大型旅游地产项目-河源巴伐利亚庄园分析报告
河源巴伐利亚庄园考察分析报告郑州2015年5月九洲远景简介1. 项目简介2. 项目产品分析3. 开发时序借鉴4. 开发亮点借鉴巴伐利亚庄园简介区位巴伐利亚庄园：通过打造健康银行、绿色银行、智慧银行等三大银行庄 园，树立中国健康度假的新地标，深圳质 量、广东绿谷的新名片占地：占 5 平方公里；投资：三期 100 亿元，一期 45 亿元；地址：广东省河源市源城区，万绿湖水脉与大桂山脉交汇之处，距主城区13公里；通达性良好：飞机：庄园配备直升机场；高铁：赣深高铁，杭广高铁，珠三角城际轻轨、惠河城轨；高速：粤赣高速、广河高速、惠河高速，距高速口 500 米；公路：港澳、机场直通车，城际专线大巴；1区位性良好：巴伐利亚庄园距香港、深圳、广州仅 2 小时车程；距东莞直线 120 公里、深圳 140 公里、广州 150 公里、香港 160 公里、佛山 170 公里；2产品分析板块组合庄园分三期建设，创新性融合了金融保险、医疗教育、生物科技、农场体 验、国药温泉、三养度假等现代服务产业一期打造以“健康银行”为主题、“三养度假”为理念的健康养生、禅修养心、度假养老的云健康度假庄园;板块 组合一期 健康银行二期 绿色银行三期 智慧银行二期打造以“绿色银行”为主题、“生命科技、生物农业、生态环保”为理念的乐活庄园;三期打造以“智慧银行”为主题、“聚集产业、创造就业、深造学业”为理念的智慧庄园;核心驱动国药温泉 养生辅助驱动禅修、演 艺、 乐园、医疗、 酒店群等2产品分析一期九洲远景简介1. 项目简介2. 项目产品分析3. 开发时序借鉴4. 开发亮点借鉴2产品分析一期根据“三养”理念，一期精心 建设了十三大产品体系(一)以健康度假为主题的温泉酒店群1.土楼酒店：全球首创客家建筑文化为主题的土楼酒店；2.土楼卡通酒店：是以森林探险、粉红公主、海底世界等 5 大主题为特色的亲子酒店；3.家源剧场：以“客家之家，河源之源”为寓意的首创土楼全景剧场秀家·源 ；4.巴伐利亚温泉酒店：首创以德国巴伐利亚州啤酒、猪手、温泉为主题的酒店；5.菩提精舍：以佛教禅修文化为主题的禅修酒店；6.温泉合院：以温泉体验为主题家庭酒店；2产品分析一期一期十三大产品体系(二)首创以客家土楼建筑特色的福源寺(三)国医国药温泉首创户外仿金铜铸金菩提圣树，树高 13.7 根据“金木水火土”五行学说规划布局 62 个特米，4800 片金叶子，运用 18 吨仿金铜铸造而成 色汤池。水温 6070，富含对人体有益的偏硅，取意释迦牟尼菩提树下悟道成佛典故；酸、锂、锌、锰等 58 种矿物质元素；2产品分析一期一期十三大 产品体系(四)四季旱雪滑雪场华南首创露天四季旱雪滑雪场，落差达 26 米，近2500 平米旱雪滑雪场；(五)国际体育公园河源第一座国际标准体育公园，有第一绝、第一奇、第一难等三个特色球洞；(六)生命如意家园 创新保险与三养共 享红利的开发思路，探 讨以保险换三养、换乐 居、换度假;以度假送 保险、送健康、送体验。 委托香港圣公会专业团 队管理，创办特色三养 大学，提供专业化、个 性化的三养、医养和健 康膳食服务；(七)元气森林由中国首台落地牵引式缆车连接首创漫步过山车的元气森林；2产品分析一期一期十三大产品体系(八)现代体验农场依托项目 5 平方公里的山水资源，规划建设现代体验农场和林场，为置业乐居提供私人农场和农艺师指导或托管服务，享受世外桃源生活；(九)云健康乐居住宅群与华大基因、日本株式会社 Community Net、法国高利泽集团、韩国医疗美容协会、暨南大学附属第一医院、深圳市中医院等合作，提供基因检测、肿瘤预警、干预治疗、亚健康管理、美容医疗、睡眠调理等健康服务；(十)婚庆中心集中西婚庆文化展示、婚纱摄影、婚庆服务于一体的婚庆中心；2产品分析一期(十一)欧亚集市以本地特色商品购物、休闲、娱乐为主的欧亚集市；(十二)七大餐厅汇聚中西特色儿童影院火车餐厅、中西餐厅、日韩料理、香源斋、客家食厨等七大特色餐厅，汇聚中西餐饮文化；(十三)全龄教育与美国、澳大利亚、香港等地知名教育机构、暨南大学等合作，创办“幼儿、小学、初中、高中”四位一体的巴伐利亚学园、暨南大学教育学院巴伐利亚分院、金融研究生院、旅游研究生院、语言研究生院，覆盖全龄教学，精英式教育；一期十三大产品体系2产品分析一期通过一期销售现状来看，资源度假型产品中，小户型产品更符 