房地产物业管理

第八章 房地产物业管理,二零零六年四月,第八章 物业管理,一、物业管理概述 二、房地产物业管理市场 三、房地产物业管理程序 四、房地产物业管理经营,一、物业管理的概念,（一）物业管理的含义 广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。,狭义的物业管理,狭义的物业管理是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。 狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。,（二）物业管理的作用,1.可以延长房屋的经济都使用寿命，充分发挥物业使用价值； 2.可以增强社会信任感和投资者信心； 3.为人们提供良好的工作和居住环境。,（三）物业管理的原则,1.服务第一，方便群众； 2.统一领导，综合管理； 3.经济效益与社会效益并重； 4.社会化原则； 5.专业管理与民主管理相结合的原则。,（四）物业管理的特点,1.社会化：将分散的社会分工汇集起来统一管理； 2.专业化：设置分专业的管理职能部门； 3.市场化 4.经营化：有偿服务，合理收费。,（五）物业服务的主要内容,常规性公共服务 针对性的专项服务 委托性特约服务,1.常规性公共服务,常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。,常规性的公共服务大致包括以下内容： 房屋建筑主体管理服务 房屋装修管理服务 设施设备管理服务 环境卫生管理服务 绿化管理服务 安全管理服务。包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面。,2.针对性的专项服务,针对性的专项服务是物业服务企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务质量和收费标准.,专项服务的主要内容有： 1日常生活服务类。指物业服务企业为业主或使用人提供的衣、食、住、行等各项服务项目，如代缴水电费、煤气费、电话费等； 2商业服务类。指物业服务企业为开展多元化经营而提供的首页经营服务项目，主要如：小型商店、餐饮店及家电维修店等开办与管理。 3文化、教育、卫生、体育类。是物业服务企业在文化、教育、卫生、体育方面开展的各项服务活动。包括各类相关设施的建立与管理，各种活动的开展等。如：开办图书馆、文化知识讲座、托儿所，设立卫生站，举办体育活动和比赛等。 4金融服务及中介服务类。物业服务企业为业主或使用人提供的代办各种保险，房屋租售、评估、公证等服务。,3.委托性特约服务,委托性的特约服务是指物业服务企业为了满足业主、物业使用人的个别需求接受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、在专项服务中未设立，而业主、物业使用人又有该方面需求的服务。 特约服务实际上是专项服务的补充和完善，当有较多的业主和物业使用人有某种服务需求时，物业服务企业可以将此项特约服务纳入专项服务。,常见的特约服务项目有：1代订代送牛奶、书报； 2送病人就医、喂药、医疗看护； 3代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务； 4代接代送儿童入托、入园及上、下学等； 5代购、代送车、船、机票与物品； 6代洗车辆； 7代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等。 8代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。,二、房地产物业管理市场,（一）物业管理市场的概念 物业管理市场房地产市场的一个子市场，以房屋和土地作为物质载体的各种房地产产权为商品的交易市场。 物业管理市场由以下三方面组成： 市场客体、市场主体、市场环境,（二）物业管理市场的形成,物业管理市场的形成的两个条件 1.对物业管理服务需求的日益增加促进了物业管理市场的形成； 对物业管理服务的需求，主要来自两方面： （1）房地产开发企业的需求；（2）业主对物业管理的需求。 2.物业的特殊性使物业管理服务成为独立交换对象具备了可能性,（三）物业管理市场主体,1.物业管理公司的概念 物业管理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学管理，为业主或用户提供良好生活环境，具有独立法人地位的经济实体。,2.物业管理公司的主要权利和义务,物业管理公司的主要权利 （1）根据有关法律、法规，结合物业实际情况，制定物来管理公约、住户手册、员工手册等各方面的管理规定。 （2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。 （3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用。物业管理公司有权按时收取物业管理费、装修管理费以及其他合理的费用。,（4）制止违反规章制度的行为。 （5）选聘专营公司承担专项管理服务。如选聘清洁公司负责物业的清洁工作，选聘保安公司负责物业保安方面的工作等。 （6）要求业主委员会协助管理。当牧业管理公司在实施管理中与业主和使用人出现较大分歧时，可要求业主委员会出面协调。 （7）可实行多种经营，其收益补充物业管理经费。在现阶段，由于居民收入水平的限制，物业管理收费不可能很高，开展多种经营，增加收入，以补充物业管理经费不足是行之有效的办法。,物业管理公司主要义务（1）以为业主和使用人服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益的统一。（2）按照政府主管部门规定的管理质量标准，履行物业管理合同，依法经营。政府主管部门从实际出发，规定物业管理工作应达到的标准。物业管理企业应以此为依据，履行与业主委员会签订的管理合同，并遵守国家有关法律规定，开展经营活动。,（3）重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可，接受业主和使用人的监督。物业管理公司必须清楚自身的权利。