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20180129-芒市山地小镇项目市调报告

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20180129-芒市山地小镇项目市调报告

德宏州芒市 山地小镇项目 市场调研报告,2018年1月29日,城市概况:德宏傣族景颇族自治州位于云南西南边陲,是中国联系南亚、东南亚的前沿;区位优势明显,物种资源丰富,是中国对外贸易的黄金口岸;,城市层面,本体解读,整体定位:借势国家桥头堡战略,立足滇缅,服务全国,打造中国对外贸易的黄金口岸。 区位优势:地处西南边陲,位于云南西部中缅边境;东面与保山市相邻,是中南半岛和南亚次大陆结合部,而北、西、南三面被缅甸包围,与缅甸山水相连,水陆相通; 物种资源丰富:德宏州物种资源丰富度和富集度属全国罕见,被称为云南生物多样性的“黄金十字带”。6032种高等植物,占全省33.5%,39个特有种;725种脊椎动物,占全省37%。,芒市,发展规划: 德宏云南桥头堡建设的先行先试区 一个重点开发开放试验区,即瑞丽重点开发开放试验区; 一个跨境经济合作区,即中缅瑞丽木姐跨境经济合作区; 一个通道枢纽,即桥头堡内联外通的重要交通枢纽; 三个产业基地,即桥头堡黄金口岸经济区生物特色产业基地,进出口加工基地,物流仓储基地; 三个服务平台,即桥头堡前端的金融服务平台、信息服务平台、文化交流平台; 三个交流窗口,即桥头堡通往东南亚、南亚的经济窗口、文化窗口、友谊窗口;,城市层面,本体解读,城市概况:芒市是德宏州政治、经济、文化中心和交通枢纽,是区域内重要的服务型中心城市和黄金口岸中心城市;,城市性质: 芒市地处德宏东南部,德宏傣族景颇族自治州州府。滇西地区和中缅跨境地区重要的区域性中心城市交通枢纽;具备亚热带风光和民族文化特色的旅游城市。 城市定位: 区域内重要的服务型中心城市,黄金口岸的中心城市,芒市形成舒适宜人的水城特色,并作为德宏民族文化和民族特色展现的重要窗口。 城市发展方向: 在城镇向芒市坝区东西两侧低丘缓坡地带增长,在增长空间内,其中山地占增长空间的70%; 交通优势: 依托芒市机场、泛亚铁路、公路等构建空地一体化交通体系。,城市层面,本体解读,城市规划:芒市将实现发展方式由内向型向外向型的转变,打造区域中心功能,提升外向型经济在经济发展中的比重,实现城乡统筹发展,充分重视发展中的生态环境保护,将芒市建成“经济富裕、社会和谐、生态优良”的区域性中心城市。 土地规划:“一廊、两心、三城、七镇”的带状组团化结构 一廊:沿中部坝区走向形成一体化经济走廊; 两心:通过对芒市和遮放坝区耕地的保护,形成展现芒市亚热带风光和田园景观的两大生态“绿心”; 三城:沿经济走廊形成芒市中心城区、遮放、戛中三个主要的发展城镇; 七镇:在芒市南部和北部山区,集中建设江东、五岔路、西山、芒海、勐戛、中山、三台山7个乡镇; 十三五发展规划: 大力开发休闲娱乐、养生度假、文化体验型产品,培育城市旅游综合体、乡村旅游度假区、养老养生旅游地产等新型业态; 加快推动民族文化、地域文化、历史文化资源的旅游化 进程,提升打造芒晃、芒满等一批特色民族旅游村寨 着力打造以孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇园为代表的旅游文化产业集群,加快发展特色小镇发展建设,形成集旅游、生态、文化、现代服务业四位一体的大旅游综合产业链;,城市规划:芒市形成沿中部坝区走向带状组团中心格局,以孔雀湖为代表的旅游文化产业集群,项目位于孔雀湖西岸,具备相应发展潜力,芒市坝,经济走廊,芒市 中心城,遮放镇,戛中,城市交通:芒市是德宏州交通枢纽,公路和航空交通发达完善,以经济走廊为核心形成空地一体立体化交通;,城市层面,本体解读,空地一体立体化交通:以经济走廊为核心形成45分钟交通圈,构建航空、铁路、公路为一体的立体化交通方式,为经济走廊的建设提供有效的交通保障; 航空:芒市机场作为德宏“空中门户”,是云南五大百万客流机场之一,2016年旅客吞吐量达153.8万人次; 高速:杭瑞高速,德宏州发达便利的高速公路,架构了以芒市城区为中心的“德宏州1小时经济圈”; 铁路:大瑞铁路保瑞段项目于2015年开建,计划2022年12月1日竣工通车。