合市场需求，对客户吸引力更高一期销售型产品组合及销售状况一览类型数量面积区间价格区间销售情况小高层公寓600余套50-70平米（少量110- 230平米）8千-9千开盘半年去化80%木屋别墅110栋104-200平米1.8-2万开盘3个月去化 50%雅苑别墅70栋200-450平米1.8-2万开盘半年去化40%综合独栋5栋（每栋23套）80-160平米待售预整栋发售九洲远景简介1. 项目简介2. 项目产品分析3. 开发时序借鉴4. 开发亮点借鉴3开发时序借鉴盈利模式旅游地产盈利之道1234以做旅游为契机,获得成本低廉的 房地产土地以绿化城市、带动就 业、促进产业转型和 落地等优势说服政府 给予其他优惠条件以环境良好的主题公园、人 文环境作为依托建设成本低、环境非 常优美的住宅、别墅 群以高价出售3“旅游地产”综合盈利模式，旅游业务带来稳定现金流，地产业务快 速回笼资金3开发时序借鉴开发节奏分项2011-2015 2014.11.28 2014至今基础设施 建设旅游开发地产开发深圳巴伐利亚庄园的开发时序安排景区一期开放 二期奠基启动地产销售旅游开发为先，通过旅游 开发为地产搭建价值平台地产回现促进旅游持续开发不断推出新的旅游项目，持景区的旅游吸引力旅游开发 不断深化持续推动销售3旅游和地产同时拿地开发，先推出旅游项目为地产搭建价值平台；后通 过地产回现促进旅游滚动开发3开发时序借鉴运营模式以三养为主题开发旅游设施，再开发相关配套，最后建设高端住宅,以旅游房地产为最终目标第一步 旅游主题度假区建设温泉旅游为 核心的三养度假 区，吸引大量人 气第二步 相关配套完善相关的生活 及休闲娱乐配套 设施第三步 高端住宅实现开发旅游房 地产的最终目标 ，建设高档次的 房地产住宅项目巴伐利亚庄园的开发运营模式3开发时序借鉴运营模式12014 年 11 月 19 日，巴伐利亚庄园试营业；22014 年 11 月 27 日，福源寺开光；32015 年 1 月 30 日，国药温泉正式营业；42014 年圣诞节至 2015 年情人节，庄园不断推出各类节庆活动；52015 年春节七天，庄园共接待游客数量超过5万人；62015 年 3 月 26 日起，庄园入园门票调整为 60 元/人，可体验 3 个项目；3巴伐利亚庄园以优美的自然环境、丰富多彩的节日活动、新颖独特的旅 游概念，吸引了众多游客，为项目积累了大量的人气和良好口碑九洲远景简介1. 项目简介2. 项目产品分析3. 开发时序借鉴4. 开发亮点借鉴开发亮点借鉴成功因素巴伐利亚庄园优势及亮点巴伐利亚庄园优势巴伐利亚庄园亮点1、优美的自然环境；（大桂山、万绿湖、温泉等） 2、优质的合作资源；（金融、医疗、禅修、教育等） 3、良好的区位交通条件；（与广州、深圳构建休闲度假金三角） 4、优质的客户资源市场；（广州、深圳、香港、东莞、佛山等泛珠三角经济区）创新：1、文化创新：将德国巴伐利亚风情、美食与中国禅修、养生等中西方文化有机融合；2、建筑创新：风车公寓、土楼主题酒店、土楼360度剧场、4围屋式寺院等，体现中西方建筑之美； 3、合作创新：地产与金融，温泉与国药养生，养老与保险等突破传统模式的合作；开发亮点借鉴启发巴伐利亚庄园目前在珠三角一带取得了较好的销售业绩和口碑，在福建 等地的项目复制也在洽谈中对我们的启发：创新保险与共享红利的开发思路，以保险换三养、换乐居、换度假；以度假送保险、送健康、送体验；委托香港圣公会专业团队管理，创办特色三养大学，提供专业化、个性化的三养、医养和健康膳食服务；外部交通导入配置：庄园开通机场直通车、港澳直通车，直达主力客户区域；4产品定位：酒店配套数量及档次定位应为销售型度假、投资客产品腾挪空间，度假区的酒店均为 5 星级定位，价格高端，房间配置仅 360 间左右；环境升级：度假区要打造良好的自然环境，同时要营造一种真实的生活氛围，否则仍将是观光旅游的升级版，另外在产品组合上要做到精且特色鲜明；20Document number
