2018年Q2中国房地产市场报告-世邦魏理仕

MARKETVIEW中国房地产市场报告二零一八年第二季度租赁市场动能未减投资市场略有回稳6.7% 1.9%出口社零总额11.3%51.59.0%2018年二季度2018年6月份2018年6月份6月份2018年6月份*箭头代表同比增速变化市场焦点写字楼单季全国净吸纳量创历史新高，上半年全国累计净吸纳量首次超过新增供应。TMT维持强劲扩张势头，贡献率攀升至首位，且在北京、深圳、成都和武汉四市新增需求中居首。零售物业本季度多个标杆性物业入市。国际潮牌和国内大众服饰品牌以及餐饮品牌开店热情不减。至二季度末，17个城市平均空置率录得6.8%，环比下降0.3个百分点，购物中心平均首层租金环比小幅增长0.3%。工业物流二季度主要城市高标仓库市场迎来新增供应的历史新低，一线城市的外溢物流需求令都市圈内的二三线城市仓库空置率快速下降。经历年初的调价后，本季大部分城市的仓库租金保持稳定。投资市场2018年上半年，国内大宗物业投资总额达人民币840亿元，仍高于过去三年同期平均水平。内资开发商与地产基金依然为上半年投资市场的主要买方。交易超过七成集中于一线城市，但较于 2017年，投资者对二线城市关注度有所提升。成都、重庆、杭州等为代表的新兴投资城市表现亮眼。%010%20%30%40%036912200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017YTD 2018（人民币万亿元）房地产开发投资（左）同比变化（右）数据来源：国家统计局，2018年第二季度图表1：中国房地产开发投资持续降准有助于提升市场流动性央行于六月底宣布今年以来的第三次定向降准，自 月 日起下调存款准备金率个百分点。央行本次降准旨在于推进结构性去杠杆同时为经济注入适度的流动性，在冲抵经济增速下行风险的基础上有利于促进商办和产业类物业的租赁需求。此次存准率下调以及年内进一步降准预期亦将影响国内大宗物业投资市场。一方面，货币适度宽松开始带动市场无风险利率下行，利差区间扩大有助于支撑优质商业地产的资产价格；另一方面，美联储加息、中美贸易战持续发酵加之中国央行降准将强化短期内人民币的贬值预期。如何管理和对冲汇率风险将成为境外资本投资国内房地产的重要因素。2018年第二季度 世邦魏理仕研究部© 2018，世邦魏理仕 | 1MARKETVIEW 市场表现宏观经济二季度中国经济增长动能依然稳健，增长，较一季度仅微幅回落 个百分点。经济的新旧动能切换继续推进：高技术制造业和装备制造业投资增速显著领先于一般制造业，而尽管社零总额增速下滑至 ，但服务消费和限额以下零售企业的较快增长反映出国内消费市场在发展广度和深度上仍具巨大潜力。与此同时，我们注意到，持续去杠杆和中美贸易争端升级影响下，经济的内外部不确定因素亦显露端倪。上半年出口增速下滑至 ，贸易顺差较上年同期收窄 ， 月末外储规模较 年底下降 亿美元， 月人民币兑美元汇率下跌逾 。月末国内 增长降至 ，流动性持续收缩的背景下今年上半年债券违约金额已超年全年。为应对这一系列内外部风险因素，央行于月今年第三次下调存款准备金率，意期注入更多的流动性。可以预见，随着下半年工作重心更多由去杠杆转入防风险，存款专备金率仍有一到二次下调空间。同时财政方面也将有所举措，月个税征收方案再次迎来改革，个税免征额拟提高至每月元，以进一步刺激消费增长。产业方面政府也做出了进一步开放的举措，除四月央行宣布金融领域对外开放一系列措施外，发改委于月初宣布了新的外商投资负面清单，以及自贸区的相应负面清单，预计将带来以制造业为主的各类产业新的外资投资机遇。再次重申房屋居住属性后，各地上马或加强限住限购政策的城市进一步增加，截至上半年共有余个城市颁布地方限购或限售政策。但受三四线旺盛销售态势带动，房地产市场销售增长依然稳健，上半年同比上升 。稳健的销售数据带动了开发商投资意愿， 月新开工面积增幅呈一年来新高。累计土地购置面积增幅也在月转正并持续上升，显示出开发商补库存意愿上升。但综合来看，为应对内外部经济风险，未来经济领域开放与适度放松会加大力度，但房地产领域的调控政策将仍然持续。2%04%8%12%16020406080100200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017YTD 2018（人民币万亿元）国内生产总值（左）同比变化（右）图表2：国内生产总值（GDP）0%5%10%15%2025%30%3505101520253035200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017YTD 2018（人民币万亿元）社会消费品零售总额（左）同比变化（右）数据来源：国家统计局，2018年第二季度数据来源：国家统计局， 2018年第二季度图表3：社会消费品零售总额%05%10%1520%25%30%0102030405060200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017YTD 