时间缩短、加上期房提前出售的特征，能够有效增加市场供应，从而解决市场供应紧张的局面。 尽管预售制度的推出意义重大，但也并非没有坏处。广东省住建厅拟订的相关材料中提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。事实上，在预售制度下，由于房屋尚未最终交付便已收到款项，在此过程中，有关风险无疑转嫁给了购房者；同时，最终实际交付的房屋在质量等方面也可能与预售时存在差异，从而也诞生了许多问题；另外，由于预售制度能够大大降低房企资金要求，变相降低了房企进入门槛，也容易给房地产市场带来问题。 那么，全面取消预售制度是否必要？从当前市场来看，直接取消预售制度将会引发一系列的问题。首先，取消预售制度，意味着房地产开发企业需要在房屋最终完工验收合格后方能进行出售，如此一来房企的回款速度将会大大减慢，在当前房企整体资金面紧张的环境下，将严重加剧房企资金压力，并可能将风险传导至银行等金融机构。其次，取消预售制意味着取消期房的销售，在短期内市场上将面临无房可卖的断供情况，并且，在供给急剧降低的情况下，房价也会面临上涨情况。同时，在预售制取消情况下，房企无疑会调整经营方式，导致拿地、开工、施工意愿下降，由此带来土地出让弱化、房地产开发投资下降、产业链上下游需求萎缩等一系列负面影响。 综上所述，尽管当前预售制上存在许多问题，但一刀切取消商品房预售制度并不可行，反而会催生许多问题，爆发更大的风险。广东省房协文件包括中山推出现房销售地块等一系列做法，应该看作对于预售制存在的问题的探讨和部分地方根据当地房地产市场的实际情况所做的试水行为，并不能理解为国家整体层面对于取消预售制度的态度。 2. 价格：9 月楼市房价降温，同比、环比涨幅双双回落 来源：Wind，海银财富研究部 -10-505101520253035402012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-07整体一线城市二线城市三线城市根据国家统计局发布的 9 月我国房价指数数据来看，9 月份我国房价整体保持稳定。从同比来看，9 月整体房价涨幅水平与各线城市走势依旧较为一致， 个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比 从具体城市来看，2018 年 9 月 70 各大中城市新建商品住宅价格指数当月同比涨幅居前 10 位的城市依次分别是海口、西安、三亚、昆明、呼和浩特、丹东、南充、贵阳、徐州以及 城新房价格指数同比继续回升。其中，70 城整体 9 月房价同比上涨 8.9%，前值 8%，增幅连续扩大 4 个月，但涨幅回落 0.5 个百分点；其中，一线城市同比上涨 1.1%，较 8 月增加 0.2 个百分点，涨幅回落 0.5 个百分点；二线城市同比上涨 8.1%，前值 7.3%，同样涨幅回落 0.5%；三线城市同比上涨 9.9%，前值 9%，涨幅回落 0.6 个百分点。与往年“金九银十”的火爆行情不同，今年 9 月开始，各房企、楼盘纷纷推出打折、促销等降价手段，在此背景下，房价同比上涨速度放缓。 图 2：70 个大中城市新建商品住宅