培训-2011.3房地产投资测算

房地产投资测算,四川中原 主讲人:胡泽龙 sichuan.03.2012,土地获取,定位决策,产品设计,项目报建,施工建设,推广销售,物业管理,资源获取,资源加工,资源流通 及再流通,房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！,房地产项目整体开发流程,你是否也曾经很迷茫?,财务净现值,内部收益率,FNPV,FIRR,资本金利润率,还本付息收益,基准收益率,投资回报率,偿债备付率,动态投资回收期,总投资价值,总开发成本,培训目的,关于投资,关于测算,了解投资与成本的概念,了解房地产开发过程中的各项成本构成，并大致了解各项成本的取费标准。,了解经济评价指标体系，明确现金的时间价值、现金流量等含义，掌握静态及动态测算方法，并可将其运用于经济评价。掌握经济评价及其在决策中的作用,投资与成本的概念,广义投资:广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资，所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。狭义投资:房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。,投资,成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念有区别。机会成本、沉没成本、不可预见费用。,成本,房地产投资分析中的投资与成本,开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。 开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。 经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。,投资与成本的概念,探讨成本之前，必须先清晰认知房地产价格的构成。,房地产价格构成,土地 成本,开发 成本,管理 费用,销售 费用,销售 税费,开发 利润,投资 利息,土地取得成本,土地取得成本,征收,拆迁,购买,包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。 1.征地补偿安置费用（土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费）2.征地管理费 3.耕地占用税4.耕地开垦费（占用耕地的） 5.新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）6.政府规定的其他有关费、税。,包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 1.房屋拆迁补偿安置费用（被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额、各种补助补偿费）2.房屋拆迁估价服务费3.房屋拆迁服务费 4.房屋拆迁管理费 5.政府规定的其他有关费、税,如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地。 包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。,1,根据房地产开发用地取得的途径，可分以下三种,基础设施建设费,开发建设过程中的税费,公共配套设施建设费,房屋建筑安装工程费,开发成本,勘察设计和前期工程费,包括道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。 如是熟地，部分或全 部包含于土地成本。,开发期内所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。如报建费等,包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。,包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如围墙、水池、建筑小品。绿化等。,开发成本,2,包括可行性研究、工程勘察、规划及建筑、施工水电、通电、通路及平整场地等开发前期所发生的费用。,为了组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般为土地取得成本和开发成本之和的一定比率。,管理费用,投资利息,销售费用,销售税费,区别于会记上的财务费用，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论来源是借贷资金还是自有资金都要计算利息。,销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，通常按照销售收入的一定比率测算，一般2-3.5%。,销售开发完成后的房地产应由开发商（此时作为卖方）缴纳的税费：1.销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费）2.其它销售税费（由卖方负担的交易手续费）。,管理费用- 投资利息- 销售费用- 销售税费,3,4,5,6,直接成本利润率,成本利润率,销售利润率,1,2,3,直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）,成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）,销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值（售价),开发利润,7,开发利润 = 开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费,房地产投资经济评价指标体系,经济评价 指标,盈利能力指标,清偿能力指标,包括静态和动态指标。 静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。 动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的收益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的经济评价指标。,是指考察项目计算期内偿债能力的指标。,静态指标计算方法,成本利润率,> 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。,投资利润率,> 指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。,1,2,资本金利润率/净利润率,> 指项目经营期内一个正常年份的年（税后）利润总额或项目经营期内的年平均（税后）利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本。,3,+,-,> 指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还包括物业升值所带来的收益。,投资回报率,> 现金回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。,现金回报率,> 静态投资回收期(Pb)，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。,静态投资回收期,1,2,3,开发投资,置业投资,静态测算模板与实例,动态指标计算方法,动态指标,财务净现值,内部收益率,动态投资 回收期,财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 FNPV > 0，项目可行； FNPV < 0，项目不可行。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。一般取值1012。,财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。 FIRR > 基准收益率，项目可行； FIRR < 基准收益率，项目不可行。,动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果PbPc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。,动态测算模板与实例,经济评价基本步骤,指标和物业配比的模拟,成本和投入节奏估算,租、售计划模拟,现金流分析,不确定性分析,模拟开发进程,财务评价,物业配比模拟方法,经验值法,确定容积率，根据经验安排物业配比 缺点：配比的落地性不强，很难反映社区形态,配比反算法,通过容积率和产品配比反算 优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较有把握； 缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高,开发成本,土地出让费用/土地拆迁和安置 前期工程费 建安工程费 基础配套设施费 公共配套设施费 不可预见费用 开发期间税费（包含税收和规费等） 其它费用,开发费用,管理费用 销售费用 财务费用,房地产开发成本构成,风险及不确定分析,盈亏平衡分析,又称保本点分析，分为： 价格保本点分析 销售率（租售率保本点分析）保本点分析,敏感性分析,又称灵敏度分析（一般采用三项预测值法） 反映单种不确定因素对项目效益的影响 一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性,经济评价的常见误区,追求精确地说明问题：,实际上，就是在施工图设计阶段后的工程概预算，都存在10%左右的误差，而项目前期的经济评价误差范围更大。提交“大而全”的单方案经济评价不但浪费大量的时间并且缺乏参考意义。,取值随意，缺乏说服力：,测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力。,基本假设缺乏弹性：,经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的变化。,如何成文优秀的经济评价报告,协助决策物业形态,协助决策资金计划,协助决策容积率,协助开发商拿地决策,经济评价的应用范围,几点建议,积累自己的成本数据库,建立外部专家库,理解开发流程、工程进程和各种条件对成本的影响,具体问题具体分析，累积分析模型和分析技巧,