2018年成都房地产市场半年报-合稿20180625

2018年成都房地产市场半年报,2018年6月,政策 · 持续加码,土地 · 王者荣耀,住宅 · 量跌价涨,第一部分,第二部分,第三部分,商业 · 砥砺前行,未来 · 高压后时代,第四部分,第六部分,办公 · 求新求变,第五部分,目录,壹,政策·持续加码,宏观经济篇 政策篇,【增速放缓】经济结构调整导致经济进一步下滑，受宏观经济调整影响，成都经济发展放缓。,宏观经济篇,政策篇,宏观经济篇,政策篇,【货币增发】货币增发幅度不断增加，远超过2017年GDP总量82.7万亿。,PMI荣枯线,宏观经济篇,政策篇,【实体经济扩张加快】5月份，制造业PMI为51.9%，高于上月和上年同期0.5和0.7个百分点，为2017年10月以来的高点，制造业扩张步伐加快，发展动力进一步增强。,宏观经济篇,政策篇,【去杠杆化】各地陆续推出升级版楼市调控措施对个人房贷增长有一定抑制作用，尤其是限售以及房贷利率上涨抑制了楼市投机性需求。未来，随着房地产长效机制建立，个人房贷增速或继续回落。,宏观经济篇,政策篇,经第十三届全国人大会议审议批准，2018年全国地方政府债务限额为约21万亿元。其中，一般债务限额约12万亿元，专项债务限额8.6万亿元。 截至2018年5月末，全国地方政府债务余额约17万亿元，控制在全国人大批准的限额之内。其中，一般债务约10万亿元，专项债务约6万亿元；政府债券约16万亿元，非政府债券形式存量政府债务约1万亿元。 截至2018年5月末，地方政府债券剩余平均年限4.5年，其中一般债券4.4年、专项债券4.7年；平均利率3.42%，其中一般债券3.42%、专项债券3.41%。,【地方债剧增】预计2018年全国地方政府债务将达到8万亿左右，相较去年结算的4万亿地方债有明显上升。,总结,受到国家政策引导，实体经济处于转型期，整体经济平稳发展。 地方债日趋突显，或将远超2017年总体债务数额。 个人房贷增速或持续放缓，将在一定程度上对融资及杠杆风险进行有效管控。对于经济建设转型期新时代背景下的新经济发展起到排险助推作用。,40城：5月全国有超过40个超市发布调控政策 华北：北京、天津、石家庄 西北：银川、西安 华中：武汉、长沙 西南：贵阳、成都、重庆 华东：厦门、福州、青岛 东北：哈尔滨、长春、大连 华南：佛山、东莞、珠海50次：5月房地产调控政策内容多达50次，刷新了单月房地产调控政策次数的历史纪录。159次：1-5月全国房地产调控政策发布次数多达159次，比2017年1-5月增加60%。三四线：调控向三四线深入，宜昌、惠州、赣州等地加入楼市调控，政策由一二线城市向三四线城市蔓延。,关键词：40城、50次、159次、三四线,宏观经济篇,政策篇,【全国】继续严厉的调控政策不放松，同时调控向三四线城市转移。,关键词：7城、12城、逢涨必查、查缺补漏,7城发布摇号购房：目前南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州7个城市发布了摇号购房政策，未来将会有更多的城市加入。12城被约谈：西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原共12个城市被约谈，9城发布新政回应，继续维持调控政策不放松。逢涨必查：丹东和天津在投资者追捧下迅速上涨，随即丹东限购、天津限购限价，“逢涨必查”“也成了今年房地产市场调控的显著特征。查缺补漏：收紧限购和限售、强化商品房预售价格管理、调整贷款比例、发展租赁市场等，仍是楼市调控普遍采用的手段，多个城市在原有政策上连续补充。,宏观经济篇,政策篇,【全国】限购继续加码，部分城市发布摇号购房。,关键词：增加土地供应、整治首付贷,增加土地供应 2018年将继续实施严厉的调控政策，但与以往不同的是，分类调控将成为主要手段，增加一线城市的土地供应面积。大力整治首付贷 央行会同有关部门，结合互联网金融专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与p2p平台合作开展的金融业务，开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。,宏观经济篇,政策篇,【全国】分类调控成为主要手段，首付贷成为重点打击对象。,据成都市国土资源局关于下达2018年成都市经营性建设用地供应计划的通知,2018年4月3日，成都市人民政府办公厅网站发布成都市人民政府批转市国土局关于成都市中心城区2018年度国有建设用地供应计划的通知，根据通知，2018年中心城区（高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）国有建设用地供应总量控制在725公顷以内（10875亩）供应总量：725公顷 2018年供应较2017年供应指标730公顷略有减少。 供应结构： 商服用地85公顷（1275亩）； 商品房用地180公顷（2700亩）； 公租房等保障性住房用地（含拆迁安置房）计划供应40公顷（600亩）； 商服、工业仓储、住宅类土地供应量同比增长68%。 供应布局 商服用地、住宅用地供应主要集中在商品住宅销售周期较短或在合理区间的商业用房库存量较小以及住房、商业配套服务需求较大的重点区域内。,宏观经济篇,政策篇,【成都-土地】优先保障性用地、施行分类调控,宏观经济篇,政策篇,【成都-住宅】高温不退，调控政策持续加码,政策主要内容如下： 1、商办类项目严禁擅自改变为居住用途； 2、商办类项目宜采用公共卫生间，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型设计； 3、商办项目分隔的，层高不大于4.2米，不分隔的层高不大于4.6米； 4、商办类项目中的办公用房不得接入天然气，水电气按商用标准收费； 5、商办类项目不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住，不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语； 6、禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对商办类建设项目进行分割和销售。,4月21日，成都市规划局发布了关于进一步加强商业、 办公类建设项目管理的通知，成都商办管理新政正式出台。,宏观经济篇,政策篇,【成都-商办】延续2017年相关政策，控制商业类住宅用途,绵阳： 商业银行贷款政策。