房地产估价第七章(共九章)

第七章 基准地价系数修正法 §7.1 基准地价评估,一、基准地价概述 （一）基准地价的概念和特点 （二）基准地价的作用 （三）基准地价的评估原理 （四）基准地价评估的原则 二、建设用地基准地价评估 （一）基准地价评估区域的确定 （二）基准地价评估资料的调查 （三）资料的整理 （四）样点数据检验 （五）基准地价评估 （六）基准地价的确定与公布,三、农用地基准地价评估 （一）农用地基准地价评估的技术路线 （二）采用技术路线一评估基准地价 （三）采用技术路线二评估基准地价 （四）采用技术路线三评估基准地价 四、基准地价更新 （一）基准地价更新的技术路线 （二）利用原土地定级估价成果更新基准地价 （三）利用地价指数逐年调整基准地价,1、基准地价的概念是指在宗地估价的基础上，评估出各个级别或各个区域土地的平均价格,是一种区域性的价格是一种分用途的价格是一种平均价格是有限年期的价格具有时效性是一种控制性的价格,2、基准地价的特点,基准地价土地用途划分为商业、综合（办公）、 住宅、工业等四类1商业类：包括商业服务业用地（含各种商场、加油站、各类销售和服务网点、批发市场，修理、家政、洗理、中介、邮政、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地），餐饮旅游娱乐业用地（含酒楼、快餐店，宾馆、酒店、度假村、旅馆、游乐及旅游设施，俱乐部、康乐中心、歌舞厅、高尔夫球场等用地）。2综合（办公）类：办公用地（含国家机关、人民团体及其它事业单位办公楼、会展中心、商业写字楼、金融保险业办公楼、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、厂区外独立的办公楼等用地），科研用地（含科研和勘测设计机构等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地），慈善用地（含孤儿院、养老院、福利院等用地），宗教用地 3住宅类：供居住的各种房屋用地，包括普通住宅、公寓、别墅用地。4工业类：包括工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设施用地、高新技术产业研发中心），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的地面线路、站场等用地以及城市道路、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），基础设施用地（供水、供电、供燃、邮政、电信、消防、环卫等设施及其相应附属设施用地）。 其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定,1、宏观调控土地市场的依据 2、国家征收土地使用税的依据 3、调节土地利用 4、进一步评估宗地地价的基础 5、促进房地产市场的竞争,1、基准地价评估的理论依据是预期收益原理 2、不同用途的土地基准地价不同 3、各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律 4、基准地价具有相对稳定性和动态性,1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合 2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划 3、各类用地分别评估，多种方法综合应用 4、与社会经济水平相适合、相协调 5、选择合适的估价技术路线原则,1、划分基准地价评估区域的作用,2、划分基准地价评估区域的方法划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性,具体方法：1）划分土地级别城镇土地定级规程2）根据城镇土地利用分区，划分均质区域,3、划分基准地价评估区域的步骤（1）选择划分区域的因素（2）确定区域划分标准（3）调查有关资料（4）初步划分区域（5）实地校核调整（6）确定区域边界,1、制定资料调查计划 2、编制调查表格 3、人员培训 4、划分调查区 5、确定调查方法 6、资料调查的一般要求 7、资料调查的途径 8、调查资料校核,1、市场交易资料整理 （1）样点地价计算 根据土地使用权出让或转让资料计算样点地价 根据土地使用权出租资料计算样点地价 根据房屋买卖资料计算样点地价 根据房屋出租资料计算样点地价 根据土地使用权入股、联营资料计算样点地价 根据以地换房资料计算样点地价 根据商品房销售资料计算样点地价 根据征地、拆迁费用资料计算样点地价 根据联建分成资料计算样点地价 根据企业兼并资料计算样点地价,（2）样点地价修正 年期修正 交易期日修正 容积率修正 样点地价的其他修正交易情况修正、地价楼层修正、基础设施配套程度修正（3）样点地价资料整理 样点地价资料的分类统计 样点地价分布图的编制,表71 市样点地价分布统计表,2、土地利用效益资料整理 （1）土地利用类型的划分 （2）单元土地质量指数的计算 （3）企业标准资本额的计算 （4）企业合理工资量的计算 （5）企业用地效益资料整理,1、样点资料归类,表7.3 地租地价资料整理表,表7.4 土地收益资料整理表,2、样本总体分布类型检验2检验 3、剔除异常样本数据t 检验、均值方差检验,1、利用样点地价资料评估基准地价,Yn=A(1+r)Xn,（1）算术平均数模型,（2）指数模型,2、利用用地效益资料评估基准地价 （1）常用模型 指数模型,多元线性模型,多元非线性模型,分级回归模型,（2）评估步骤 样本土地收益计算 级别土地收益平均值计算 土地资本化率确定 基准地价计算,实例某市商业用地定级商服业用地级差收益测算样本数据统计表,模型选择Y = b。X1b1* X2b2 * b3X3Y = b1X1+ b2X2 + F（X3）Y = b1x1* b2X2 * F（X3） 编程计算Y = 2.632X10.298* X20.279 * 1.376X3 （1）Y = 0.0005X1+ 0.43X2 + F（X3） （2）Y = x10.285* X20.159 * F（X3） （3） 经分析比较选择模型（1）得：商业用地定级商业用地级差收益测算表（单位：元/m2）,根据该城市社会经济发展状况，参考银行存款利率，取r =10%。 得：该市土地基准地价表（单位：元/m2）,1、技术路线一： 农用地定级划分基准地价区片调查投入产出样本资料或市场交易资料计算样本地价求平均 2、技术路线二： 农用地定级划分基准地价区片选择标准地块调查标准地块投入产出资料或市场交易资料计算标准地块价格求平均 3、技术路线三：农用地定级选择均质区域基准地价评估单元投入产出资料或市场交易资料评估单元的平均地价根据单元的地价影响因素的综合分值和平均地价建立综合分值与地价的关系模型利用模型评估区片或级别基准地价,1、划分基准地价区片 2、确定土地利用类型 3、资料调查 4、样本地价计算 5、样本地价修正与处理 6、基准地价的计算,1、划分基准地价区片 2、选择标准地块 3、资料调查 4、评估标准地块价格 5、基准地价的计算,1、资料调查 2、确定农用地价格影响因素及权重 3、划分基准地价评估单元 4、评估各单元的影响因素综合分值 5、划分基准地价区片 6、样本地价的计算、修正与整理 7、计算有样本的评估单元地价 8、建立评估单元地价与影响因素综合分值的数学模型，评估各区片及级别基准地价,§7.2 基准地价系数修正法,一、基本原理,3、特点与适用范围,1、概念,基准地价系数修正法是利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在 区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地价格的方法。,2、理论依据替代原理,二、估价步骤 1、确定级别或区域基准地价 2、编制宗地价格修正系数表 3、确定估价对象宗地的价格修正系数 4、计算宗地价格,1、确定各类用途宗地价格的影响因素 2、确定各因素的权重 3、样点地价整理 4、计算各级各类用地的最大修正幅度F1(Inb-Ilb)/Ilb*100%F2(Ilb-Ini)/Ilb*100% 5、计算各因素影响地价的修正系数F1iF1*WiF2iF2*Wi 6、编制宗地价格修正系数表,§7.3 基准地价系数修正法应用举例,见书上P142,