西安百万平米大盘完成营销企划案250p

开疆之首 创世传奇,西安首创国际城09年度营销企划案,城市,市场,攻略,执行,经纬,市场,攻略,执行,西安,新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市,西部大开 发战略中 战略要地,在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东连西进的区位优势。,地处我国中、西两大经济地域结合， 是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。 铁路承东启西、是连接南北的咽喉要道， 共有14条线路，直通全国24个省会和4个直辖市， 共有国际航线29条，是全国第四大国际航空枢纽， 是中国北方西部最大的商品流通中心与物资集散地,西北地区交通枢纽,西北地区最大的城市,辖境东西204公里,南北116公里,面积9986平方公里,市区面积1066平方公里,常住人口855万,主城区人口约439万,世界级的 旅游观光,西安优势,国家级的 科研教育和高新 技术产业基地,西安优势,区域级的 金融/商贸中心 信息/交通枢纽,西安优势,1100年都城,855万人口,3000万年国内游客量,07年10亿外资引入,年25万应届毕业生,世界五百强有96家（高新、经开）,07年500亿内资引入,数字·西安,年3000多项科技成果产生,13朝古都,08年GDP突破2000亿,人均GDP3000美元,30年改革开放以来版图扩大10倍,人口从490万增加到855万,市场,攻略,执行,理想,经纬,拉开城市骨架 优化布局结构 发展外围新区 降低中心密度 保护古城风貌 创建时代新城 南北拓展空间 东西延伸发展 主城区： 以唐长安城为中心 绕城高速为基本轮廓 东至灞河 西至绕城高速公路 南至长安（潏河） 北至渭河,理想规划蓝图,主城区总体布局,以二环为核心发展商贸旅游服务区； 东部依托现状发展成为国防军工产 业区； 东南部结合曲江新区和杜陵保护区 发展成旅游生态度假区； 南部为文教科研区； 西南部拓展为高新技术产业区； 西部发展成居住和无污染产业的 综合新区； 西北部为汉长安城遗址保护区； 北部形成装备制造业区； 东北部结合浐灞整治建设成居住、旅游生态区,交通规划愿景,以轨道交通、普通公共交通为主， 多重交通方式结合的城市综合交 通系统。 “一高、一绕、两轴、三环、六纵、 七横、八射线加旅游环线”的交 通路网格局。 至2020年实现主城区路网密度 3.44公里/平方公里，公交站点 面积服务率达95%。,先导产业,航空航天业 新材料产业 软件产业 会展业,汽车产业、电子信息产业、生物医药产业、物流业、文化产业、金融保险业,明星产业,机械设备制造业、食品饮料业、旅游业、教育、科研和技术服务业,金牛产业,高新技术产业开发区 经济技术开发区 曲江新区 浐灞生态区 阎良国家航空高技术产业基地 西安国家民用航天产业基地,重点发展的“四区两基地”,市场,攻略,执行,理想,圈层,经纬,西安市是典型的都心放射状发展格局圈层式发展,浐灞、经开、高新、曲江从传统板块中脱离出来成为了西安的新贵,城内区,城内区长久以来是西安的政治、经济、文化中心，但随着 “皇城复兴”计划近一步落实，市政府北迁工程启动，城内区对文物古迹、历史街区和传统民居的保护力度得以加强，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古城特色。在主城区，形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局。商品房市场在全市范围来看，其供应量几乎可以忽略不计。,区域概况,市场分析,城市拥挤不堪，城内住宅开发退化，高新区、行政新区城北区写字楼市场的 竞争直接导致城内写字楼市场的退化，使城内商业的发展愈加光彩夺目。,全国知名的商业圈“钟楼商业圈”和“大差市商业圈”交相辉映，城内区四条 大街上商铺密布，拉动人气的聚集从而促使地段不断升值，尤其伴随着“皇城 复兴”计划的付诸实施，城内的商品房开发供应更将倾向于以商业为主。