2010年北京市房地产市场研究报告

2010 年城市房地年城市房地产产市市场场研究研究报报告告1 北京北京2010 年城市房地年城市房地产产市市场场研究研究报报告告目录序言 1 一、城市经济 2 1、城市宏观经济 2 2、城市房地产与经济发展的关系 . 8 二、产业政策 13 1、城市政策综述 13 2、城市政策解读 14 3、市政动态 42 4、市场资讯 50 5、城市政策展望 60 三、土地市场 62 1、土地市场供求分析 62 2、重点地块分析 76 四、行业发展 83 1、房地产开发投资 . 83 2、房地产建设规模 . 85 五、市场交易 93 1、商品房 . 93 2、商品住宅 99 3、商业市场 126 4、写字楼市场 136 5、保障住房 147 六、2011 年房地年房地产产市市场预测场预测 153 1、房地产行业政策预测 153 2、土地市场供需预测 156 3、房地产市场走势分析 157 七、区域数据 164 1、城中心区 164 2、朝阳区 . 169 3、海淀区 . 174 4、丰台区 . 179 5、石景山区 184 6、通州区 . 189 7、房山区 . 194 8、顺义区 . 199 9、大兴区 . 204 10、昌平区 . 2092 2010 年城市房地年城市房地产产市市场场研究研究报报告告序言1 2010 年城市房地年城市房地产产市市场场研究研究报报告告一、城市经济2010 年国内宏观经济经受了内外部的考验，可以说是“复杂”的一年，内部主要为主动式的调整结构，经济增速逐季下降，外部主要为欧洲债务危机的恶化所导致外需下滑冲击，出口增速已经开始下滑。在中央“一稳二赶三动”方针的指引下，2010 年北京经济保持平稳运行，投资适度增长，消费品市场保持活跃，消费、生产价继续抬头，居民消费价格涨幅创新高。中央经济工作会议对于 2011 年宏观政策的基调是“转方式调结构保民生，采取积极稳健审慎的宏观政策”。调整经济结构和转变经济发展方式仍然是明年经济工作的重要任务，政策取向上仍然偏重积极财政政策，由于存在物价调控压力，货币政策转为稳健，但考虑到明年较为复杂的国际宏观形势，整个政策将更具有审慎灵活性。预计 2011 年经济增长维持稳健。虽然受房产调控及经济结构转型影响，经济增速略低于 2010 年，全年 GDP 将呈前高后低走势。1、城市宏观经济（1）GDP 2010 年 1-3 季度，北京市经济呈现高开、减速、平稳的运行态势，发展方向基本符合预期。其中，一季度 GDP 实现 3117 亿元，同比增长 14.9%；二季度 GDP 累计实现 6372.6亿元，同比增长 12%；三季度，北京实现地区生产总值 9754.4 亿元，按可比价格计算，比上年同期增长 10.1%，增速比上半年回落 1.9 个百分点，与上年同期相比提高 0.6 个百分点。预计 2010 年北京经济增速将呈现稳步增长态势。2 2010 年城市房地年城市房地产产市市场场研究研究报报告告图 1-1- 1 2000-2010 年北京地区生年北京地区生产总值产总值及增幅走及增幅走势势单位：亿元150001200090006000GDP30000增长率数据来源：北京市统计局（2） ）规规模以上工模以上工业业增加增加值值2010 年 1-11 月，北京实现规模以上工业增加值 2479.73 亿元，比上年同期增长 15.3%，按可比价计算，增幅比 1-10 月回落 0.1 个百分点。其中，11 月份，规模以上工业增加值增长 14.5%，增幅比 10 月份回落 1.9 个百分点。11 月，在 37 个工业行业大类中，增加值同比增长的行业有 32 个，增幅比 10 月份提高的行业有 14 个，内销保持平稳，外销增长乏力。规模以上工业实现出口交货值 155.5 亿元，与上年同期持平，增幅比 10 月份回落 0.5 个百分点，连续六个月增幅回落。其中，通信设备、计算机及其他电子设备制造业实现出口交货值 110.3 亿元，同比下降 5.4%。