房地产集团公司开发建设管理制度（精细版）

11 （房地产企业经营管理体系） 房地产公司企业内部运营标准 Q/118-302.181-2018 房地产集团开发建设管理制度 2018-09-10 发 布2018-10-10 实 施 X 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司发 布 12 第一章第一章工程建设管理与考核工程建设管理与考核 第一节第一节总总 则则 第一条第一条 工程部为工程建设的责任部门。 第二条第二条 建设工程的竣工标准： 工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑 物相邻 30 米）范围内的道路、绿化（含屋面）按照批复的总规要求 全面完工（含地下室及地下机械停车库），所有临时建筑、构筑物拆 除完毕。 主体工程完工后 90 天内，须达到上述工程竣工标准。否则，每 超一天， 扣罚工程部经理100 元、 开发部经理100 元。 综合计划部考核。 第三条第三条建设工程的交楼标准： 各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取 得以下验收合格证书或意见书（根据当地文件要求需要）： 1、建设工程规划验收合格证； 2、质量监督意见书； 3、人防验收备案表； 4、消防验收意见书； 5、环保验收意见书； 6、建设工程竣工验收备案表； 7、交楼许可证。 主体工程完工后 180 天内，须达到上述工程交楼标准。否则，每 超一天， 扣罚工程部经理100 元、 开发部经理100 元。综合计划部考核。 第二节第二节工程建设过程管理工程建设过程管理 第四条第四条 新开发项目在详规批复一周内，由工程部牵头，地区公 司负责人主持召开项目开发建设综合策划方案审查会， 参加人员为总 13 工室、当地建筑设计院、综合计划部、工程技术部、招投标部、开发 部、合同管理部、营销部、物业公司等部门（单位）负责人。 未按时召开会议的，扣罚工程部经理 500 元；综合策划方案未经 审定即开工的，扣罚工程部经理500 元；综合策划方案出现漏编、错 编的，每项扣罚责任部门负责人 100 元。综合计划部考核。 项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附：开发建设综合策 划方案会签审批表）： 1、施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用 水计量等。 2、施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。 3、施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电 计量等。 4、施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划 路的关系等。 5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工 需要、满足销售需要等。 6、施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖 方与填方尽量平衡等。 7、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。 8、制定甲供材料采购供应计划。 9、制定各期开发楼盘的分批销售计划。 10、制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。 11、小区的公用工程（供水、供电、供煤气、备用电源、电信、 消防、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。 14 第五条第五条在工程开工前及开工后， 每月召开一次由工程部经理组 织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流会。 未 召开的，每次扣罚工程部经理 500 元。工程技术部考核。 工程建设交流会内容： 1、工程部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及 其分工、联系方式； 2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序及进度、签证、结算 申报流程等； 3、施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全 的保证措施； 4、工程部针对质量控制措施进行技术交底，并提出意见和要求； 5、施工单位就技术交底和工程部要求提出意见，表明态度； 6、施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见； 7、工程部就施工单位的问题进行解答； 9、会议纪要应由工程部负责起草，并经与会各方代表会签。 第六条第六条工程部应严格按政府要求， 确保工地安全文明施工达标。 工地因安全文明施工原因被政府每通报一次， 给予工程部经理降一级 工资处罚。工地因安全文明施工原因被政府每停工一次，给予工程部 经理降两至三级工资处罚。工程技术部考核。 第七条第七条项目主体开工前， 工程部负责组织总工室、 工程技术部、 营销部、预决算部及主体施工单位参加施工组织设计审查会。否则， 扣罚工程部经理 500 元。工程技术部考核。审查通过后三天内报集团 管理中心审批。 15 第八条第八条项目发售前， 综合计划部负责组织汇总工程部、 营销部、 物业公司意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交地区公司负责人 批准。否则，扣罚综合计划部经理 500 元。营销部考核。 第九条第九条项目主体合同立项前，由招投标部组织工程部、合同管 理部和工程技术部到现场开会， 落实针对主体合同的立项及合同前期 信息的反馈。项目主体合同签订后主体工程开工前，由招投标部、合 同管理部组织对工程部进行合同交底。否则，扣罚招投标部经理 500 元。工程技术部考核。 第十条第十条地区公司各部门每月 27 日 17:00 前，将下月工作计划 经部门负责人审批后，报综合计划部，并在地区公司计划例会上审核， 否则，扣罚相关部门负责人500元。综合计划部考核。 第十一条第十一条每期地下室、主体工程、装修及园林工程开工前，工 程部必须组织召开由地区公司主管工程领导主持的，由总工室、预决 算部、工程技术部以及设计单位和施工单位参加的大规模图纸会审。 否则，扣罚工程部经理 500 元。工程技术部考核。 第十二条第十二条 营销部必须在项目开工前确定售楼部、样板房位置、 样板房数量及有关要求， 明确售楼部和样板房的软装工程数量及有关 要求， 并在开售前两个月确定销售平面及环境围蔽范围的平面布置图， 报地区公司负责人审批后，再报集团营销中心审批。