2018房地产行业发展白皮书博鳌论坛

1 关于观点指数研究院 58 集团 观点地产新媒体数据研究部门（观点指数研究院）长期跟踪房地产企业表现、行业动态、 经济走势，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。 观点指数将实时、准确的数据与深度的分析相结合，采用实地调研、问卷访问、企业访 谈、资料检索、历史研究、数量统计构建独特的观点指数数据分析模型体系。 所有的分析始于基本面数据，同时结合房地产及相关资本金融、土地、商业市场的产业 动态、结构、信息以及复杂的市场和交易数据，并于全年在不同的时点、不同的方向、不间 断推出各种专业研究报告。 为了最全面的分析，观点指数还会融合介于两者的市场、土地公告、新闻资讯、交易建 议、研究报告和交易资料以提供领先的市场预测来预判市场走向，并识别潜在的交易策略， 以分享到房地产市场增长的红利与发展。 58 集团一直致力于解决就业、房产、汽车以及二手服务等民生问题，服务业的不断升 级正逐步改变用户对互联网生活服务的使用习惯，也改变了人民的生活。如今的 58 同城已 成为中国网民生活服务不可或缺的选择。58 同城、赶集网、中华英才网每年为 3 亿人次用 户提供了就业机会，日均千万级用户在 58 同城、安居客上寻找属于自己的房子。 扫一扫，了解指数 2 2018 中国房地产行业发展白皮书 目录 开篇P3 P4 P10 P16 P17 P24 P30 P35 P41 P47 P48 P50 P56 P62 P66 P1 商业总论 购物中心 写字楼与联合办公 长租公寓 养老地产 关于观点指数 文旅地产 产业地产 物流地产 酒店 2018 年度中国地产风尚大奖名单 市场篇 商业地产篇 创新业务篇 地产金融篇 3 2018 中国房地产行业发展白皮书 观点指数 此报告是针对房地产行业的发展现状与前景所做的整体性研究，由观点地产 新媒体暨旗下专业研究机构观点指数研究院撰写，并于每年度的博鳌房地产论 坛上定期发布。 2017 年的中国房地产，限购、限贷、限价、限售、土拍新规等措施层出不穷， 而随着行业逐渐迈入小年大周期阶段，销售增速回落、市场不断分化、行业集 中度逐渐提升，除了规模化扩张之外，房企们要如何调整经营策略，在如今大 热的长租公寓、联合办公、养老地产、特色小镇等创新领域突围而出，值得我 们深思与探讨。 为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上， 采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，结合专业的数据分析和深度的研究， 全方位多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，对宏观环境进 行分析的同时聚焦于微观的市场行为，并且对标杆企业项目、产品模式进行综 合探析，在 2018 博鳌房地产论坛现场隆重发布观点指数·2018 中国房地产行 业发展白皮书，与各方企业共谋划，同成长。 观点指数·2018 中国房地产行业发展白皮书由观点指数研究院 与58 集团联合发布。 4 市场篇 走过 212 天，2018 年已经行完半程， 迎来成绩检验的关键时刻。上半年房地产 市场可以说风险与机会并存。 “”期间政府对房地产的表态，为 接下来的房地产市场指明了方向，落实地 方主体责任，促进房地产市场平稳健康发 展。而在去杠杆的金融现实下，监管部门 出台一系列政策，管控房企融资，控制债 务规模，房企最为倚重的银行贷款也开始 收紧。 在资金链承压的现实下，房企土地购 置渐趋理性，去化意愿强烈，加速销货， 实现现金回流。于此也激发了房企的规模 化热情。上半年合约销售超过 400 亿元的 房企达到 32 家，这些都是年内冲击千亿房 企的种子选手。 接下来的 100 多天时光里，房企如何 在波涛汹涌的行业浪潮里生存？则且看百 舸争流，谁能借海扬帆了。 4 5 走过 212 天，2018 年已经行完半程，迎来成绩检验 的关键时刻。