当有关举措超出自身权限时，应当提交业主委员会审议、认可，并接受监督。 （4）接受房地产行政主管部门以及工商、公安、卫生等行政部门和物业所在地人民政府的各方面管理、监督。 （5）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动。,3.物业管理公司的法律地位,1.物业管理公司属于企业法人；有独立的财产，以自己名义享有民事权利，承担民事义务； 2.物业管理公司属于服务性行业； 3.物业管理是承担某些行政管理职能的特殊服务性行业，是现代化建设和管理的重要组成部分。,（四）业主管理组织,业主大会：代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 业主委员会：由业主代表组成的代表业主利益，向社会各方反应业主意愿和要求并监督物业管理公司管理行为，是业主大会的执行机构。,业主大会的职权,一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会有下列职权： 制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业； 筹集和使用专项维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施； 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。法律、法规规定的其他义务。,业主委员会的权利和义务 业主委员会的权利有： -召集和主持业主大会。 -修订业主公约、业主委员会章程。 -决定聘请物业管理企业。-审议物业管理服务费收取标准及使用办法。-审议年度管理工作计划、年度费用概预算。 -检查、监督物业管理企业的工作。 -监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理。 -业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。,业主委员会的义务-向业主大会报告工作。 -执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督。 -贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住户开展多种形式的宣传教育。,-严格履行物业管理委托合同，保障物业各项管理目标的实现。 -接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求。 -业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。,（五）物业管理市场法规,制定物业管理规范的依据业主要有五方面（效力由高到低排列） 填空 1.宪法 2.法律 3.行政法规 4.地方型法规 5.行政规章制度及其他,三、房地产物业管理程序,（一）物业管理的前期介入 1.物业前期管理的认识物业前期管理的认识，就是对于一项物业来说，存在着开发-经营-管理三个阶段。 2.物业管理的前期介入的概念 所谓物业前期管理是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理,3.物业管理的前期介入的作用,1.减少后遗症 2.有利于对物业的全面了解 3.为后期管理作准备,4.物业管理前期介入的内容,(1)物业管理企业通过投标来接洽物业管理的业务； (2)建立与业主或使用人的联络关系； (3)察看工程建设现场；(4)设计管理模式，草拟及制定管理制度； (5)建立服务系统的服务网络； (6)办理移交接管事宜。,（二）物业的接管验收,物业的接管验收 涉及部门：房管部门、物业管理公司、建设单位和居住个人； 物业管理公司的接管验收：接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。,物业的接管验收包括接管验收与竣工验收，同时，应加强对物业管理企业在接管验收时应注意的事项。 建筑工程项目的验收不仅有竣工验收，而且有在建工程验收。它包括隐蔽工程验收，单项工程验收，分期验收和全部工程验收。,（三）物业入伙手续的办理“入伙“的概念： 所谓“入伙“是指业主领取钥匙，接房入住。当物业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程序进入物业的入伙手续的办理阶段。,2.入伙通知书，就是关于业主在规定时间办理入伙事宜的通知。 3.入伙手续书（住户手册）即是办理入伙手续的程序和安排。业主办理手续时，物业公司应及时将“住户手册”送到用户手中，让客户了解撷取管理的有关事宜，并及时签署“公共契约”或“入住契约”。,物业入伙手续的办理,4.收楼须知，即是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和费用，从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。 5.业主对所购物业进行验收是业主的权益，业主在验收之前应尽量把物业可能产生的总是了解清楚，并逐项进行鉴定检查，尽可以把问题解决在入伙之前，将“先天缺陷“减少到最低限度。 6.物业的装修与管理包括业主装修申请表和装修管理规定。 7、物业的日常管理与维护养护,（四）物业的综合管理,物业管理中，采用“P D C A”循环法具体落实各项服务。 P阶段： 寻找问题分析问题找出原因制定对策 D阶段：付诸实施 C阶段：监督检查 A阶段：总结经验，找出差距。,四、房地产物业管理经营,物业租赁出租人通过合同或契约将物业的使用权交付承租人使用受益，并向承租人定期收取租金，在租赁期满时收回物业使用权的一种经济活动。,物业租赁的主要内容,1.租赁物业具体状况 2.租赁价格 3.物业用途 4.物业修缮 5.违约责任 注意：租赁关系开始的标志：租赁契约的正式建立；起租日期可以按照“物业租赁使用通知单”或“换房协议书”确定。（填空）,租赁契约的变更、终止,租赁契约的变更： 1.物业买卖、继承 2.承租人需要将部分承租物业独立使用 3.原承租人死亡 4.承租人因某种需要与第三人互换房屋使用权； 5.其他变更条件,