2018（人民币万亿元）固定资产投资（左）同比变化（右）图表4：固定资产投资数据来源：国家统计局， 2018年第二季度图表5：进出口贸易%-20%-10%0%10%20%30%40%50-2-1200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017YTD 2018(美元万亿元)进出口总额(左)出口额(左)进出口总额同比变化(右)出口额同比变化(右)54321 0数据来源：国家统计局， 2018年第二季度图表6：写字楼市场供需%0%510%15%20%0.02.04.06.08.010.0200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017YTD 2018（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度写字楼市场第二季度中国写字楼新增供应万平方米，环比回落，二线城市占比超六成。上海、长沙录得新增供应超万平方米，二线城市逐渐迎来多个地标项目落成，带动写字楼市场整体品质升级。单季全国净吸纳量创历史新高，录得 万平方米，环比增长 ，同比增长 。值得注意的是，上半年全国累计净吸纳量首次超过新增供应。行业方面，维持强劲扩张势头，贡献率攀升至首位，占比高达，且在北京、深圳、成都和武汉四市新增需求中居首。房地产以位居次席。而得益于资金的迅速汇集，上半年联合办公等第三方办公服务运营商在上海、杭州、成都、重庆等城市加速扩张，贡献率。转租公司在经济活跃、写字楼供应充沛的二线城市不断涌现，其提供定制装修办公空间的策略颇受当地终端客户认可，成都南延线板块的转租公司转租租金溢价率最高可达。此外，传统与新兴金融业以、分居第四、第五。受需求动能集中释放推动，中国 个城市统计层面平均空置率至季末报 ，环比回落个百分点；其中一线城市均值为 ，二线城市 。2018年第二季度图表7：写字楼租金指数Q1 2003 = 全国一线城市100二线城市20018080100120140160Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2018数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度本季 个城市写字楼租金延续分化走势，个城市录得租金增长，个城市租金下跌，个城市持平。空置率降至近年来新低的广州和成都同以的环比增长领涨全国。除北京外，北方城市受经济基本面影响租金表现疲弱；相反受新经济带动，长江经济带二线城市的办公需求更具活力，其中南京、杭州录得租金增长，而重庆、武汉则因供应过剩而有所下跌。整体而言， 个城市优质写字楼平均租金报每月每平方米 元，同样本环比增长。年下半年， 个城市的写字楼新增供应量预计高达 万平方米，多个城市的平均空置率将进一步攀升。而需求端受宏观经济的影响不容忽视。一方面美中贸易争端加速中国金融业、汽车制造业等领域进一步对外资开发、有望带动相关产业外资租户的办公需求扩张；另一方面，贸易战对钢铁、化工、金融、制造、服饰等诸多中国企业产生的负面影响将逐步显现，进而削弱写字楼需求。此外，国内金融业去杠杆、清理整顿对等民间、网络金融借贷平台的生存产生严重影响，一批不规范、资金链脆弱的金融机构的违约风险将显露。写字楼市场受非传统金融类租户退租波及，需求端将产生更多负面变数。图表8：零售物业市场供需（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）10.0空置率（右）20%0%5%10%15%0.02.04.06.08.0200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017YTD 2018数据来源：世邦魏理仕研究部，2018年第二季度零售物业市场上半年全国社零总额超万亿元，增速下滑至 ；同时网上实物零售额同比增长，在社零中的占比提升至。下半年汽车关税调整所带来的滞后需求释放以及个税起征点上调预计将对消费数据有所提振。全国 个主要一二线城市总计录得新增供应万平方米，新项目的平均出租率达到；多个标杆性物业如上海世纪汇广场、深圳万象汇、长沙国金中心、成都悠方购物中心等入市。现有老旧物业仍不断寻求重塑的出路，位于北京华联商厦安贞店、华联商厦广安门店于本季闭店，或被改造为联合办公空间，另有宁波新世界江东店闭店调改。需求方面，、等国际潮牌和国内大众服饰品牌开店热情不减；咖啡茶饮、特色餐厅等餐饮品牌仍然是购物中心面积的去化主力；而新零售业态发力实体商业是近期市场亮点。本季天猫国际在杭州西湖银泰开出全国首店，网易考拉首店入驻杭州大厦中央商城，小红书之家在上海静安大悦城开出全国第一家线下店，顺丰旗下首家丰趣海淘哇噢全球精选店于重庆国泰优活城市广场开业。无人支付、刷脸支付、电子标签、智能云货架、试衣和试妆等新科技成为此类业态的吸客亮点。4图表9：