在这半年的时间里，房地产市场风险与机会 并存，限售、限价、融资收紧，但房企的规模化热情还在。 从“观点指数 · 2018 年上半年中国房地产企业销售金 额TOP100” 来看， 上半年各阶梯门槛值均有不同程度上升， 反映出不管是各路房企都在努力扩大自己的销售规模。 具体而言，2017 年上半年 TOP3、TOP5、TOP10、 TOP20、TOP50 以及 TOP100 的门槛值分别为 2440.9、 1330.96、703.4、420、160 以及 50.02 亿元，时隔一年上 述门槛值均进一步提升。其中，同比增长速度最大的主要 为 TOP20 和 TOP50，同比增速达到 50% 以上。 当中尤以 TOP50 门槛的同比增长速度最为引人注目， 达到近 60%，位列所有阶梯之最。这也说明，行业分化正 在加剧，小型房企的竞争更为残酷，稍不留神就会成为被 洗牌一方。 细分到每个月，各个 TOP 阶梯的单月销售情况不尽相 同，其中 1 月、2 月和 4 月表现不甚理想，环比增速基本 为负数， 其余的3月、 5月以及6月均保持不同程度的上升。 这主要受到春节以及房企积极去化，加快现金回流等因素 的影响。 从每个层级来观察，除 2 月外，TOP5 房企在过去 6 个月中基本保持环比正增长，其中增长速度最快的是在 3 月，增长速度为 27.62%；其次，在所有阶梯房企中，环 比增长速度最大的出现在 6 月，被 TOP50 后房企夺得， 同比增速超过 60%。同样可以注意到的是，2018 年 5 月， 2018 年伊始，就有不少房企设立全年销售目标，从上 半年的完成情况来看，虽然面临很多困难，但是从完成比 率来看，今年将是不少企业超常发挥的一年。 观点指数随机抽取的 30 家样本企业中，目标完成率 最大的来自三盛，超过 70%。若按照其 2017 年下半年销 售占全年 57.86% 的比重保守计算，该房企年内销售额将 达到 602.97 亿元，超过 350 亿元年度目标近 252.97 亿元。 在上述房企中，目标完成率达到 50% 以上的房企数量 最多，达到 16 家，占比 53.33%；目标完成率处于 40%- 50% 之间的房企达到 10 家；目标完成率低于 30% 的房 企仅有一家。需要注意的是，上半年俊发集团完成 218.39 亿元。 2018 年 1 月 11 日，俊发招揽原阳光城总裁张海民加 盟，重启新节奏。相比 2013 年的千亿目标，如今俊发更 加稳健。按照这样的速度，或许将超额完成“2019 年地 产板块销售额 500 亿元”的销售目标。 在其他阶梯房企均表现平平时，TOP50 后房企逆市上扬， 录得 33.83% 的优异增长表现。 在这股行业分化浪潮中，虽然小房企奋力拼搏，但是 从榜单数据来看，房地产行业集中化程度在进一步加深， 大中型房企的规模逐日递增。 回到行业整体销售缓慢上行甚至滞涨的现实，小房企 的市场份额正在被更大房企抢夺或者瓜分。 可以预见的是， 2018 年 TOP100 榜各阶梯的门槛会进一步提升，TOP50 或者上升至 500 亿元，而所占份额也将大幅度上涨。 2、目标完成超 30%，年内千亿房企或扩围至 32 家 1、TOP50 门槛同增 50%，跑马圈地中加速阶梯分化 数据来源：观点指数 数据来源：观点指数 6 所有 30 家样本房企中，尤为值得关注的是恒大。截 止 2018 年上半年，恒大全年 5500 亿的销售目标已经完成 超过 55%，作为今年销售前三强中唯一提出销售目标的企 业，自然举手投足间都赚足市场眼球。 若按照去年下半年销售占全年实际销售额的 51.28% 来算，恒大今年销售额将在 6300 亿元左右。当然，面对 碧桂园以及万科的压力，恒大年内实际销售金额也将充满 更多想象。 需要注意的是，从销售榜单来看，上半年合约销售超 过 400 亿元的房企达到 32 家，按照往年的经验，这些都 是年内冲击千亿房企的种子选手。对比 2017 年达标千亿 的 17 家房企来看，今年“千亿阵营”将进一步扩围，同 比增长 88.23%。 