房地产知识培训教材1

上海昭华培训教材,上海昭华市场营销策划有限公司,第一章 房地产知识,第一节 房地产基础知识,一、基础知识 1、五证： （1）国有土地使用证：本证是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。 （2）建设用地规划许可证：经城市规划行政主管部门，确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 （3）建设工程规划许可证：是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。,（4）建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准性证件。 （5）商品房销（预）售许可证：本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。 2、两书：商品房使用说明书、商品房质量保证书。,3、商业贷款（银行按揭）：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有产权 的房屋向贷款银行抵押的行为。 商业贷款的首付不低于房款的50%，利率是住宅的基准利率的1.1倍。长三角城市办理贷款后房屋产权证在银行抵押，上海办理贷款的房屋另外办一个他证放在银行抵押，产权证可自行保管。 贷款年龄上限，一般男性贷到65岁，女性贷到60岁。住宅最长可贷30年，商铺最长贷10年。 4、公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提出公积金贷款申请，并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。（商业房及外地购房不可用公积金贷款） 5、组合贷款：缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。,6、经济适用房：以中低收入家庭住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设标准建设，得到国家政策扶持的普通住宅。 7、商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司开发经营的住宅。 8、商品房价格由什么构成？ 由三部分组成：（1）成本:包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等；（2）税金；（3）利润。,什么是房屋的产权 是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。其包括房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。 产权证：从一般意义上讲，房屋产权证具体又包括房屋所有权证和土地使用权证，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的房地产权证书 上海市二证合一房地产权证书及契税发票 嘉兴等长三角周边城市是三个证，房屋所有权证、土地使用权证、契税证 土地的年限的划分: 一般商业用地40-50年 住宅用地 70年,70年土地使用权等于房屋产权仅有70年吗 根据国家有关法律规定，土地年限届满时，使用者需要继续使用土地的可以申请继续使用该土地，既使是因社会公共利益需要国家收回该幅土地也只是收回土地使用权，而根本不可能收回房屋所有权。简而言之，购买拥有产权的商品房，购房人拥有的房屋所有权是没有任何时间限制的。其所受限的只是房屋所占相应比例土地的使用期限，但由于房屋与土地的不可分割性，土地租用期一般应是随房屋的使用而一直沿续下来的。,商品房起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。 均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 物业管理：是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境，清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合服务。,业主委员会：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 居住物业管理区域的人入住率达到50及以上时，应成立业主委员会。 公共维修基金：是住宅楼房的公共部位和共用设施，设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳， 长三角地区按平米收费 北京等一些地区按购房款的2收取。,第二节 建 筑 知 识,一、建筑专业名词 楼间距：楼与楼之间的距离。 层高：本层楼地面距上层楼地面之间的距离。 净高：房间内地面到顶棚之间的距离。 开间：两条横向定位轴位线之间的距离。 进深：两条纵向定位轴位线之间的距离。为保证住宅的自然采光和通风条件，住宅在进深的设计上有一定要求，一般限制在5米左右。 大配套：指适用于居住区的区域或居住小区的区域的公共建筑和市政设施的配套。 总建筑面积:总建筑面积是建筑工程各楼层建筑面积之和 占地面积： 一亩=666.6666平米,二、住宅的建筑面积计算 商品房销售面积计算 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑的面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 阳台建筑面积：封闭式阳台按其外围水平面积计算建筑面积 非封闭式阳台按其外围水平面积的一半计算建筑面积。 使用率 使用率=使用面积/建筑面积 容积率=规划区域总建筑面积/规划用地面积 绿化率=绿化用地面积/规划用地面积,共用面积的分摊 （1）公用面积包括： 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、配电室、煤气调压站、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。 （2）分摊共用建筑面积的计算方法 分摊的共用建筑面积=套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数 共用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积,第三节 价格与银行按揭及购房税费,1、价格术语 起价 在商品房广告中，人们经常遇到“起价”这一名词。所谓“起价”，即“起步价”，是指本物业所有房源中的最低销售价格，一般是指户型格局、朝向不好的楼房价格。