,典型项目,宏府嘉会广场,以投资客群为主,城南区,区域概况,城南即北起环城南路，南至雁塔区边界线，东起长鸣公路，西到太白南路。城南的面积大约120平方公里，建成区约70平方公里，人口140万左右，就业人口40万左右。 房地产细分片区： 南二环北区、小寨区、明德门区、电视塔区、电子城区、曲江新区。,市场分析,由于功能定位的原因，城南向来是西安市民最属意的居住区域，因而城南的房 地产开发起步早，进步快，一直走在西安的前沿。,传统文教区，高校云集，医疗、金融等城市配套发达。商圈众多，商贸繁荣。,典型项目,华城国际2期,兰乔圣菲,典型客户构成,分析： 1）由于城南学校云集，文化氛围浓郁，所以一直以来，城南都是西安人安家置业的首选，一是因为有利于子女受教育，二是文教区也很适合作居住区。 2）城南的交通、教育、医疗保健、商业服务、娱乐餐饮、休闲运动等生活配套是西安最齐全的，作为西安房地产业发展最成熟的区域，城南有理由继续成为西安市民置业立家的第一选择。 3）除去曲江新区和长安区，城南主城区可开发的土地逐渐减少，项目供应以高尚中小盘为主，同时高企的房价分流了相当数量的客群到其它新兴区域，留在本区域的客户多为有地域居住情感的历史居民，且人群愈向高端化筛选。,以私营业主、政府官员、高校教师为主,曲江新区,区域概况,曲江新区位于西安城南区东部，是1993年9月经省政府批准设立的西安曲江旅游度假区。曲江新区以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88平方公里，远期规划面积47平方公里，是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。,市场分析,曲江历史上就因皇家园林具有贵族血脉，早年城市别墅的集中开发使区域具备 了成为西安高尚物业区的条件，随着大雁塔南北广场、大唐芙蓉园、海洋世界、 曲江南湖等一批高等级城市配套的开发，曲江地产炙手可热,占领了城市高端物业的绝大份额，区域价格居高不下。,典型项目,中海国际社区,典型客户构成,分析 1）曲江作为一个省级旅游度假区，既是西安城的大型生态区，也是西安集人文历史、生态环境、完善配套等于一身的一个绝佳人居地带。因此，曲江新区在开发之初，就以高起点、高品质亮相在西安市民面前，也使得这里成为西安市区难得的高档住宅开发区。 2）追求身份感、寻求圈层定位成为曲江购房人群的主流心态。在社区选择上，多注重私密性、安全性，低密度、享受型、奢侈型居住成为本区域购买潮流。 3）早前曲江开发鲜有大盘，随着富力城、中海国际社区等曲江大盘的进入，区域购买力得到扩大，中端产品的开发使区域购买人群的广度和结构有所延伸。,追求身份认同的城市财富阶层,高新区,区域概况,以南二环西段、太白南路至西沣路以及沣惠渠为界的区域。现完成开发35平方公里，现有从业人员35万人， 53%大专学历以上。随着高新区二次创业的开展，未来区域总规划面积将达到近百平方公里。,市场分析,高新区房地产市场依托高新区近年来的高速发展，自2000年以后，便为市场所 高度关注并成为房地产开发的热点，进入2004年以来，高新区更在发展高新区 二期和CBD等众多战略利好预期之下，为市场所热力追捧。,典型项目,绿地世纪城,逸翠园,典型客户构成,西安 “新知富”阶层,分析 1）高新区的大环境和在西安城市中的地位越来越受到西安购房者的认可，除了区域内职场人士的支撑，高新区的配套、升值还有教育等等的环境也吸引了很多市区其他区域的中高端置业人群。 2）从购房目的来看，纯居住是主体，以24-36岁的人群为主；投资占的份额在20%-40%之间波动，以36-45岁的人群为主。投资行为中，中长期的打算比较明显。,城西区,区域概况,城西区南邻高新区，北靠汉城遗址，东临明城墙，西连咸阳，城市规划面积约有100平方公里，区域内现有人口60万左右。可细分为玉祥门片区、丰庆公园片区、西梢门片区、土门片区、世纪大道片区。