按照这样的速度，或许可以期待一下，2019 年实现合 约销售 1000 亿元的房企将超过 60 家，在 TOP100 榜单中 占比超过一半。 从 TOP20 房企来看，也诞生了上半年的种子选手。 以中国金茂为例，2017 年末销售规模在行业中排名 31 位， 经过半年上升 17 位，位列 14。 2018 年上半年，中国金茂合约销售金额为 717.62 亿 元，同比增长接近 200%。在今年 3 月的业绩会上，中国 金茂首席执行官李从瑞曾透露，2018 年签约目标将由原 来每年销售增长保持 30%，提速到“未来三年保持 50% 的复合增长率”，2018 年正式冲击“千亿阵营”，并表 示 2020 年要实现 2000 亿元的目标。 进入 2018 年，在去杠杆的金融现实下，监管部门出 台一系列政策，管控房企融资，控制债务规模，而房企最 为倚重的银行贷款也开始收紧。 不少银行对借款的房企设定两条基准线，一个是坚决 不碰长周期项目，而且对于房企拿地的楼板价较高的，测 算有风险也避而远之；另外豪宅项目的开发贷坚决不碰。 有业内人士透露，甚至设立更高门槛的银行也不在少数， “过去是只对百强房企放贷，现在他们给企业放款的时候 会看行业前三十名”。 国家统计局公布的数据中，2018 年 1-6 月份，房地产 开发企业土地购置面积 11085 万平方米， 同比增长 7.2%， 增速比 1-5 月份提高 5.1 个百分点；土地成交价款 5265 亿元，增长 20.3%，增速提高 4.3 个百分点。 放长到近 27 个月来看，2017 年房企的土地购置情绪 高涨，土地购置面积每月累计增长均为正数，其中 2017 年 1-11 月累计增速为 16.3%，土地购置面积为 22158.24 万平方米，达到近两年新高。 数据来源：观点指数 数据来源：观点指数 数据来源：国家统计局、观点指数整理 3、土地购置增速由负转正，三四线城市受追捧 7 从近 27 个月的单月数据来看，2018 年上半年房地产 新开工施工面积波动上涨， 其中2018年1-2月、 3月、 4月、 5 月以及 6 月的单月同比增速分别为 2.95%、17.79%、 2.9%、 20.5% 和 15.02%， 累计增速则为 2.9%、 9.7%、 7.3% 、10.8% 和 11.8%。 不管是拿地渐趋理性还是加速开工，其实都绕不开房 企目前面临的融资困境。 在中国人民银行 6 月 12 日公布的最新数据中，5 月 份社会融资规模增量为 7608 亿元，比上年同期少 3023 亿 元，对比 4 月社会融资规模 15604.75 亿元则腰斩。其中， 委托贷款、信托贷款和未贴现的银行承兑汇票等均全线缩 水。 更早之前，房企最为倚重的银行贷款也开始被一堵再 堵。 6 月 20 日，审计署接连几份审计报告也对“四证不全” 问题加大审计力度，让银行信贷机构在面对房地产融资问 题时更加审慎。同时，也释放另一个信号，即未来银行表 外资产流向房地产，将受到更加严厉的监控和打击。 这样的现实，也让开发企业不得不加快周转速度，以 回笼现金流。 再加上 2017 年房企集中抢占土地资源，也在一定程度 上推高了土地价格。虽然过去一年中，政府出台了限地价 政策，在一定程度上延缓地价上涨态势，但是对比过去， 土地价格不可谓之“便宜”。 上述种种因素， 都让上半年房企的土地购置渐趋理性。 不过需要注意的是，2018 年 1-5 月土地购置面积增速累 计增速由 1-4 月份的 -2.1% 转正，达到年内新高，为 2.1%。 在一二线土地成交“限制”增多的大环境下，三四线城市 的土地成交量持续走高，也直接扭转了这一波的土地购置 增速。 不过，即使三四线热度持续，但是一二线城市土地市 场依旧是房企的首选。 另外，国家统计局数据显示，2018 年 1-6 月份，房 地产开发企业房屋施工面积 709649 万平方米，同比增长 2.5%，增速比 1-5 月份提高 0.5 个百分点。其中，住宅施 工面积 487933 万平方米，增长 3.2%。房屋