南京麒麟镇项目前期市场定位报告（2012.9.17）39p

1.项目基本参数及概况2. 麒麟项目区域状况简析a.周边楼盘 b.购房人群 c.地区人口及收入、消费水平、消费习惯3.客户定位、产品定位、市场定位、价格定位,红色地块约5.5万平米， 总建筑面积约9.5万平米， 综合容积率约1.7。,项目基本参数及概况,1.项目基本参数及概况2. 麒麟项目区域状况简析a.周边楼盘 b.购房人群 c.地区人口及收入、消费水平、消费习惯3.客户定位、产品定位、市场定位、价格定位,麒麟镇距中山门9公里，全镇总面积62平方公里，4万余人，下辖其林门村、其林甫村、东流村、袁家边村、锁石村晨光村、建南村、窦村村、泉水村、定林村、青西村,麒麟项目区域状况简析,位于江宁区北端、南京市东郊，西南与栖霞区马群街道办事处和玄武区孝陵卫街道办事处交界，北与仙西大学城毗邻，东南与汤山街道和东山街道接壤，交通十分便捷。距江宁区政府所在地18公里，距南京市中山门9公里，特别是地铁2号线开通和绕城公路（南京二环）建设，麒麟与主城距离可谓“咫尺之隔”。街道行政区域面积62平方公里，辖6个社区居委会、2个村委会，常住总人口4.14万人。,麒麟项目区域状况简析,经济发展至2010年底实现国内生产总值9.065亿元，财政收入1.21亿元，实际利用外资550万元。,麒麟项目区域状况简析,（城市规划）借力南京按照区域协调发展要求，实行新型工业化与城市现代化相结合，推进城乡统筹，加大建设力度，优化空间布局，提升城市内涵，加快同城同建，打造南京新城。大力发展新兴产业。加快推进电子信息、新材料、新能源、新医药、软件等战略性新兴产业发展，迅速扩大新兴产业规模。努力把麒麟街道建设成为南京都市圈有影响力的低碳生态新城、创新发展新城、现代宜居新城。,句容、汤山区域主要人口分布图,二、句容市区域状况简析,句容区域 约14.85万人,汤城汇 约4000,城开汤山公馆 约2500,汤山逸品 4500,黄梅新村约3万,凤凰城,世茂花园 约5000,香江丽景 约5000,台湾小镇 1500,黄梅中学 约1000,汤山一品 约3000,汤山鎏园 4000,汤城东郡 8000,养龙山庄 约500,汤山新城安置房 约5000,5公里,汤山区域 约2.4万人,茅山镇 3.5万人 人均月入2000,后白镇 6万人 人均月入1100,边城镇 3.5万人 人均月入1200,白兔镇 4万人 人均月入2000,郭庄镇 7万人 人均月入1000,天王镇 5万人 人均月入1100,下蜀镇 4.5万人 人均月入1300,宝华镇 4万人 人均月入1500,乡镇图片,10,大润发超市,天一商城,元丰商城,华联商厦,万象城,汤山55万方商业 含15万奥莱 距项目约9公里,世茂花园,明发滨江新城，区域近10万人入住，目前1F60元/月，4F40元/月。免租期3-12月。KFC、超市、影院已开业。,鼓北财智广场，市区项目，金盛集团开发，目前租金未定，免租期6-12月。,万尚城，江宁中心区项目，旗下同曦鸣城已开业2年，品牌商家 如必胜客、金店、KFC免租期1-2年。,宋都美域、中泰国际、环球贸易，奥体中心区项目，2008年区域比我司项目为佳，分别招商散客、红星美凯龙，酒店免租期1-2年。,汤城东郡 14万平方商业体 距项目约8公里,本案泛区域内各主要商业项目比较分布图,距项目约10公里,汤山奥莱信息举例,汤山奥莱信息举例,汤山奥莱信息举例,句容碧桂园凤凰城调研分享：,一】、 项目基本参数及概况二】、句容市区域状况简析三】、凤凰城商业现状分析四】、市场调研分析五】、凤凰城商业SWOT分析六】、项目业态定位,区域消费情况,黄梅镇没有可以借助的人文景观资源，镇上现有商业为满足居民基本生活需求的社区型商业为主，中低档次，商业业态和种类有限，居民的中高档消费目的地为句容和南京。汤山自然资源和人文景观资源十分丰富，尤其是汤山温泉自汉代至今广为人知，当地经济以旅游及相关配套产业为支柱，辐射范围包括南京及苏南地区及上海市，具有鲜明地方特色。当地其他日常商业以中低档为主，中高档商业消费客流只能流向为南京。句容自西汉设县至今已有二千多年历史，自然资源及人文景观资源丰富，尤其是近年来通过大力宣传开发道教圣地茅山及律宗第一名山宝华山，吸引了南京及周边地区众多游客前来，极大促进了当地旅游经济的发展。