,典型项目,奥园,公园天下,典型客户构成,以地缘客户为主，主要客户各大厂家职工、批发商等； 以及部分高新区人群,分析 1）城西购房客群地域性特征相比其它区域特别明显。区内大型企业众多，经过多年的积累，客群都具有一定经济实力。 2）区内客群以经济型自住养老需求为主。 3）城西南面紧接高新区，却比高新区的房价低很多，受高新区辐射，置业于此成为部分高新工作人群实惠之选。 4）城西开发量不足，楼盘较少，客群的购买力尚可，多数楼盘去化速度较快。,城东区,区域概况,主要以华清路、环城东路、南二环东段以及雁翔路为界的区域。可细分为9个片区：康复路片区、大东门片区、交大片区、辛家庙片区、胡家庙片区、动物园片区、东开区片区、交大科技园片区、浐灞片区。,市场分析,以纺织城为中心，多是七八十年代大型的纺织企业和军工企业，属于传统老城区，消费水平较低，区域风貌较差，开发较为落后。近年来围绕浐河灞河提出打造“西部第一水城”，成为该区域规划的亮点。,典型项目,中新浐灞半岛,恒大绿洲,典型客户构成,以东郊原住民客户为主；另有部分陕北投资客户,分析 1）由于是传统老城区，客群仍以区域内为主。受产业发展限制，区域内长期发展缓慢，需求以经济型自住为主。 2）浐灞新区发力之后，区域客群结构有所扩大，但受制于交通、配套等因素，短期内需求释放仍然有限。 3）尽管有部分利好因素，区域市场的培育仍需要5-10年的周期。,城北区,区域概况,由环城北路、大兴东路、朱宏路、东二环延伸段等主要道路围合而成的区域。,市场分析,受制于规划，长期发展缓慢。近年来随着经开区发展、政府北迁、地铁建设等 诸多利好因素快速发展，在房地产市场格局中迅速跃升为焦点区域。未来3-5 年将是房地产市场主战场。,典型项目,魏玛公馆,白桦林居,典型客户构成,本市人占到65%，省内外地居民达到30%，其他为省外客户。 与全市平均水平相比，北城区域外地购房者比例高出10%左右。 在北城外地群体中，陕北客户所占份额较大，达到1/3强。,客群分析,1）北城在传统格局上被定位为农业区，房地产起步较晚。区域市场在相当长一段时间内发育迟缓，加上一些固有观念，本地客户比例显得较小。,2）经开区已入驻的2800家以上企业，在近年对北城房地产市场拉动作用越来越明显。,3）外地人在北城置业者较多，一是因为北城区受本市人的“道北”观念影响较大，不愿在此置业。二是因为外省人在北城区经商者较多，如大明宫建材市场、太华路建材市场等诸多批发市场吸引了众多外来人群在此经商，同时也在北城置业。但是随着越来越多的西安市民看好城北，本市购房者比例应会增加。,4）长庆油田对本区域楼市购买力产生深度影响。总部设在西安经开区凤城四路的长庆油田公司近5万人、年均收入高达8万元的职工及家属群体，对新北城楼市购买力水平产生着无形的拉力，近一半工作在延安、榆林、靖边、高陵等地的职工对激活陕北和周边市场“置业西安新北城”也产生了巨大的影响。,城市圈层的原点北移,经济热点区域短期的不平衡会带动中长期部分区域的跳跃式发展，进而实现均衡。城市中心北移必将促使经开区在这一进程中实现更高一级的历史性跨越。,经济技术开发区,区域概况,中心区是开发区的起步园区,除已有发展的较为成熟的工业产业外，现在该园区着力发展金融保险、商贸中介、餐饮娱乐、体育休闲等现代服务产业，主要为其他功能园区提供全方位配套服务。 西安经济技术开发区“十一五”发展目标目标是：到2010年实现生产总值500亿元，实现工业总产值1350亿元，外贸出口10亿美元，财政收入16亿元，解决就业40万人。,西安经济技术开发区位于西安市北门外、城市南北中轴线-未央路两侧，北二环和绕城高速公路之间，距市中心5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际机场25分钟的车程，是市区通往机场的必经之路。 成立于 1993 年， 2000 年 2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，2002 年 6月设立国家级陕西西安出口加工区,