3 2010 年城市房地年城市房地产产市市场场研究研究报报告告图 1-1- 2 2000-2010 年北京年北京规规模以上工模以上工业业增加增加值值走走势势单位：亿元250025.0%200020.0%规模以 上工业150015.0%100010.0%增加值5005.0%增长率数据来源：北京市统计局（3） ）进进出口出口前 11个月累计出口额超去年全年水平。 2010年 1-11月，北京市进出口总额达到 2702.9亿美元，累计进口较 2008 年同期增长 8.5%；累计出口 504.6 亿美元，超过 2009 年全年483.6 亿美元的水平，较 2008 年同期下降 4.4%。其中，11 月出口额为 51 亿美元，创下自 2008 年 9 月份以来单月出口额新高，同比增长 12.2%；进口额为 219.1 亿美元，同比增长 47.7%，排名前 2 位的原油和汽车进口持续高速增长。总体上来看，5 月份北京出口额增幅最大，达到了 32.5%，之后增幅呈收窄趋势；1 月份进口额增幅最大，达到了 113.7%。4 300030.0%00.0%2010 年城市房地年城市房地产产市市场场研究研究报报告告图 1-1- 3 2000-2010 年北京年北京进进出口走出口走势势单位：亿美元250020001500出口 1000500进口 0-500进出口差额 -1000-1500-2000数据来源：北京市统计局图 1-1- 4 2010 年年 1-11 月北京各月月北京各月进进出口出口额额同比增同比增长长走走势势120%100%80%20%0% 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月1 2 3 4 5 6 7 8 91 1数据来源：北京市商务委员会（4）全社会固定）全社会固定资产资产投投资资固定资产投资继续回升。1-11 月，北京市完成全社会固定资产投资 4936.4 亿元，比上年同期增长 13.1%，增速比 1-10 月提高 1.5 个百分点。全社会投资中，城镇固定资产投资完成4461.5亿元，比上年同期增长14%；农村固定资产投资完成474.9亿元，同比增长5.6%。城镇投资中，房地产开发投资完成 2645.6 亿元，增长 18.6%。5 出口同比增长60%40%进口同比增长2010 年城市房地年城市房地产产市市场场研究研究报报告告从完成任务情况来看，1-11 月，北京市完成全年投资任务的 93.1%，超出季度投资调控目标（89.3%）3.8 个百分点。从投资结构看，各主要领域投资增速持续回升，特别是工业投资四季度以来呈现快速增长的局面。图 1-1- 5 2000-2010 年北京全社会固定年北京全社会固定资产资产投投资额资额及增及增长长率走率走势势单位：亿元25.0%5000 20.0%4000 15.0%全社会固定300010.0%资产投资 20005.0% 10000.0%增长率数据来源：北京市统计局（5）社会消）社会消费费品零售品零售总额总额进入四季度以来，在汽车消费带动下，北京消费品市场增速有所加快。 2010 年 1-11 月，北京实现社会消费品零售额 5610.9 亿元，比上年同期增长 17%，增幅比 1-10 月提高 0.5个百分点。其中， 11 月份，全市实现社会消费品零售额 567.3 亿元，比上年同月增长 21.9%，为今年单月最高增幅，比 10 月份提高 3.3 个百分点，扣除价格因素，实际增长 19.5%。从商品用途看，本月吃、穿、用、烧类均有不同程度的增长，特别是用类商品呈现高增长态势，实现零售额 354.9 亿元，比上年同月增长 26.3%，吃、穿、烧类商品分别实现零售额 117.1 亿元、55 亿元、40.3 亿元，同比分别增长 16.4%、11.5%、17.6%。