北亭广场项目外

,北亭广场是中国第一家大学MALL,占地面积8.9万平方米，总建筑面积12万平方米，建筑空间地下一层，地上四层，室外停车位2000多个,建筑设计定位及现状条件已定格为MALL业态的大型商业项目,项目概况,位于广州大学城（小谷围岛）西北的北亭保留区，东依北亭住宅区（待改造），西靠外环主干道，与琶洲岛瀛洲生态公园、生物岛和沿主干道西南向与珠江花园、海怡花园、星河湾、华南新城、广地花园等住宅社区隔江相望（过江隧道连通），南接广州大学和广东科学中心，北连华南师范大学、星海音乐学院。,地理位置,现有商业布局,经营面积达7万平方米，在大学城第二期是最大的商业城，容纳名店城，数码港，潮流基地，休闲娱乐广场，特色美食文化广场，星级酒店，户外酒吧长廊，配套服务商业等多种业态，是集饮食，休闲娱乐，购物，酒店等于一体的大学商业中心,广州大学商业中心,广州大学城商业南区,总经营面积1万平方米，提供饮食，娱乐，超市，服饰，精品等行业，还有目前唯一的溜冰场。这些都是临时建筑，已拆。,广州大学城商业北区,总经营面积12万平方米，提供饮食，娱乐，超市，服饰，精品等行业。原有华润万家超市由于其他商业中心出现，现已退出。,GOGO新天地,总建筑面积6万平方米，分两期开发。首期3万平方米，集饮食，娱乐，购物，休闲，学校于一体的大型购物中心,衰落原因,大学城内有商南、商北、广大、GOGO新天地四个商业区，总开业16万平方米；原有的街铺商业，总计近40万平方米。片区规划总人口35-40万人。人均商业面积过大。 项目位置非本区中心地带，偏僻而且相对独立。周边没有酒店写字楼配套，也没有旅游景点支撑，不靠近大学校区无安全感。 以前项目定位中高档消费，这与大学城内主要消费人群：在校大学生为主，消费能力不会太高的现状不相符。,原因一,原因二,商业功能布局混乱，首层中高档商品，二层低档混搭，整体布局不伦不类。 公共交通不足，距离地铁站较远。 大学商业城的硬伤，经营周期的特殊性：存在空档期-每周5天上课及两季假期达四个月空巢。,综上所述,项目定位出现偏差，经营上出现问题就在所难免。,整改构思,结合现有建筑物的特点设计定位及现状条件已定格为MALL业态。通过把MALL业态升级转型为电商展贸商城。 根据调研后客户需求，引导电商产业聚集，整合商城服务，建设一站式服务平台，实现电商产业链的聚集效应。构筑电商产业经济服务聚焦平台为主导，电商展贸商城为载体的“隆塬MALL模式”以赛格电脑手机城为批发零售旗舰店、引入淘宝大学电商实训基地、打造电商实体店展贸中心 。,整改构思,通过集聚效应形成电商产业竞争力与创新能力，成功促进大学生就业创业，大学城的商业优化升级和城市价值提升。 经营功能定位： 构筑电商产业经济服务聚焦平台打造隆塬MALL展贸城 。 功能组合： 赛格电脑手机城集批发零售于一体，淘宝大学电商实训、陶工作、创业基地，电商实体店展贸中心，配套时尚餐饮、娱乐、物流商务服务，具体面积配比需深入调研策划而定。,支持平台,一、隆塬地产集团在商业地产行业具强大的专业营销策划团队和丰富专业经验。 二、规划功能符合政府城市控规原则同时解决了北亭广场发展商的经营困境。 三、注入专业批发及电商功能，跨区域经营模式不受区域、时间限制，可突破大学城孤岛消费群，周期性消费商圈的困境，解决大学商城空巢硬伤问题。,支持平台,能充分利用原建筑装修风格及机电设施，大大减少因改变功能而大面积装修改造的大量资金投入。 具备引入淘宝、赛格著名品牌企业提升物业无形资产价值，创新电商展贸城业态,形成本区差异化优势，脱离商业恶性竞争困境。 理性调整定位大大降低投资风险，为营销创造强大竞争力，有效地加快租售资金回笼时间。,经济要点分析,方案一,本方案12万平米其中11万平米自营，其余一万平米两年后出售。其中第一年有三个月的装修期、三个月的招商期、半年的免租期。,方案一各项经济指标,本方案在计算期内经营收入为187941.9万元，营业税金为9397.09万元,所得税为17072.82万元, 项目利润总额达68291.28万元。 本方案所得税后内部收益率（IRR）为43%，远高于12%的基准收益率，税后财务净现值（FNPV）为13248.81万元。税后动态投资回收期为2.95年，股份购买资金3亿元由外部融资获取，每年只需等额还本付息4016.4万元分20年还清。,方案二,本方案12万平米全部出租，期中第一年有三个月的装修期、三个月的招商期、半年的免租期。,方案二各项经济指标,本方案在计算期内经营收入为198482万元，营业税金为9924.10万元,所得税为19576.11万元, 项目利润总额达78304.44万元。 本方案所得税后内部收益率（IRR）为38%，高于12%的基准收益率，税后财务净现值（FNPV）为14030.44万元。税后动态投资回收期为4.34年，股份购买资金3亿元由外部融资获取，每年只需等额还本付息4016.4万元分20年还清。,方案三,本方案12万平米自营5年，第六年整体出售，售价为总成本的130%，自营期第一年有三个月的装修期、三个月的招商期、半年的免租期。,方案三各项经济指标,本方案在计算期内经营收入为143910万元，营业税金为7195.5万元,所得税为25679.02万元, 项目利润总额达46486.5万元，由此看来，本项目的盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是很强的。 本方案所得税后内部收益率（IRR）为75%，远高于12%的基准收益率，税后财务净现值（FNPV）为24577.89万元。税后动态投资回收期为4.34年，股份购买资金3亿元由外部融资获取，每年只需等额还本付息4016.4万元分20年还清。,总结,以上数据表明本项目具备很强的盈利能力,