其中德宏段长约108.4公里,芒市境内设有芒市客站、芒市货站、坝托站、遮放站、嘎中站5个站点。,经济概况:2016年德宏州GDP经济增长达9.4% ,芒市在德宏各县市GDP总量排名中位列第一,经济实力较强,2016年增速有所放缓,但仍保持8%的高增长;,城市层面,本体解读,GDP经济总量: 2016年德宏州GDP经济总量为321亿元,其中芒市为104.48亿元,占比32.5%。比2016年增长8.18亿元,增长率达8.7%,增速较2015年有所放缓。经济实力排名: 芒市经济实力在德宏州2016年GDP经济排名中位列第1位。,2016年德宏州各县市GDP总量排名,区域层面,本体解读,片区规划 根据芒市城市总体规划,中心城区规划范围面积600平方公里,城区建设用地规模控制在50平方公里,人均建设用地控制在120平方米以内; 项目周边待开发用地较多,规划住宅用地占40%,商业、行政及公共用地占30%,林业用地占20%,其他约计10%。 人口规划 2016年芒市人口总计41万人,周边2KM范围内人口约4万人左右。 项目因位于孔雀湖风景区内,周边500m范围内没有住宅项目;1KM范围仅有学府时代一个项目,入住人口约1万人左右;周边2KM范围规划有半山73栋、弘映山庄、仙池小区、幸福家园小区等若干个小区,常住人口约3万人左右; 根据规划社会发展目标,芒市至2015年,人口自然增长率控制在7.5以内,人口达到43.5万人,城镇化水平达到66%,城市人口达到30万人;至2030年,人口自然增长率控制在7以内,人口达到65万人,城镇化水平达到76%左右,城镇人口达到50万人。,片区及人口规划:项目周边住宅用地约占40%,商业、行政及公共用地30%,林业用地20%,其他10%。2016年芒市人口总计41万人,项目周边2公里范围约4万人左右;,对内交通:项目处于由孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇园形成的湖西山水走廊景观带;但目前交通及配套不完善,仅有一条弹石路与外界相通,未来将规划有3条市政套路分别通往老城区、机场、景区;,区域层面,本体解读,项目处于芒市新开发区域,从项目山顶可俯瞰整个芒市主城区,目前项目周边未通市政道路,仅有一条弹石路其他基础配套设施正在建设。 项目所在区未来三年规划有三条20米宽的市政道路: 第一条是项目区山下的原弹石路,通往城区; 第二条是从项目区前沿直接连到现在的机场大道,通往机场。 第三条是项目区山顶有一条8米宽景观道路,建好后从项目区步行10分钟可到孔雀湖大坝,步行15分钟可到金塔、银塔景区;,孔雀湖,环湖西路,本案,区域层面,本体解读,周边配套:项目区域1公里范围内资源配套匮乏,3公里范围商业、医疗、教育、银行等设施齐全;,项目1KM范围内,银行、教育、医疗等配套均不完善; 项目3KM范围内: 银行配套: 涵盖中国银行、建设银行、农业银行、邮政银行等各大银行机构营业网点; 教育配套: 区域范围内,教育资源密集,涵盖德宏民族师范大学、德宏示范高等专科学校、芒市第一中学、印金小学、芒市詹恩幼儿园等,享受一站式的教育服务; 医疗配套: 毗邻芒市人民医院、三市医院、第二人民医院及德宏傣族景颇族自治州人民医院,仅就几分钟的行驶路程; 商业配套: 项目3KM范围集中商业有人民商场,孔雀湖酒店、汽车影院等;,银行,学校,医院,商业,1KM,3KM,人民商场,珠宝小镇,项目层面,本体解读,地块四至:项目此处芒市东南部缓坡地带,山地地块,南窄北宽,东高西低,呈不规则椭圆形状;东部背靠孔雀湖,北接勐焕金塔银塔,西部可俯瞰整个芒市城区,南隔千顷农田与法帕温泉度假区相望;,银塔,勐焕大金塔,法帕温泉度假区,项目指标分析:山林坡地,东南高,西北低,最大高差90米,已有106亩拿证;规划为别墅,容积率1.02,有防洪渠自项目西南穿过;,项目层面,本体解读,地形解读: 项目为山林坡地,等高线顺南北向水平分布,南高北低,高差27米;东西向垂直分布,东高西低,高差63米,中部低凹地带略平整; 