6 600030.0%0-5.0%2010 年城市房地年城市房地产产市市场场研究研究报报告告图 1-1- 6 2000-2010 年北京社会消年北京社会消费费品零售品零售总额总额及增及增长长率走率走势势单位：亿元500020% 4000社会消费品零 15% 3000售总额 10%200010005%增长率0数据来源：北京市统计局（6）城市居民人均可支配收入）城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入稳步增长，增幅趋缓。2010 年 1-110%月，北京城市居民人均可支配收入为 26719 元，同比增长 8.8%。人均工资性收入为 21009元， 比增长 11.2%；人均转移性收入为 7994 元，同比增长 3.0%， 是 拉 动 居 民 收 入 增 长 的 主 要素。其中，20%低收入家庭人均可支配收入为 12019 元，同比增长 12.3%；20%入为 50715 元，同比增长 8%。图 1-1- 7 2000-2010 年北京城市居民人均可支配收入及增长年北京城市居民人均可支配收入及增长 率走势率走势单位：元人均可支配收3000016.0%2250012.0%150008.0%城市居民人均可支配收入高 收 入 家75004.0% 增长率数据来源：北京市统计局7 600025%00.0%2010 年城市房地年城市房地产产市市场场研究研究报报告告（7） ）产业结产业结构构2010 年前三季度，北京市第一产业实现增加值 79.7 亿元，下降 1.9%；第二产业实现增加值 2321.2 亿元，增长 14.2%；第三产业实现增加值 7353.4 亿元，增长 8.8%。从比重来看，第三产业的比重上升为 75.39%，第二产业占 GDP 的比重降为 23.8%，而第一产业的比重降为 2000 年以来的最低水平，仅为 0.82%，产业结构继续呈现合理化趋势。图 1-1- 8 2000-2009 年北京年北京产业结产业结构走构走势势90%75%60%30%第二产业15%0%数据来源：北京市统计局（注：由于统计局数据更新时间问题，截止交稿时间，有些数据暂未更新到 12 月份或四季度）2、城市房地产与经济发展的关系中国经济面临的国内国际问题非常复杂，转型是一个长期过程，转型期内房地产业作为支柱产业的地位难以动摇，土地财政问题短期内难以解决。另外，农业现代化、产业转移、现代交通运输业以及户籍政策改革、城市化发展进程也将对房地产市场产生巨大的影响。一定程度上，在调控常态化的大背景下，房地产问题已经演变成一个宏观问题，房地产运行情况与经济发展关系密切。一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有 GDP、CPI、M2 及利率。8 第一产业45%第三产业2010 年城市房地年城市房地产产市市场场研究研究报报告告（1）GDP 与房地与房地产产市市场场2010 年宏观经济实现正常化之后，将重新进入由工业化与城市化带动的新一轮增长轨道上来，从而走向新一轮周期的起点。2011 年作为“十一五”和“十二五”计划的衔接期，将处在新一轮周期的小调整阶段。这意味着弱化房地产对 GDP 的作用将会是一个增量变化与渐近的过程：2011 年和 2012 年北京经济将加速进入人口老龄化的时间窗口，而且中国城市化速度在达到峰值会出现明显的回落，城市化的加速度将不可避免的放缓，这意味着潜在增长率下滑难以避免。因此，在经济增长面临趋势性下滑的约束下，新的经济增长点难以跟进，为了维持适度的高增长率，宏观政策进行反向调节的压力会大于以往，这意味着“十二五”期间房地产及其产业杠杆效应仍将是推动经济增长的一支重要动力。图 1-2- 1 2005-2010 年北京地区各季度生年北京地区各季度生产总值产总值及增幅走及增幅走势势单位：亿元320024.0%18.0% 2400增加值12.0% 16006.0%（亿元）8000.0%增速数据来源：北京市统计局2011 年房地产仍将成为宏观经济进行逆向调节的重要工具，而地方政府在整个房地产市场的运作中处于十分重要的环节，部分地方政府严重依赖土地的收入结构，因此，在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