全国著名水景豪宅研究报告

2011年01月6日,全国水系豪宅调研分析报告,2,广州·星河湾,东莞·松山湖1号,深圳·香蜜湖1号,中山·星辰花园,上海·绿洲千岛,加拿大·千岛群,广州星河湾,开发前的星河湾原始地块,江边原始滩涂,沿江木道改造中,沿江河道改造后,沿江河道改造中,广州星河湾简介,花园式的组团：采取平均绿化的原则，户户有景，开窗见景。,一、规划设计参考：星座式布局,星座式布局是星河湾的规划核心，建筑结构、园林规划都以此为基点而展开。,星座式八卦布局：避免对视，增强空气流通环绕，为四季常热气候，引来久久不散的穿堂风；,几十年来从没堵过车，新疆特克斯市是全国唯一没有红绿灯的城市。,星座的规划,建筑群体屋顶轮廓所体现出的一种自由流动的群体组合美感。,自由天际线,二、水系环境参考依据规划和小区道路走线、建筑形态，布置5种形态的水系,1喷泉：主入口形象彰显核心地段，每20米为一个喷泉式动态水景，每个水景的形态特点也不同，以活泼向上的喷泉水景作为主入口的导视系统令人一进入小区就心旷神怡。 组团与组团之间也有喷泉式动态水景布置；,依据规划和小区道路走线、建筑形态，布置5种形态的水系,2泳池：会所及每个组团都有大小不一，形态功能深浅不一的情景泳池；会所以湖的形态规划，面积大也较深，其它泳池以戏水功能为主。,依据规划和小区道路走线、建筑形态，布置5种形态的水系,3湖：酒店及高尔夫练习场等娱乐休闲可赢利的配套里规划为大小形态不一的湖。,依据规划和小区道路走线、建筑形态，布置5种形态的水系,4溪：小区内沿步行小道设有高底落差的小溪流。,依据规划和小区道路走线、建筑形态，布置5种形态的水系,5江：江景资源用到极致，除了休闲木栈道，还有豪华游艇码头。,健康之源：引进直饮水系统，为业主提供健康的直接引用水。,水的净化运用：,清水养鱼：通过世界专利“宝墨园”的活水处理专业技术，能让锦鲤成活长大，五彩斑斓活泼锦鲤的在溪涧之中游戈的水景奇观是其它项目难以做到的。,新鲜活水：免费开放的私家式游泳池采用特别水处理技术，实现泳池经常更换新鲜活水。,清澈见底的“活”水 ：自建水厂，拥有独家的“天然活水循环系统”。循环流动层叠式喷水池、喷泉、人工湖、瀑布。,三、广州星河湾豪宅附加值提升策略,2、商业及商务配套：星河湾商业联盟，星河湾商来步行街，酒店；超市、餐饮及康体娱乐中心、数百间豪华客房、多功能会议室及国际标准网球场，豪华商务会所；,3、小区功能性情景设备配套：特色鱼池、儿童游乐场、特色乔木、热带棕榈园、休闲木道、特色主题水景、热带园林、太极广场等。,1、教育：引进省级重点名校执信中学；星河湾幼儿园；,四、广州星河湾豪宅核心价值策略,1、百万打造纯生态清水处理系统：为了保持上述美景的同时又能够达到节约用水的原则，采用了“宝墨园”的清水养鱼专利水处理技术，便随着小区的不断扩大，成本会继续增加 。,2、一江两河四湖六大泳池、四十六大园林水景及独有的天然活水生态循环系统，组合成拥有六大充满异域风情的水景园林社区. 除了海景的阔，几乎把世界所有水系形态都浓缩在里面，是至今为止地产界无法超越的标杆。,3、豪华装修：材质的稀缺珍贵和工艺的精湛，建筑细节精致的处理也是地产界同类手法上难以超越的标杆。,五、广州星河湾核心价值策略,黑檀木雕花大门、紫檀木地板、天花穹顶、金色云母镜墙、星河彩虹专利名贵土耳其石材、德国原装“博世”全套厨具用品等材料打造了一个全新的豪装标准,20012002星河湾初期产品沿江景的为160-190豪宅中大平层户型；园景为90-140 宜居型产品； 发展至今，豪宅的定位已深入人心，高层产品为主，户型以大平层244-518 的豪华户型为主。 拥有六星级超豪大厅，江景大阳台，双八角主人套房，尽显豪华 。