地块西部为孔雀湖水库,有防洪渠从西北向向南穿过; 规划要求: 建筑密度:28800<建筑规模72000 低层、多层及高层建筑裙房退让20米规划道路道路红线3米,退让10米规划道路道路红线3米; 建筑物退让北干渠6米,同时在北干渠的建设行为应满足水利部门相关要求; 交通要求:机动车停车位1.0停车位/100住宅建筑面积;,属性界定:本案区位优势显著,但交通及资源配套亟待完善,属于城市旅游发展待开发区域,区域成熟需一定时间;,属性界定,本体解读,区域属性 位于西南边陲城市,德宏州首府芒市,拥有黄金口岸的中心城市,具备较好区位优势和发展优势; 位于孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇园为代表的旅游文化产业集群带上,属芒市十三五规划重点规划旅游区域; 板块属性 位于孔雀湖风景区内,定位为芒市山地居住高尚社区,环境风景优美; 项目周边1KM范围内配套不完善,银行、学校、医疗、商业等配套资源均较为缺乏; 地块属性 山林坡地,东南高,西北低,高差达90米,且山地面积较大,平地面积较小,项目开发难度大; 体量较大(占地415亩,容积率1.02),已拿土地证面积占25.5%,规划为高档别墅区; 背靠孔雀湖景区,俯瞰芒市城区,虽距离景区仅800米,但背对景区,景观优势不够显著; 项目周边交通现状较差,目前仅一条弹石路与外界相通,市政路规划道路需三年后方能通车;,产品分布,城市住宅格局,芒市住宅市场在售体量约373.5万方,在售的产品中,普通住宅数量较多,别墅类产品数量较少,但体量较大,合计273.9万方,占住宅总体量的73.3%。其中在售别墅体量约264.5万方,以华丰孔雀湖体量最大。此外,别墅项目大部分位于孔雀湖周边,与本案距离1.5-2公里左右,产品类型及分布:芒市住宅在售体量合计373.5万方,产品类型以塔楼数量较多。而别墅体量较大,合计273.9万方,占总体量的73.3%;,华江水岸星城,典型项目,华江水岸星城:建筑面积80万方,主推联排和独栋别墅;一期已售罄,二期1月28日新开盘,开盘当日联排70套已售罄,去化约60%;,华江水岸星城,金孔雀大街,配套及园林,典型项目,景观园林再升级,6大主题庭院 园林相对华江一期增加6大庭院设计,小溪流水蜿蜒,环绕林荫慢跑道,步步美景,养眼养心;,配套及园林:周边学校、医院、交通、文化娱乐等配套设施齐全,居住方便便捷;景观园林相对一期再升级,增加6大主题庭院;,园林实景图,园林实景图,户型及配套,典型项目,户型概况: A1户型为南入户型,共计3层,建筑面积约307.43,含6房2厅1厨5卫+4露台+1阳台+车库; 车库层:内设双车库;F1层:层高4.5米左右,错层大客厅,特设老人房,套房设计,带独立卫浴;F2层:双面大露台环绕,主卧套房设计;F3层:双卧室配置双露台;户型特点: 户型方正,配备双车库、老人房、套房设计,可满足居住者多功能个性化需求; 主卧套房设计,带独立卫浴、衣帽间、卫浴间,居家舒适方便;卧室均与与露台相连,空间通透开阔;,户型特点:主力户型方正,功能齐全,满足多样化居住需求;套房设计,起居私密便利;,联排户型,独栋户型,户型概况: E1户型为北入户型,共计3层,建筑面积约370.26,含6房2厅1厨6卫+3露台+1阳台+车库; 车库层:内设双车库;F1层:层高4.5米左右,客厅餐厅连通,老人房带独立卫浴、阳台;F2层:主次卧均为套房设计,带宽敞主卫及超大露台,起居私密、便利;户型特点: 户型呈L型设计,配备双车库、老人房、主次卧套房设计,满足居住者多功能个性化需求,居住私密,起居便利; 客厅餐厅连通,空间宽敞,光线充足;,项目点评: 目前别墅市场上销售最好的项目,二期开盘即去化60%; 临景观公园和城区,自然和城市的最佳结合,芒市新中心别墅区是吸引客户强有力价值点; 交通、医疗、教育、休闲娱乐等配套设施齐全; 联排、独栋,多户型,多档面积,满足多样化选择需求;增设老人房、每层配置阳台,套房等设计居住舒适化,满足多功能个性化居住需求; 客群以外地人为主,占60%左右,投资客较多;,

注意事项

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