居间合同的履行地

居间合同的履行地居间合同的履行地篇一：居间合同中物业所在地不能作为房地产居间合同的合同履行地居间合同中物业所在地不能作为房地产居间合同的合同履行地摘要：中华人民共和国民事诉讼法第二十四条规定：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。对房地产居间合同，该合同的履行地应当如何确定，在司法实践中存在不同的理解。笔者认为，居间合同中不能简单地以物业所在地作为房地产居间合同的合同履行地来确定管辖，若双方没有事先约定，居间合同纠纷宜以被告所在地来确定管辖。 广东惠邦律师事务所 孙大勇笔者曾代理一起房地产居间合同纠纷案，原告是深圳宝安区的一家房产中介公司，被告是深圳福田区的一家公司，原告最初确定的管辖法院是居间合同物业所在地的龙岗法院。根据原告的诉称：被告曾经找原告作为房地产中介，要求寻租工业用仓库，原告带被告看过仓库后，被告绕过原告直接找仓库所有人签订了租赁合同，没有支付任何费用。原告遂根据二者当初签订的中介服务协议书（看楼书） 中约定的诚信条款：“甲方（甲方亲属、授权人、委托人或代理人）违背诚信原则，直接或间接与该物业业主联系，并最终租入或购买，必须支付叁个月租金给我公司”向被告追究违约责任。 接受被告的委托后，笔者发现原告是有备而来，证据中有中介服务协议书 、被告员工 A（姓名已隐去，下同） ，以及被告员工 A 与原告的通话录音。在录音中被告员工 A答应就中介服务费用同公司老板商讨。尽管中介服务协议书中并无被告公司的签章，但是在中介服务协议书中签字的确实是被告公司的员工 A，在录音中被告的员工 A承认原告确实带其看过中介服务协议书约定的物业，且被告公司确实同该物业的业主签订了租赁合同。 中华人民共和国合同法第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。如果被告方以未在中介服务协议书上签字，被告主体不适格为由要求法院驳回原告的诉讼请求，原告可能会以其已向被告履行合同主要义务，被告已经接受为由，向被告主张合同违约责任。也许，原告正是仰仗合同法的这条规定才向被告兴讼的。经仔细研究原告提交的证据，并同被告进行详细沟通后，笔者了解到被告的另外一名员工 B 实际上很早就已经同物业业主进行过沟通洽谈了，其日期早于员工 A 同原告的洽谈时间。员工 B 的洽谈属于授权洽谈，员工 A 的洽谈没有经公司授权，不属于公司行为。事情的来龙去脉倒是很简单，但是仅以公司管理不规范为由，以说服法官相信整个事情的经过，笔者感觉：这是一个问题。最后，为保险起见，笔者建议被告采取迂回的办法处理该案，即提起管辖异议。通过管辖异议，给原告被告双方留下足够的诉讼时间，实现以下几个目的：1、打击原告的锐气，让其重新思考和评价本案的胜诉概率；2、通过管辖异议过程中的交锋让原告意识到自己证据方面的缺陷；3、为被告留下足够的取证时间；4、让原告部分接触到一点被告的实体证据和未来的答辩理由，以动摇原告胜诉的信心，逼其撤诉；5、通过转移管辖，打消对方律师的主场优势心理（对方律师办公地在龙岗） 。诉讼策略确定后，笔者首先向深圳市龙岗区人民法院提起管辖异议，请求将本案移送到被告所在地深圳市福田区人民法院。龙岗法院效率之高令人称奇，笔者周五下午提交的异议申请，周末已过就被通知异议申请理由不能成立，申请被驳回。龙岗法院在异议裁定书中写道：“本院认为，本案是因合同纠纷提起的诉讼，被告住所地或者合同履行地人民法院均有管辖权。员工 A 与本案原告签订中介服务协议书（看楼书） 时为本案被告的监事，且根据该看楼书约定的服务内容系在本院辖区内提供服务，而原告所提供的其工作人员与员工 A 的通话记录，可以显示原告已提供了一定的居间服务，本案合同得到了一定的履行，并非被告所称的本案合同履行地无法确定，故本院作为该居间合同的履行地法院对本案有管辖权。据此，被告所提的管辖权异议缺乏事实和法律依据。 ”没办法，如果笔者只能另行向深圳中院提起上诉，如果深圳中院维持原驳回裁定，打击的倒不是对方的锐气，倒是自己的锐气受挫啦！