培训课件：房地产开发与管理概述

房地产开发与管理,1,本课程从实际操作层面介绍了房地产一级开发、二级开发中的前期准备、建设过程中的项目管理、和后期的市场营销、物业服务等房地产开发经营基本流程的相关知识，同时还介绍了房地产融资的相关内容。,内容提要,2,房地产开发原理与程序 迈克·E·米勒斯，盖尔·贝伦斯，马克·A·韦斯 城市经济学与房地产市场 丹尼斯·狄帕斯奎尔，威廉·惠顿 房地产开发经营与管理 中国房地产估价师与房地产经纪人学会,参考书目,3,课程提纲,4,第一章 绪论,5,1.1.1 房地产的含义,1.1 房地产概述,（1）定义：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。,6,（2）包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。,（1）不动产的定义：是指不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。（2）不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。（3）房地产与不动产的关系：不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。,1.1.2 房地产与不动产的关系,7,房地产的其它提法 Real Estate：是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋 Real Property：Real Estate加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。 台湾：不动产 香港：物业,8,八大属性：,1.1.3 房地产的属性,房地产位置的固定性,房地产使用的耐久性,房地产的异质性,土地供给的稀缺性,房地产投资与消费的双重性,房地产的相互影响性,房地产的易受限制性,房地产的难以变现性,9,（1）房地产位置的固定性,广西梧州福港楼高九层，重达14800多吨，沿该楼西北方向平移35.62m，且平移到位后还要旋转2.8度。本项目已通过吉尼斯世界纪录，获世界上最重的楼房平移称号。,10,（2）房地产使用的耐久性 国家规定的土地使用权最高期限是：居住用地 70年工业用地 50年教育、科技、文化、卫生、体育等用地 50年商业、旅游、娱乐用地 40年综合及其它用地 50年,（3）房地产的异质性原因是： 房地产位置固定 不同区位的自然、社会、经济条件各不相同 建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别 使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同,11,（4）土地供给的稀缺性 土地的总供给量固定，是不可复制生产的自然资源； 人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地； 地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性；,（5）房地产投资与消费的双重性 房地产可以作为一种生产要素用于生产消费，也可以用于生活消费，但由于房地产的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成为一种重要的投资品。,12,（6）房地产的相互影响性外部性,13,（7）房地产的易受限制性政府对房地产的限制一般通过下列4种特权来实现： 警察权 征用权 征税权 允公权,（8）房地产的难以变现性 导致房地产难以变现的原因： 价值巨大 不可移动性 独一无二性 需要花费较长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价,14,1.1.4 房地产的分类,15,1.2.1 房地产业的内涵,1.2 房地产业概述,16,是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。,既属于第二产业（生产领域）也属于第三产业（服务领域）,（1）房地产业在国民经济中的定位： 既是国民经济的基础产业 也是国民经济的支柱产业,1.2.2 房地产业在国民经济中的定位与作用,17,18,（2）房地产业在国民经济中的作用：,为国民经济发展提供重要的物质条件能带动其他相关产业的发展改善人们的住房条件和生活环境 加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌有利于优化产业结构，改善投资硬环境有利于扩大城乡就业可以增加政府财政收入,19,1.2.3 房地产业与金融业,（1）房地产业与金融业的关系：,房地产业发展需要金融业的支持,房地产开发需要获得金融机构的资金支持房地产消费需要金融业提供消费信贷支持,房地产信贷是金融业的一项重要业务,抵押贷款证券（Mortgage Backed Security,MBS）担保抵押贷款证券（Collateralized Mortgage Obligations,CMO）,20,（2）金融业对房地产业发展的作用：,房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用,C1、C2代表两个时期的消费，(1,2)表示家庭的禀赋，G (g1,g2)代表一个消费束。在没有信贷市场的条件下，家庭只能消费(1,2)其效用为U。