,六、广州星河湾产品推广策略,星河湾7号A2户型306四房两厅四卫户型,星河湾海怡半岛as户型5室3厅4卫1厨480.00,七、广州星河湾的收获（自身产品增值幅度）,星河湾历年小高层，高层产品销售均价,八、广州星河湾的收获（同时期其它楼盘的价值比较）,星河湾·无可比拟的环境堪比花园和别墅，其“邻居楼盘”海怡花园只卖8000元/ ，而星河湾·海怡半岛已卖到2.3-3.8万/平米，星河湾7号也是27000元/ （2010-3-10）。,2010年12月同区各大名盘均价比较表,早在2005年星河湾的房价已于广州市区天河，越秀等高端楼盘相当了，目前广州天河区中心地段成交均价28000元/,星河湾打造的水系园林，配套，好房子的标准在 全国很难有项目可以超越，经过几年的品牌运作星河 湾在市场上已成功定位成了豪宅的标杆。星河湾高层200-500 的大平层豪宅价格是27000 -38000元/，实际上是把高层卖到比别墅还高的价格 ，品牌带来的大利润空间是3-4年后大平层的全景观豪 宅。,点评：星河湾颠覆了地产界“地段铁律”“产品形态决定价值”的习惯性的常识。,东莞万科 松山湖1号,松山湖1号,第一部分：简介,浩瀚800万平米松山湖相当于1.5个西湖，33个香蜜湖、100个银湖,松山湖1号坐落在占地8平方公里的淡水湖畔，峰峦环抱，烟波浩淼，风光迤逦，项目总占地面积约13.3万，以0.58的低密度容积率打造纯TOWNHOUSE社区,第一章 简介,以湖为核心的生态居住区，凯悦酒店、商务高尔夫、市政、教育、生活配套散布其中，高薪科技产业园区和大学园区在外围相护，对自然，对人的诸多尊荣，松山湖1号尽皆享受,松山湖高尔夫,峰景高尔夫,观澜高尔夫,项目自然环境与人文环境已具备引入高端客群 的条件,立体交通便捷,松山湖位于东莞大朗科技园区，是珠三角东部中心位置，沟通珠海、广州、深圳、香港。,距离东莞火车新站约10分钟车程 距离广州50分钟车程 到达深圳仅需要30分钟,梅林检查站,大朗出口,梅观高速,莞深高速,立体交通便捷,原生、纯净之地,一、环境,整体规划理念,高档住宅、联排住宅为主的低密度人文精品社区的居住氛围作为规划设计的核心,一期占地：约13.3万平米 建面：约7.7万平米 容积率0.58 绿地率41.12%,二、园林景观：水系与街区名贵腕表上的分时针,景观设计采用两大以水为核心的规划理念： 第一：景观以会所为核心，放射状排列两条水轴线和一条绿化轴线，社区水域与园区水域形成互动延伸的扩展空间 第二、通过社区亲水活动步道和湖心活动步道形成水中移动景观概念 同时借鉴中式园林的移步换景的空间处理手法，规划出独具特色的道路景观,水中活动绿岛，丰富亲水空间和层次，形成水中绿化节点； 亲水活动步道系统与湖中步道结合的双水景互动移动景观 内湖“U”型回路设计，形成小区内外空间与水的融合与互动,通过曲线变化的街道，自然丛植的树木，以及收放结合的前院景观围墙，创造若隐若现，柳暗花明的景观空间情调与和谐的邻里街景,曲线街道,景观墙,情调绿化,河堤处理示意,邻里尺度示意,亲水活动步道与湖中步道结合的双水景互动移动景观,景观大道中部滨水广场,三层次主道空间设计 一层建筑立面空间层，二层次树木变化组合层，三层降低围墙，丰富沿街道绿化景观,社区绿化中，大树70%为常绿树种，其中70%为常绿直立树，通过丛植组团方式形成收放、轻重结合的空间,绿，小区中唯一不能摆脱的颜色： ：,常绿直立树种,小乔木,景观树种,丛植组团,第三部分：户型产品创新,利用楼梯的隔局采光，短进深，避免了联排采光不佳的通病。,“L”town开创了townhouse 产品革命，采用合理的餐厅客厅功能分区设计，面宽达到产品中的最宽的13米 “宽house”产品，最小面宽达6米，最宽的面宽达13米,环保、节能。采用窄窗设计，并预留太阳能热水器管线位置。 下沉式客厅 餐厅两层通高，部分户型分中、西餐厅，带天窗 主卧送大露台 部分户型送双车位 送前后花园，部分送地下室 楼王环廊设计体现灰度过渡室内与室外的空间处理手法,丰富的立面层次感，弥补了外墙因为是涂料的单调； 送大面积前后花园，增加了联排的私享尊贵感。