龙岗法院的一审裁定令笔者意识到：居间合同中物业所在地不能作为房地产居间合同的合同履行地并不是司法界或者实务界的共识，笔者必须在上诉中使出浑身解数辨析法理、深入分析，以确保能够说服深圳中院法官。为此，笔者在上诉中就主要异议理由详细阐述如下：1、龙岗法院认定协议书约定的服务内容系在龙岗法院的辖区内提供服务没有任何事实依据。从协议书双方约定的内容来看，其主要约定为：“一、甲方委托乙方介绍下列房产， ” ；“四、甲方确认以下物业由乙方提供：坂田医院对面益鹏储运布龙公路大磡村” 。可见双方对乙方的义务并没有进行明确的约定，乙方的义务仅仅是笼统的“介绍” ，被介绍的楼盘座落在龙岗区。根据现实中房地产中介服务的商业习惯，房产租赁居间服务一般包括：承租方与中介的约谈、中介对房产的介绍、承租与出租双方约谈、带承租方看楼、租赁合同签订、租金与押金的交付、租赁登记手续办理等等。而上述居间服务地点一般都会不同，除了“带承租方看楼”是在龙岗区履行外，其余几项服务内容一般发生在被上诉人所在地或者承租方与出租方约定的其他地点。因此，龙岗法院认定“协议书约定的服务内容系在本院辖区内提供服务”缺乏事实依据。2、龙岗法院以“本案合同得到了一定的履行”就认定房地产所在地为合同的履行地没有任何法律依据。如前所述，由于房地产居间服务的特殊性，其所谓的合同履行地是不确定的。龙岗法院仅以被上诉人可能带第三人员工 A 看过楼，被看的楼座落在龙岗区就认定合同的履行地在龙岗，没有法律依据。如果按照龙岗法院的推理，被上诉人也可以把管辖地选择在被上诉人的住所地即宝安区，因为只有被上诉人先向第三人员工 A 介绍房产信息，员工 A 有意向才会被带去看楼，被上诉人在宝安介绍房产信息实际上也是对合同做了一定的履行。按照这种逻辑推理，最终导致的结果就是房地产居间合同存在多个所谓的合同履行地。对该多个所谓的合同履行地龙岗法院仅根据起诉时原告的选择认定其中的一个履行地，这种认定本身没有任何法律依据。3、本案并未约定合同履行地，根据居间合同法律特征，无所谓合同履行地法律概念，龙岗法院以房地产所在地作为房地产居间合同的履行地没有法律依据。居间合同中，受托方合同义务是提供相关信息、媒介服务等促使双方达成协议而据此向委托人收取服务报酬。带客户看楼仅是提供信息、服务的方式之一，对房产信息的当面介绍、电话介绍，甚至电子邮件、QQ 沟通等等均属于信息、服务的提供方式。但这些方式的时空、地点是不同的，甚至可能是随时变动的，例如乘车过程中的电话沟通。显然，本案中龙岗法院认为所有的房地产居间合同纠纷都有合同履行地，且都应在被介绍房地产所在地，因为委托承租人几乎都要在房地产中介方陪同下去看楼。按照龙岗法院的裁定推理：所有房地产居间服务合同发生的诉讼，只能由房地产所在地或者被告住所地法院管辖。上诉人认为，龙岗法院的上述逻辑推理没有任何法律依据。综上，一审法院据以驳回上诉人管辖权异议裁定依据难以成立，请求上级法院撤销原裁定。 中华人民共和国民事诉讼法第二十四条规定：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。由于本案的合同履行地难以确定，请将本案移送到被告住所地即福田区人民法院审理。经过几个月的审理，XX 年 9 月 25 日，深圳中院正式裁定如下：“介绍委托人看楼并不是居间合同的全部内容，以物业所在地作为房地产居间合同的履行地缺乏法律依据。鉴于双方当事人未对合同履行地作出约定，本案应由上诉人所在地管辖。上诉人的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审裁定认定事实不清，适用法律不当，处理欠妥，应予纠正。依据中华人民共和国民事诉讼法第二十四条、第一百五十四条之规定，裁定如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（XX）深龙法民初字第 4707 号民事裁定；二、本案由深圳市福田区人民法院管辖。本裁定为终审裁定。 ”案件移送到深圳福田区人民法院后，正如笔者所预期的那样，在本案开庭审理的前一天 XX 年 12 月 18 日，原告向福田区人民法院申请撤诉，本案未经审理迳行裁定结案。责任编辑：孙大勇，中国司法部注册律师 联系方式：0755，版权声明：本文可以转载，但转载应当注明作者姓名及其联系方式篇二：建设工程居间协议书建设工程居间协议书委托方（单位或个人）： (以下简称甲方) 受托方（单位或个人）： (以下简称乙方) 依照中华人民共和国合同法及有关法律、法规和居间合同的有关规定，本着遵循自愿、公平、诚信和互利互惠的原则，经甲乙双方多次协商达成一致，特签订协议如下：第一条 工程概况1、工程名称：2、工程地点：34、承包内容：按施工图纸与设计变更内容的全部土建工程、给、排水、消防、电气安装工程（但不含太阳能设施） 。5、结构形式：6、建筑面积：约万平方米第二条 工程造价：第三条 施工工期：第四条 乙方受甲方的口头委托，经乙方的跟踪、沟通、协商，促成本项目使甲方与发包方达成签订施工合同和进场施工目的。进场后的施工实施由甲方自行负责，与乙方无关。第五条 佣金的比例、数额、支付时间和方法1、佣金的比例：以甲方与发包方的最终结算建筑面积为准，作为收取佣金的基数，乙方收取甲方的佣金按建筑面积每平方米人民币元/m2）2、佣金的数额：约人民币,以最约结算按佣金比例计算为准。3、佣金的支付时间：为分次支付。待甲方与发包方签订施工合同双方签字盖章的当日，甲方向乙方表示性的支付 元，作为双方合作的诚信金，但乙方办理借款手续；如甲方不能按施工承包合同约定的时间如期进场施工，乙方无条件退还该诚信金；如甲方不能履行施工承包合同约定的义务如期进场实施，该诚信金不得退还。以后按甲方每次完成的建筑面积平方米，甲方在发包方拨款后的次日一次性按比例支付给乙方（同时减去诚信金） 。4、佣金的支付方法：每次付款时，甲方须一次性用现金交入乙方手中或转入乙方指定银行帐户。第六条 本合同签订后，甲方必须按照本合同执行，如果甲方将本工程项目再与他人联合承包或分包、再更换其他人，本合同继续生效。第七条 待甲方进场施工实施后，甲方与发包方或其他人发生任何纠纷与乙方无关，乙方不承担任何损失与责任。第八条 该工程项目是乙方为甲方提供的居间服务，如甲方未经乙方许可，采用不正当手段承包，将工程转让或更换他人，而不支付乙方佣金或未及时支付乙方佣金的，以上情况视甲方违约；甲方必须承担违约金，该违约金计算方法为该佣金总额的百分之，并及时支付给乙方，否则视为再次违约，再次违约按佣金总额的百分之计算收取再次违约金。第九条 若甲方不按时或拒不支付本合同所约定的佣金费用给乙方时，乙方有权到施工现场运走甲方的材料或机械设备，折价变卖收回佣金。乙方还可以在施工合同履行地向人民法院提起诉讼，收回该佣金。第十条 本居间协议书，甲方单位委托代理人签字盖公章、乙方单位签字盖拇指印后生效；如甲方与发包方不能达成一致，未签订施工承包合同和进场实施，本居间协议书自动作废，乙方不得向甲方收取任何费用。甲方与发包方签订施工合同进场实施后，待甲方将乙方的佣金结算付清后终止。第十一条 本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份。第十二条 订立地点：以上未尽事宜，双方协商解决。甲方委托代表人： 乙方委托代表人：现有单位或个人住址： 身份证号码：联系电话：订立日期：年 月现有单位或个人住址： 身份证号码： 联系电话： 日订立日期： 年 月篇三：居间合同居间合同 委托人： 居间人：委托人： 签订地点：居间人： 签订时间：第一条 委托事项及具体要求： .【律师提示】在居间合同中，应对委托事务的基本信息进行准确、详细约定，尤其是委托事务的具体要求，以确保受托人能够很好地完成委托事务，同时受托人必须在委托人授权范围内进行活动，如果受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失或委托人减少其相应的报酬。没有经委托人指示，受托人不得擅自改变委托事务，更不能将办理委托事务所产生的利益据为己有。第二条 居间期限：从 年