【合富研究院】南沙2018上半年总结及下半年展望

广州市2018年年中总结报告2018南沙区上半年总结及下半年展望城市 上半年南沙城市地位提高，升级为广州“唯一”副中心、粤规划 港澳湾区门户产业 上半年南沙加快完善产业载体，调整明确各片区产业方向规划 持续强化南沙中心城区的商务功能，重点推进东涌-黄阁人工智能等新兴产业南沙中心区集合粤港澳合作服务功能和城市综合服务功能的中央商务核心区东涌-黄阁重点培育人工智能、新能源汽车研发与制造等战略性新兴产业榄核-大岗南沙西部综合服务中心、粤港澳大湾区重要的生产服务和现金制造基地万顷沙承担南沙南部城市中和服务，重点布局海洋科技、港口物流、国际航运龙穴岛中南部重点发展港口物流、船舶制造，北部形成多用途泊位发展区产业 持续通过“产业用地”、“企业落户优惠”等吸纳人工智能推进 等战略性高新产业落户亚信大数据通信软件海尔全球产业金融中心家电制造小马智行Pony.ai人工智能云从科技人工智能中科院人工智能微软人工智能科大讯飞计算机软件京东电商平台、仓储物流中电数据健康医疗中国人寿保险金融中国石油石油行业、新能源中国铁建建筑建筑、交通运输广汽丰田汽车制造、新能源1南沙近3年引入重点企业（部分）土地优惠落户奖经营贡献奖办公用房补贴提升能级奖总部企业标准、实缴注册资本总部企业，连续5年基于经济贡献奖鼓励总部企业提升能级，区域总部à全国总部总部企业，补贴每月每平方米最高50元等南沙引企业优惠政策等等,详见广州南沙自贸区的优惠政策2设条件定向出让 前期签订招商协议，在设企业类型、营业额等定向条件，包括一级开发：中交开发灵山岛，中铁建开发万顷沙保税区、新鸿基开发庆盛区块二级开发：科大讯飞、中国人寿等地块交通 上半年南沙连接广州市内/外的交通网络进一步得到落实，建设 未来南沙包括：上半年广深港高铁试运行、地铁30分钟可到达市区或周边城市22号线动工、虎门二桥确定19年通车等土地 上半年“利好”引导下，南沙“土地价值”仍维持较高水平市场 今年南沙土地普遍已较高溢价成交，地价房价比7成以上新增 南沙：2018上半年楼盘施工进度滞后，导致供应缩减供应 商品住宅供应61万，比2017年下半年减少17%。 施工进度滞后导致难以批量供应。多个楼盘由于指导价（俗称限价）低，开发商每次均是小批量获取预售，包括南沙保利城、万科白鹭郡、阳光城丽景湾等。 2018上半年供应61.15万，同比2017上半年升8%，比2017年下半年减少17%。 1-4月月均供应低于9万，直至5月-6月超过10 万每月供应。2015年年以来南沙住宅新增供应-半年走势（万） 66.0556.84 54.79 52.32 73.8461.152015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年82.77 2017年以来南沙住宅新增供应-月度走势（万）5420117575191891482991316051015202017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月25新增 南沙：金洲蕉门河板块是南沙供应绝对主力，占区域供应6成结构n 2018年上半年南沙供应61万，其中金洲蕉门河供应35万，占57%；南沙湾供应12万，占20%n 阳光城单盘供应15.23万，占全区供应的25%。010203040金洲蕉门河榄核明珠湾区黄阁大岗南沙湾黄山鲁万顷沙2017年以来南沙半年度-板块供应变化2017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年上半年南沙-板块供应分布金洲蕉门河南沙湾榄核黄阁明珠湾区万顷沙大岗黄山鲁黄阁2018年上半年南沙新增供应楼盘分布保利星海小镇方圆南沙水恋南沙保利城万科白鹭郡保利半岛阳光城滨海新城越秀东坡圣淘沙碧桂园玺悦叠翠峰南沙湾御苑华海山与海星河山海湾景业东湖洲豪园大宏锦绣南沙御顷轩板块项目2018上半年新增（万）板块项目2018上半年新增（万）金洲蕉门河阳光城丽景湾15南沙湾南沙湾御苑8越秀滨海新城6南沙星河山海湾5越秀东坡4华海山屿海1保利半岛2黄阁南沙保利城2碧桂园玺悦2南沙方圆水恋2广晟圣淘沙2万科白鹭郡1叠翠峰0.5明珠湾区景业东湖洲豪园3万顷沙南沙御顷轩1大宏锦绣1榄核保利星海小镇5库存 南沙：区域整体库存处于低位，消化周期不足1年变化n 南沙现时库存为近三年低位，消化周期不足1年2018年1月初南沙商品住宅库存120万左右，消化周期为10个月。