,Stucco石材、涂料、筒瓦的搭配使用，充分体现现代建筑的个性化； 隐藏式雨水沟设计，保证外立面统一美观.,2006年开盘松山湖1号万科项目总经理袒言“在松山湖1号一期开盘前，心灵受到一定折磨。”行情价卖8000元/尚可，但12000元/ 确实不确定市场承接力。 2006年11月份，万科松山湖1号一期开盘，虽然销售均价达到近12000元/平方米，一栋栋价值百万元、千万元的豪宅依然在开盘当天仅两个小时被抢购一空。,第四部分 价值回报,深圳 香蜜湖1号,香蜜湖1号凭借纯粹富人区的区位以及稀缺城市湖景资源打造了深圳顶级豪宅,产品篇,第一部分：小区规划,1、地块规划初期主要面临问题,2、问题解决方式及创新点分享,地块基本资料： 占地面积：93544 建筑面积：131000 容积率：1.4 绿化率：50% 地块成交总价：9.5亿元 地块楼面地价：7442元/ 平方米 地块成交日期：2004年4月16日,从地王“九万三”到“香蜜湖1号”,地块规划初期主要面临问题汇总,问题1： 作为深圳地王“九万三”，如何在规划设计时既保证项目的价值最大化，又保证项目的居住舒适度？ 问题2： 如何弱化项目东面的水榭花都三期（近100米的建筑楼体）对项目规划在视觉上的干扰？ 问题3： 如何充分利用项目最珍贵的香蜜湖景观资源？ 问题4： 项目位于香梅路与侨香路交界处，如何弱化两条城市干道对于项目的噪音影响？,东：水榭花都三期,南：香蜜湖,北： 天然居,西：市政规划用地,侨香路,九万三,问题解决方式1：项目价值最大化容积率（1.4）分解,容积率分解初衷： 保证一定的低密度产品比例，以体现项目顶级豪宅档次； 合理分解各类产品的面积配比，营造合理的产品梯级，实现项目价值最大化； 加大户均面积，降低项目套数，保证小区居住的舒适度。,容积率分解存在问题： 项目1.4容积下，低密度产品面积比例达到34.3%，增加了小区的建筑覆盖率： 项目建筑密度增大，楼间距较小（存在对视）； 公共活动空间少，园林面积偏小。,问题解决方式2：规划布局上弱化水榭花都3期的视觉干扰,解决方式A： 将幼儿园、会所、垃圾房等公建配套规划在临水榭花都3期位置。,解决方式C： 将项目主入口设置在靠近水榭花都3期位置，充分利用公建设施所营造的空间感。,小区公建集中区域，弱化水榭3期的阴影投射,水榭花都阴影影响,解决方式B： 将靠近水榭花都三期位置规划为项目最小户型，并在整体规划上尽量避免正南户型朝向。,香蜜湖1号,水榭花都高层,问题解决方式3：类山地处理手法最大限度利用香蜜湖景观,横向处理手法： 香蜜湖1号基地地形平坦，局部有起伏，最大高差约4米。为使香蜜湖景观最大化引入小区内，将场地由西至东逐级抬高，在心理上首先造成“迎向”香蜜湖的感观，然后通过视线分析，争取使尽量多的住户可以在家中饱览香蜜湖风景，从而体现出项目独一无二的尊贵性。,竖向处理手法： 竖向上采用“类山地手法”营造出一定坡度，使小区内空间富于变化，而且创造更好的景观效果；前后建筑层级明显，弱化由于建筑密度较大所导致的楼间距偏小的问题。,竖向处理,水平视线,问题解决方式3：层层递进的建筑布局方式使景观资源最大化，同时也保持了项目景观均好性，尽可能使所有住户都能欣赏到香蜜湖美景。,一线香蜜湖景双拼,临湖美墅TownHouse,临湖叠拼会馆,无限视野湖景空中合院,问题解决方式4：平面规划时弱化噪音影响,在小区临路面规划板式高层住宅，阻隔噪音。,处理效果： 牺牲高层利益，有效的阻隔了侨香路与香梅路的噪音对小区内部的干扰； 保证了内部低密度产品不受对面天然居高层住宅的视线干扰，营造了相对的私密性内部环境。 存在问题： 高层临路户型的噪音问题（高层噪音弱化方式在户型创新、设备部分分享）； 高层住宅对低层住宅的俯视，低层住宅隐私性较差。,创新分享：平面规划中的风水原理,