句容市商业结构较为完整，基本满足居民生活需求，但大型中高端购物、娱乐消费没有去处，此类需求只能流向南京。2011年1-8月句容城镇居民人均消费支出9701元。,三、凤凰城商业现状分析,黄梅镇商业现状 黄梅镇现有商业为当地自发形成的低档次社区型商业，商业规模、种类和结构方面几近空白。 黄梅新村安置小区规划商业及公共服务设施建筑面积8.1万，主要配套设施包括沿街底商及会所、幼儿园等。,三、凤凰城商业现状分析,汤山区域商业现状区域内没有核心商圈，以温泉旅游酒店为主。 现状商业以沿街底商为主，种类少、档次低，主力商家有苏果超市和苏宁电器，尚无大型百货。只能满足村、镇居民基本生活需求，商业环境杂乱，缺乏统一规划，大型商业和中高端商业缺失。,三、凤凰城商业现状分析,句容区域商业现状 句容区域商业以中小规模为主，业态传统。大部分为独立街铺，零售为主，主要包括便利店、专卖店、集中专营店和百货店、小型超市。 核心商业主要为大润发、苏果两大型超市以及华联商厦、元丰商城等百货商店，体量小，档次低。 1、东大街（华阳名街）：句容市典型的老城街，目前主要是独立商业设施，经营商品类别以服装鞋帽居多，还有新华书店、钟表、百货等。道路较为狭小，商品档次较低，人流量大，但多为过路人流。 2、步行街：独立商业设施，经营小餐厅、服饰为主，店铺规模小，比较杂乱。 3、帕提亚:以天一商场为主力店的步行街，经营内容涵盖餐饮娱乐、美容美发、小型餐饮等。,三、凤凰城商业现状分析,（商业步行街）,中影星光影院,华联商厦,世贸花园 (在建),大润发超市,东大街,天一商城,凤凰城,8公里,元丰商城,句容商业网点分布情况,（电影院）,三、凤凰城商业现状分析,句容代表商业情况分析,三、凤凰城商业现状分析,三、凤凰城商业现状分析,句容代表商业情况分析,三、凤凰城商业现状分析,句容代表商业情况分析,三、凤凰城商业现状分析,句容代表商业情况分析,三、凤凰城商业现状分析,句容代表商业情况分析,句容东大街租金水平,三、凤凰城商业现状分析,句容代表商业情况分析,句容碧桂园凤凰城调研分享：,一】、 项目基本参数及概况二】、句容市区域状况简析三】、凤凰城商业现状分析四】、市场调研分析五】、凤凰城商业SWOT分析六】、项目业态定位,三、凤凰城商业现状分析,（本次调研针对在句容、汤山、黄梅居住或工作的消费者，采用问卷形式在塘厦各购物中心、商业街、广场、企业随机取样调查，共1500份有效问卷） 根据市场调研得知： 句容人口年龄段分布均匀，受访者中26-40岁占65%，其中年人占大多数 ； 家庭结构中，以已婚为主，占56%，并有1个子女； 43%受访消费者为高中学历，大专以上学历为43%，教育程度较高；,市场调研分析,教育程度,年龄结构,家庭结构,市场调研分析, 受访者中，个人月收入2000-4000元以下的占47%，家庭月收入10000以下的占79%，收入较稳定； 句容本地人口为主，60%受访者自有一套房居住，仅13%受访者没有自有房产，供房压力较少； 本项目应针对本地的大众消费为主。,个人月收入,家庭月收入,住房情况,市场调研分析, 受访者更倾向于大润发与步行街等中等档次消费； 超过12%消费者选择购物场所时关注交通方便、距离居住地近，说明周边居民是主要消费群；另外，停车方便、服务态度好、商品质量好、商品种类齐全也是消费者关注的因素； 大部分受访者在娱乐、餐饮、购物这三个业态上采取的交工具均是的士及私家车、摩托车，说明要吸引居民消费，必需完善项目周边的硬件配套设施。,最常去的购物场所,各业态交通工具,消费关注要素,市场调研分析,交通距离可承受时间,购物客单价,餐饮客单价,娱乐客单价, 对购物消费的场所要求近，大多数在30分钟路程内，说明项目交通一定要便利；本地与外地消费水平一样，但本地品牌没有吸引力，同时说明消费水平较低。,五、凤凰城商业SWOT分析,句容碧桂园凤凰城调研分享：,一】、 项目地块基本参数及概况二】、句容市区域状况简析三】、凤凰城商业现状分析四】、市场调研分析五】、凤凰城商业SWOT分析六】、项目业态定位,六、项目业态定位,新城商业核心,五、项目业态定位,1F：引导潮流，全彩绽放,六、项目业态定位,2F：品质生活，丰富万千,六、项目业态定位,3F：激情引爆，缔造传奇,六、项目业态定位,4F：全家齐享 美食天堂,Thank you!,