024681012141618406080100120140160180200南沙商品住宅库存（万）与消化周期（月）变化2016年1月2016年7月2017年1月2017年7月2018年1月库存 南沙库存中投资客购买但未签约部分占相当部分n 现时库存主要在金洲蕉门河和南沙湾两个板块（55%）p 蕉门河占30% p 南沙湾占25%金洲蕉门河30%南沙湾25%大岗%10黄山鲁%9明珠湾区%9黄阁7%榄核5%万顷沙5%2018年1月南沙库存板块分布（万）规模5万以下47%规模5-10万53%2018年南沙库存规模分布（万）58个项目9个项目结构n 规模5-10万项目的库存占整体库存53%，集中于9个项目p 包括现时主力供应南沙保利城、南沙湾御苑等。p 包括滞后网签的尾货盘，珠江源昌、时代长岛等。n 套均120以下的项目库存占主力（61%）p 包括南沙保利城、南沙湾御苑、越秀滨海新城、保利星海小镇等。套均100以下%17套均100-12044%套均120-20036%套均200以上3%2018年1月南沙库存套均分布（万）整体 南沙：2018年上半年整体成交处于低位，成交62万 成交60 4013686 5000整体南沙区为广州成交主力之一，2017年以来周转率为65% 周转部分未周转是因为限价而未网签，或投资客购买未网签的情况2017年1月-2018年4月南沙新增供应及其网签月度累计走势新增供应（万）网签成交（万）排名板块项目名称成交面积（万）成交套数（套）网签均价（元/）套均面积（）销售价格（元/）1阳光城丽景湾金洲蕉门河16.311673136749717500-210002越秀滨海新城金洲蕉门河8.288031380610317500-190003南沙保利城金洲蕉门河6.40675143459519500-215004保利星海小镇榄核5.27490987010819000-200005碧桂园玺悦金洲蕉门河2.47268140059223000-255006南沙滨海花园金洲蕉门河2.14242138088831000-320007万科白鹭郡黄阁1.662091492379别墅：60000 洋房：28000-310008南沙湾御苑南沙湾2.041761398911627500-300009越秀滨海御城金洲蕉门河2.011741387511617500-1900010星河山海湾南沙湾2.181681552513029000-305000200040006000800010000120001400016000180000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.00金洲蕉门河南沙湾榄核明珠湾区黄阁黄山鲁大岗万顷沙成交面积（万）网签均价（元/）2018年上半年南沙成交板块分布2018年上半年南沙成交前十楼盘成交金洲蕉门河板块成交是南沙上半年成交绝对主力分布2万/左右楼盘占区域成交一半左右推货南沙：上半年规划利好楼市，推货成交普遍5-9成去化板块楼盘名称在售组团楼栋推售时间货量产品主力户型面积价格（元/）装修去化金洲蕉门河阳光城丽景湾熙悦1a、1b2018/4/22320洋房83-96三房,123四房19000-21000装修9成以上星悦1/2/20/21栋2018/5/26456洋房74-119二至四房18300-21000装修9成熙悦8/9/10/7B栋和东2栋2018/6/23670洋房83-96三房,123四房19000-21000装修9成以上碧桂园玺悦3栋2018/6/16194洋房84/96/98三房；113四房24000（带车位）装修6成越秀东坡1/7栋2018/6/22170洋房87/97三房；103复式21000-31800装修5成南沙湾星河山海湾G16栋2018/1/2085洋房86-115三房，123-136四房29000装修6成Y21-Y22栋/8层2018