存在信贷市场时，家庭的消费束为G (g1,g2)，家庭通过向第二期借贷来增加第一期消费，且>U。,21,房地产信贷是房地产业发展的动力,房地产开发信贷为房地产开发提供资金保障 房地产消费信贷为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障,金融业促进房地产投资多元化,股权融资 投资基金 抵押贷款证券,房地产 定义、八大属性、分类房地产业 内涵、在国民经济中的定位与作用、与金融业的关系,Previous Contents,22,1.3.1 房地产开发与经营的含义,1.3 房地产开发与经营概述,23,房地产开发与经营是指房地产开发经营主体在国家的 法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。,这一概念包含两层含义：,房地产开发与经营是一个系统的过程。 房地产开发与经营的全过程必须在法律框架内进行。,24,1.3.2 房地产开发与经营的特点,区域性 长期性 资金密集性 高风险和高收益性 政策性,活动协调的复杂性 项目操作的复杂性,复杂性,八大参与主体,25,1.3.3 房地产开发与经营的参与者,政府,通过经济手段、法律手段、行政手段对房地产业进行宏观调控 通过土地一级市场为房地产开发与经营活动进行市场供给调控 对房地产开发与经营活动进行监督管理,房地产开发主体,项目的出资者、组织者、管理者与协调者 房地产开发全部工作的直接决策人、受益人和责任人,土地使用权人,土地的征收、拆迁 通过二级市场购置土地使用权 与原土地使用权人进行合作,投资主体,通过直接或间接（股票、信托、债券等）投资方式投资房地产开发主体 通过直接或间接方式购置房地产商品进行长期出租、经营和转售,26,金融机构,银行、信托投资公司等,建筑承包商,房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者 房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物资供应、建筑质量、投资成本注入等几乎全部物质工作的直接担当者,专业顾问,建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师、营销与策划人员等,消费者,房地产商品的最终使用人 房地产开发经营活动收益的最终实现者,八大参与主体,1.4.1 房地产市场的概念什么是市场？狭义的市场： 是买卖双方就某种商品进行交易的场所。广义的市场： 是指经济主体之间的交易活动及其经济关系的总和。,1.4 房地产市场及其运行规律,27,28,1.4.2 房地产市场的分类,按区域 划分,按用途 划分,按功能划分,按交易方式分,29,1.4.3 房地产市场的影响因素,建造时滞时滞 资讯时滞 非理性预期 生产者和消费者的心理因素 追涨不追跌技术与设计理念的革新 投机心理,房地产市场的内部因素：,房地产市场的外部因素：,政治制度（基本影响因素） 政策法律措施 通勤技术 自然环境,国民经济金融业发展状况人文环境,30,1.4.4 房地产市场的指标,31,房地产市场指标分类：,供给指标 需求指标 交易指标,注意哪些是表示时点的指标，哪些是表示时段的指标,将各指标按照下表分类手工填写，下次上课时由课代表统一上交。,作业,32,空置量： 一般定义：指某一时点（报告期初或期末）房屋存量中没有被占用的部分。 我国目前定义：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。因此，由该空置量计算出的空置率并不能反映房屋空置的真实情况。材料,1.4.5.1 房地产市场运行过程分析,1.4.5 房地产市场运行的一般规律,33,租金 R (元/月),存货S (m2.),价格 P (元/m2),建造量 C (m2.),P = R/ ,P=f (C),S = D(R, E),S = C/ S=C- S,（1）四象限静态模型 4QM,34,C（m2）,D0,D1,P（元/m2）,R（元/月）,（2）用四象限静态模型分析房地产市场的运行过程,经济增长的影响,此情况下市场无法保持长期平衡，必须进行调整,此时市场形成了新的平衡,经济增长将导致社会对空间的需求增加,S（m2）,35,对房地产资产的需求变化的影响,P（元/m2）,R（元/月）,S（m2）,C（m2）,此情况下市场无法保持长期平衡，必须进行调整,此时市场形成了新的平衡,对房地产资产的需求变化造成了资本化率的变化,造成对房地产资产的需求的变化的因素：长期利率变化、预期房地产投资风险变化、政府税收的变化。,新开发计划变动的影响,此情况下市场无法保持长期平衡，必须进行调整,此时市场形成了新的平衡,开发量发生变化,造成新开发计划变动的因素：短期信贷资金利率变化、城市规划或建筑条例的变化、拆迁成本的变化、地价的变化、建筑材料价格的变化等。,R（元/月）,S（m2）,C（m2）,P（元/m2）,37,1.4.5.2 房地产市场的周期循环,（1）房地产周期的概念,房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复的复苏扩张收缩衰退四个环节。,房地产周期波动模式的相似性 房地产周期波动传导机制的相似性房地产周期波动的特殊性,38,（2）房地产周期存在的原因,宏观经济周期波动 供需因素市场信息不对称市场主体心理因素政策因素制度因素,（3）房地产周期过程,40,试用4QM模型分别对居民可支配收入增长、银行短期贷款利率下降、银行长期贷款利率下降及房产税的征收对房地产市场的影响进行分析。,40,课堂作业,