DD房地产培训课程系列-房屋篇

房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,我是谁 我在做什么 我可以做成什么样,我想赚钱 我要做TOP SALE 我要做行业专家,态度决定命运！ 细节决定成败！,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,1、对于新同事：了解和认识房屋知识； 2、对于老同事：让大家一起温故而知新； 3、对于东大人：不断要求自己学习进取。,课程目的,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋基础知识有哪些？ ,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋基础知识培训,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,目 录,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,第一节 房屋类型,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋类型,（依照使用性质分）,1、生产性建筑,2、非生产性建筑,居住建筑（住宅、公寓等）,公共建筑（学校、商场等）,（厂房、动力车间等）,工业建筑（厂房、动力车间、仓库等）,农业建筑（粮仓、养鸡场、种植用房等）,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,格力工厂,现代农场,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,居住建筑,公共建筑,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋类型,（依照层高或总高度分）,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋类型,低层建筑：1-3层,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋类型,（多层建筑：4-6层）,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋类型,（小高建筑：7-11层）,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋类型,（高层建筑：12层以上）,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,中国第一，世界第二塔 广州塔塔身主体高600米,世界第一，东京晴空塔 晴空塔塔身主体高634,房屋类型,（超高层建筑：40层或100米以上）,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋类型,（依照耐久年限分）,一级：100年以上二级：50-100年三级：25-50年四级：15年以下,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。 砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式 钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。,（依照建筑结构分类）,房屋类型,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的楼房。,公寓：一种居住多户的住宅楼。楼梯或电梯公共使用，每个楼层有若干套单独使用房间。每套一般设有卧室、起居室、浴室、厕所和厨房等实施。一般多用于单身住宅楼。在国外采用的比较普遍。现在我国也比较常见。,别墅：是指在郊区或风景区里提供休养、住宿用的花园住宅。其中3户或以上连体的别墅为连栋别墅，2户连体的别墅为双拼别墅，单体独栋的则为独栋别墅。,商住楼：以住宅为主体附设商业铺位的房屋类型。在实际中也要把即可办公又可居住的厅房较大的公寓叫做商住楼。,商场：是指规划为对外公开经营的房屋或建筑。,（依照物业类型分）,房屋类型,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,第二节 房屋型态,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,1、板式：（12层以下）板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好。,房屋型态,2、塔式：高层独立单元式住宅又称塔式住宅，是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点，通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排2到4户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。不论是一梯二户，还是一梯三户，每个楼梯的控制面积称为一个“居住单位”。,3、蝶式：蝶式户型建筑以其良好的融合性，将塔楼和板楼的优势更好地融合起来，汇聚了塔楼和板楼的优点，可体现出以合理售价实现较高设计品质的良好特性。,4、退台式：退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋型态,（板式）,板楼四大优点： 南北通透，便于采光通风 板楼均好性强 管理成本不高 面积使用率很高板楼的两项缺点： 建筑密度低，房价高 户型格局不宜改造,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋型态,（塔式）,塔楼的三大优势： 节约土地资源，房价较低 空间结构灵活，宜于改造 结构强度高，抗震性好塔楼的两项缺点： 均好性差，居住密度高 面积使用率不高，存在灰色空间,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋型态,（蝶式）,蝶式住宅的三大优点： 很好地解决了通风和采光的问题。 减小公共面积。 户型方正。 蝶式建筑也有自身的不足： 抗震性差； 建筑成本较高； 位于蝶头位置的房间无法做到南北通风，而位于蝶翅位置的南向房间受蝶头位置的影响，采光和私密性会受到一定的影响。,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋型态,（退台式）,退台住宅的三大优点： 有较大的户外活动空间。 有良好的采光和通风 下层可做花园使用。退台式建筑的不足： 建筑容积率减少； 建筑成本较高； 占地较多。,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,第三节 房屋布局,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,1、行列式布局：住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。