否则，扣罚营销 部经理 500 元，综合计划部考核。 审批通过后两天内由集团营销中心书面通知集团设计院、管理中 心、 招投标中心及园林集团， 每延迟一天扣罚营销中心总经理 100 元。 管理中心考核。工程部于销售前 15 天完成销售环境的围蔽，每延迟 一天扣罚工程部经理 100 元，营销部考核。 16 第十三条第十三条每期工程第三层楼面结构完成后三十天内，工程部应 组织完成第三层中各户型的砖砌体， 在墙地面上以色笔标出所有预留 预埋件和设备布置示意（开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋 水管等）。否则，扣罚工程部经理 100 元。工程技术部考核。 每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织工程技术 部、工程部、预决算部、开发部、营销部、物业公司等各部门及施工 单位进行综合会验。 否则， 扣罚总工室主任 100 元。 工程技术部考核。 完成三层会验一天内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题 及整改措施，以书面形式发给三层会验参加部门，七天内下发设计文 件。否则，扣罚总工室主任 100 元。工程技术部考核。 三层会验时， 工程部必须建立材料样板间， 由项目经理负责管理， 并建立样板入库、借出、归还台帐。否则，扣罚工程部经理 100 元。 现场样板每丢失一件，扣罚当事人 100 元。总工室考核。 第十四条第十四条工程建设中，实行样板先行制度。样板施工完毕，有 调整意见，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，报地区公司主管工 程领导审批。而涉及外观效果的，报总工室和地区公司负责人审批。 未经批准不能大面积施工。否则，给予工程部经理降一级工资处罚。 工程技术部考核。 一、施工过程中需做样板的有： 1、外墙饰面砖、铝合金窗、栏杆等； 2、室内地面砖、木地板； 3、室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆； 4、大堂、电梯前室的所有装饰； 5、室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等； 6、室内外砖砌体及批荡； 17 7、主体结构的钢筋及模板； 8、预制构件的安装等。 二、施工样板验收的程序（附：施工样板验收审批表）： 1、施工单位经三级自检合格后，报监理验收； 2、监理验收合格后，报工程部经理验收； 3、工程部经理验收合格后，报地区公司主管工程的领导验收。 第十五条第十五条每期楼宇发售 15 天前，销售方案中要求的售楼部、 样板房、大堂、外立面装修工程、销售电梯及销售环境等工程内容必 须完成。否则，扣罚工程部经理 100 元。综合计划部考核。 第十六条第十六条桩基础、地下室、主体、低压配电等工程在完工后三 个月内工程部必须取得相关中间验收登记表。否则，扣罚工程部经理 100 元。工程技术部考核。 第十七条第十七条工程部必须在竣工前召集物业公司、 营销部及施工单 位进行分户验收并整改完毕。否则，扣罚工程部经理 200 元。工程技 术部考核。 第十八条第十八条每期工程竣工前必须保证通水、电、煤气、电视、电 信、邮政、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程， 并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验 收记录，楼栋内外卫生环境达到星级标准。否则，扣罚工程部经理 500 元。工程技术部考核。 第十九条第十九条每项工程竣工验收后 10 天内，工程部组织总工室、 工程技术部、预决算部、合同管理部召开参建施工单位履约质量和履 约能力评价会，并将对参建施工单位评价意见报送招投标中心、管理 中心及当地公司招投标部， 且将评定为不合格的参建单位报集团监察 室备案，否则，扣罚工程部经理 100 元。合同管理部考核。 18 不合格单位经监察室审核后，确认属实的，每单扣罚招投标部经 理 1000 元。合同管理部考核。 如监察室检查发现经备案的不合格单位仍被接受参加招投标的， 每发现一单， 给予招投标部经理降一级工资的处罚。 合同管理部考核。 不合格单位主要表现为：队伍的资金实力、技术力量、管理水平 等很差，造成工期严重延误或被迫更换施工企业，以及经招投标程序 中标后所供的主要工程材料及设备， 在同等价格下质量特别差的材料 供应商。合同管理部考核。 第二十条第二十条开发部必须在工程竣工后 30 天内取得规划验收合 格证。否则，扣罚开发部经理 500 元。综合计划部考核。 第二十一条第二十一条工程部必须在工程竣工后 75 天内取得质量验收 意见书和建设工程竣工验收档案认可书。否则，扣罚工程部经 理 500 元。综合计划部考核。 第二十二条第二十二条开发部必须在工程竣工后 85 天内取得竣工验收 备案表。否则，扣罚开发部经理 500 元。综合计划部考核。 第二十三条第二十三条开发部必须在工程竣工后 90 天内取得该期楼宇的 房地产权属证明书 及全部分户图。 否则， 扣罚开发部经理 100 元。 综合计划部考核。 第二十四条第二十四条营销部应在每月 5 日前召开会议， 针对销售过程中 工程部、总工室、物业公司等部门存在的问题，提出书面意见，反馈 到相关部门，并报地区公司负责人。未召开会议或未将相关部门存在 的问题反馈的，扣罚营销部经理 200 元。综合计划部考核。 每月 5 日前，各部门应将营销部提出的相应问题整改完毕，并将 整改情况书面反馈营销部，并报地区公司负责人。未将相应问题整改 19 完毕或未将整改情况书面反馈营销部的，扣罚相关部门经理 200 元。 综合计划部考核。 第二十五条第二十五条工程部须在收到主体施工单位报送的工程结算资 料后 1 个月内完成审核，并在竣工验收后 3 个月内提交预决算部。 其他专业分包工程及园建配套工程结算资料须在收到后 15 天内 完成审核，并在竣工验收后 2 个月内一次性提交预决算部。 工程部未按要求时限完成工程结算资料提交的，每延迟一次，扣 罚工程部经理 100 元。预决算部考核。 预决算部发现资料不齐，审批手续不全的，应在收到资料起 3 天 内一次性发函给工程部； 工程部自收到函件之日起 7 天内负责补齐完 善后重新提交。 第二十六条第二十六条工程结算审批： 1、金额在 100 万元以下的结算，预决算部审核后，报地区公司 董事长审批执行。 2、金额 100 万元以上（含 100 万元）的工程结算，预决算部审核 后，报地区公司预决算审计分部审核，再报集团预决算审计部复核； 500 万元以下（含 500