而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。 均价 在实际销售中，一般客户是很少会问到均价的。询问均价，更多的是业内踩盘人员的做法。 所谓“均价”，即本物业的平均销售价格，将本物业各单位（即各套房子）的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。,2、付款方式 一次性付款，是指购房者签约后必须将购房房款一次性付给发展商。 分期付款，是指整个购房款被分成若干比例，依照楼宇的施工进度逐一支付的付款方式。这是一种比较吸引人的付款方式。 按揭付款，是指购房者向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后，取得房屋总价的部分代款，依抵押约定按期向银行偿还贷款本息，并提供房产作为偿还贷款的担保。因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 目前购房贷款可以采用三种贷款类型：商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款。其中，住房公积金贷款利率是最低的，并且住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。,3、商业贷款 商业贷款完全属于银行的商业性活动，相对而言其贷款利息是最高的。由于资金完全来自银行，在银行能接受的范围内，贷款额度通常不会受到什么限制，目前一般为购房款的70%左右。 4、公积金贷款 公积金贷款属于政策性贷款，相对来讲利息是最低的。由于它的资金来源是职工向住房资金管理中心缴纳的公积金，因此，只有缴存住房公积金的购房人才能申请，贷款额度也受到严格限制。当住房资金管理中心收到的公积金发生不足时，办理的时间会减慢甚至暂停。 5、组合贷款 组合贷款顾名思义是公积金贷款和商业贷款两种贷款形式组合在一起，通过商业贷款补足公积金贷款额度不足部分，利息介于公积金贷款和商业贷款之间。,住房公积金的提取 住房公积金不是随时都能提取的，必须符合一定的条件，也就是说只有在某种特定情况出现的前提下才能提取。你在四种情况下可以提取住房公积金： 购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时。 离休、退休时。 完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系时。 户口迁出本市或者出境定居时。 另外，当你在偿还住房公积金贷款本息时，也可提取住房公积金帐户内的存储佘额用于冲抵贷款余额。,6、还款方式 一种叫做等额本息还款法，另一种叫做等额本金还款法。两种还款方式的区别主要在于每月的还款额，前一种每月还款额固定不变，后一种还款额逐月减少，你可以根据自己实际情况进行选择。 按月等额本息还款方式是指借款人在还款期内每月尝还的贷款本金和利息之和不变，但每月还款额中的本金比重逐月增加，利息比重逐月减少的一种还款方式。 按月等额本金还款方式是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变，但所付贷款利息逐月减少，还款期内月还贷额逐月递减的一种还款方式。,7、产权办理 房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地开割开来处分。 大产证，即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。 小产证，即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产座落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,房屋的所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。根据中华人民共和国民法通则的规定，房屋所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。 占有权 房屋占有权，通常由所有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人房客来行使。这时，房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。 所有权 使用权房屋的使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用并不失去对房屋的所有权。,收益权 房屋的收益权，是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋，房主从客户处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。 处分权 房屋的处分权，表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能。房屋的外分权一般由房主行使，房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行使房屋的处分权。,二、税种与标准 1、购买一套商品房，连房款加税费，要花哪些费用？ 购买一套商品住房费用由以下四部分组成（具体的费用依据政府的有关文件）： （1）房价款 （2）税费： 契税：契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交易或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 房价款的3% 印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.5。 公共维修基金： 登记费： 房屋所有权工本费： 印花贴税： （3）物业管理费：按相关规定收取。,2、申请住房商业贷的资料： 身份证、（夫妻双方） 户口本复印件（夫妻双方） 结婚证 购房合同、付款发票复印件 收入证明 还款帐户,3、土地增值税 土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。 作为普通消费者个人所购房产，如果仅用于自己居住使用，不用缴纳土地增值税；只有在购房者再转让经营此房产，并获得一定的增值收益时，才有必要缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 土地增值税的征收实行四级超额累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为200%,