南方住宅多为此布局，以避免西晒。,房屋布局,2、围合式布局：就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场，类似于北京传统的四合院布局。围合式布局又分为全围合（四面围合）和半围合（三面围合）两种形式。,3、点阵式：自由布局，房屋采光、景观、通风好，多用于别墅。,4、混合式：由两种或者以上的不同布置方式。,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋布局,（行列式）,南北向重复排列通风效果良好以避免西晒,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋布局,（围合式）,能形成有效的社区边界对高层建筑有效挡风。有利于安全和管理,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋采光好景观好通风好,房屋布局,（点阵式）,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋布局,（混合式）,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,第四节 房屋内部结构,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋结构,1、平层：一个单位内仅有一个平层，所有标高均相同（厨房、卫生间、阳台除外）,2、错层：一个单位内有2个或多个不同标高的地面，高差约为300MM600MM。,3、复式：一个单位有上下两层，各种功能用层分层布置，通过室内独立楼梯相连。优点：功能布局明确，各功能干扰少。缺点：楼梯浪费一定面积。,4、跃层式：与复式基本相同，一般上层层高要低于下层，多位于顶层，带露台。,5、LOFT：LOFT，字面意义是仓库、阁楼的意思，但这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时，其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义。 LOFT的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。有一种“我的空间，我做主”的感觉。,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋结构,（平层）,平层的优点： 面积利用率较大 室内无任何障碍 实用经济平层的缺点： 大面积，少变化 没有功能区分,厅、卧、卫、厨在同一平面,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋结构,（错层）,功能区不在同一平面，用2-4台阶隔断,错层的优点： 各功能区独立空间 互不干扰错层的缺点： 老年人/儿童夜间不安全 采光通风不太好,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋结构,（复式）,复式的优点： 实用率高，买1层得2层 合理利用空间，个性十足 功能分区，动静相宜复式的缺点： 层高降低，有压抑感 公摊面积大 装修与维修费用高 通风采光差,占据两层，上层空间不是完整的层,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋结构,（跃层式）,跃层式的优点： 空间层次感强，功能分区到位 隐蔽效果远超平面户型与错层式，互不干扰 都有较大的采光面，通风较好跃层式的缺点： 上下楼梯对老人和小孩不便 只有一个安全出口，有隐患 面价大，总价高,占据两层，高度完整，通过房内楼梯连接,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋结构,（LOFT）,LOFT的优点： 可以设计功能与风格迥异空间 小户型，面积小，房屋总价低 可塑性强，功能分区，可下层娱乐，上层休息LOFT的缺点： 没预设空间，装修难，费用高 楼梯设计不适宜老人和儿童 水电费高，一般不能用燃气,30-50小户型，适合追求个性，自由创造生活空间人群,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,第五节 房屋风格,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋风格,1、欧陆风格,2、欧美风格,3、地中海式风格,4、澳洲风格,5、非洲风格,6、拉丁美洲风格,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,1、法国风格：典雅、贵族 特征： 布局上突出轴线的对称，恢宏 的气势，豪华舒适的居住空间。 外观装饰得豪华、繁杂，画龙 点睛立面（一层或多层）通常 为一排有气度的柱廊搭配宝瓶 栏杆设计。 细节处理上运用了法式廊柱、 雕花、线条，制作工艺精细考 究。墙面、窗户、窗顶和屋檐 等处有精细的雕花装饰，尽显 豪华气势。 常用八角窗设计等装饰品使建 筑外观更为生动。,房屋风格欣赏,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋风格欣赏,2、英国风格：比例和谐、典雅 特征： 英国位于欧洲北部，由于地理气候的影响，住宅的坡屋顶坡度较陡。 主要建筑结构墙体为混凝土砌块，屋顶为木构架，外墙材料多为红砖石材及涂料等，屋顶以石板瓦为主。 由于英国土地资源的限制，它的住宅之间的密度也很高，阁楼的空间大多被利用，一般别墅为2.5层。 正立面常有古典门廊；廊檐下有长方形团排列，屋檐上有齿饰； 窗户上下成对，分割成许多小网格（9到12个），通常窗户 也是5列，为中央对称，窗户的尺寸一般都比较小，以节省能源。 大门常有长方形雕花组成排列图案，门梁上有竖向排列的长方形花纹。,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,房屋风格欣赏,3、意大利风格：贵气、奢华特征： 四方形塔楼，低坡度四坡屋顶，多半是两到三层； 细长的窗户配以拱形装饰上楣（倒U字型）； 宽长的屋檐下均等排列装饰托座； 大门上有许多雕花，门框的雕刻也尽显繁杂。,房地产培训课程系列之一：房屋知识篇,4、德国风格：简洁、大气特征： 外形简练、现代，充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代简约派。如柏林爱乐整体灰色金属质感的立面上，点缀有橘红与黑色组成的窗户，万科青青的外立面五彩斑斓； 功能讲求实用，任何认为是多余的装饰都几乎被摒弃，如北京印象的起居室采用德国最具代表性的开窗设计“方窗竖条窗”，加大了墙面，便于家具的摆放，还十分保温，竖条窗是为了增加采光，可以像门似的开启，室内外自然融合，半人高的护栏提高了安全性，从外立面看又显得新颖而别致。这与我们现在流行的大面积落地玻璃窗的设计理念完全不同； 材料品质精良，注重新材料和新技术的运用，关注环保与可持续性发展； 注重细节设计，如北京印象的窗台下沿采用特别配置的“披水板”，也是德国住宅所特有的，在混凝土上加了一层不生锈的铝制金属板，能挡住雨水污染墙面；,