绵阳本地人购房：首套房（贷款结清算首套），首付比例20-40%，利率上浮10%以上；二套房首付比例30-60%，利率上浮20%以上；三套房，停止发放贷款。绵阳外地人购房：外地户口来绵阳贷款买房，需要开具绵阳工作一年以上的纳税证明或社保证明，才能贷款。如果没有，按二套房政策执行（首付60%，利率上浮20%以上）。 公积金贷款。公积金和户籍必须有一样在绵阳市 南充： 首付比例及贷款利率均有调整。首套房商贷最低首付比例为30%，贷款利率上浮5%-10%；二套房最低商贷首付比例调整为40%；公积金贷款首付20%。 宜宾： 首付比例调整。购房政策层面较为宽松，首套房首付仅25%，二套房首付40%，利率上浮走势与整体相符；取消2017年实施的购房补贴。 泸州： 贷款利率上浮。首套房商贷最低首付3成，利率上浮10%；二套房首付4成，利率上浮20%； 乐山： 外地户籍购房限制。首付比例不得低于25%；购买第二套住房的，其首付比例不得低于40%；购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。非本市居民购买商品住房申请贷款的，应提供1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。若不能提供证明，银行暂停发放住房贷款。 德阳： 无户口无社保限制。德阳市购房首付比例及贷款利率均上调，认贷不认房，无限购。,宏观经济篇,政策篇,【四川-二级城市】从去库存转向需求型，根据各地市场发展阶段不同政策松紧程度出现区域差异化。,整体调控基调不放松，同时开始向全国三四线城市延伸； 市场高温不退，限购政策持续加码，部分城市采用摇号购房； 成都在土地市场方面遵循优先保障、分类调控的原则，根据市场需求合理分配土地供应； 中心城区限购，对购房资格进一步升级，购房需求被挤压，势必将推动远郊及二级城市房地产发展； 川内二级城市度过去库存时代，政策松紧开始出现差异化。,总结,贰,土地 · 王者荣耀,土地供销价 土地成交排行 土地热度图 7月土拍预告,2011-2018.06大成都土地市场供销及楼面价走势图（单位：亩、元/）,2018年前二季度整体供应面积9614亩，同比2017年前二季度增长201%，成交面积9126亩，同比增长234%，平均起拍楼面价2706元/平米，同比下降20%，平均成交楼面价3190元/平米，同比下降45%,【供销价·整体】量涨价跌，逐步回归理性,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,2018年上半年整体供应面积1239亩，同比2017年上半年微跌1%，成交面积667亩，同比微跌2%，起拍楼面价5886元/平米，同比微跌1%，成交楼面价7525元/平米，同比下降24%，整体溢价率27.85%，同比下降40个百分点,【供销价·中心城区】价格下跌趋势明显，土地市场政策性遇冷,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,2018年上半年整体供应面积766亩，同比2017年上半年上涨120%，成交面积894亩，同比上涨108%，起拍楼面价2157元/平米，同比上涨122%，成交楼面价2311元/平米，同比上涨31%，整体溢价率7.16%，同比下降74个百分点,【供销价·天府新区】供销面积提升，溢价率下降明显,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,2018年上半年供应面积2930亩，同比2017年上半年上涨242%，成交面积2413亩，同比上涨238%，起拍楼面价2842元/平米，同比下降27%，成交楼面价3146元/平米，同比下降55%，整体溢价率10.71%，同比下降69个百分点,【供销价·近郊】量涨价跌，溢价率下降明显,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,2018年上半年整体供应面积4687亩，同比2017年上半年上涨592%，成交面积5186亩，同比上涨471%，起拍楼面价2247元/平米，同比上涨80%，成交楼面价2720元/平米，同比增长65%，整体溢价率21.03%，同比下降11个百分点,【供销价·远郊】供销猛涨，土地价格门槛提高明显,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,远郊土地市场成为成都2018年上半年的市场热点，供应面积占成都整体的48.7%，成交占比56.6%，同时与近郊的起拍价差缩进一步缩小，为595元/平米，溢价率高过近郊及大成都平均水平，接近于中心城区,【供销价·对比·绝对值】,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,【供销价·对比·增幅】,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,远郊土地市场异军突起，同比2017年上半年增速过旺，供应面积同比上升592%，成交面积同比上升471%，溢价率下降幅度最小，同比下降11个百分点。活跃度及增幅远高于其他市场,【供销价·对比·各行政区】,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,2018.01-06大成都各区域供销价走势图,2018年上半年主城区供销双低，但价格居高不下。反观双流区、天府新区及都江堰市和崇州市等周边郊县供应量加大，尤其是都江堰市出现供不应求的趋势；楼面低价除主城区以外，龙泉驿区首屈第一，目前达到7377元/,2018.01-06大成都各性质土地成交面积占比,上半年大成都土地成交仍以住宅兼容商业为主； 纯商业用地成交面积高于较高，占总成交量的40%。,上半年大成都土地供应以商业及住宅兼容商业用地为主； 纯商业用地供应面积超商兼住用地，商业供应比重高。,【土地性质】纯商业用地成交及占比均达到40%，成都未来的商业环境依然面临较大的压力,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,2018.01-06大成都各性质土地供应面积占比,【主城成交土地分布】主城区土地成交主要分布于绕城外，平均溢价率20%以上。,土地供销,土地成交排行,土地热度图,7月土拍预告,7,8,9,【天府新区成交土地分布】拍卖成交的天府新区的两宗土地均集中于梓州大道东侧，为保利地产和成都天投所得。天投地块土地条件严格，为重大产业项目用地。,