2016年花桥市场调研报告28p
花桥市场调研报告2016.04PART 1【市场概况】区位：接壤上海，直线距离37公里。相比上海的临 港、金山等区域距离更近；交通：与上海无缝对接。可通过沪宁高速（安亭和花 桥同一高速出口）、312国道、外青松公路（上海绕 城高速经过花桥辖区）、跨省公共交通恒丰高速、地 铁11号线（上海还有很多区域不通地铁）、城际铁路 等方式快速抵达上海的各个角落；通讯：021接进花桥。自2007年开始，上海市共拨出 了2万门上海电话，供花桥居民使用。人口：越来越多的人工作在上海，居住在花桥。更有 近万的上海人工作在花桥。人民广场花桥距人民广场37公里花桥区位交通图上海部分区域 与人民广场的距离临港新城58公里金山新城59公里崇明48公里奉贤海湾48公里很多人心目中，花桥近似属于上海2003-20052006-20072008-20102011-2015发展阶 段起步阶段发展阶段成长阶段变革阶段配套 建设列入江苏省重点发展项目区域生活配套缺失启动区出局雏形生活配套建设中21城开通社区巴士轨道交通11号线开通绿地大道沿线生活配套相对成 熟11号线延伸段在建商业、医疗等配套相对完善土地 市场楼板价：872元/m2以办公、商办出让用地为主楼板价：1024元/m2以工业、商办出让用地为主楼板价：2575元/m2商办出让用地减少容积率1.5-2.0楼板价与2010年相近容积率>2.0居多住宅 市场主力产品：别墅销售价格：3500元/m2典型项目：绿地21城孝贤坊主力产品：50-60一房、80-90 两房、紧凑联排别墅销售价格：4800元/m2典型项目：绿地21城启航社、鑫 苑主力产品：50酒店式公寓、 70-120住宅销售价格：9800元/m2典型项目：壹克拉、凯德都会 新峰、中城花桥国际主力产品：70-120、少数140- 150 销售价格：6800-7700元/m2 典型项目：佛奥棕榈湾、常发香 城湾、国基城邦客群 变化主打上海的养老客户上海、江浙一带的投资、养老客 户居多上海、江浙一带的投资、养老 客户居多并出现部分的自住需求自住兼投资客户比例上升主要来自上海区域花桥发展至2011年，配套逐渐成熟、地价与房价一路飙升，得到了广泛上海客户的认可 ，迎来了一个变革突破的时代。如今，发展势头锐不可当。绿地生活中心花桥老镇生活中心城东世茂生活中心安亭生活中心花桥半小时生活配套圈12531.花桥人民医院2. 绿地肿瘤医院在建3.中福会幼儿园5.花桥中学66.花桥东南东花桥半小时生活配套圈内，不仅拥有四大生活中心，同时涵盖了教育、医疗、公园等设施历经7年的发展，花桥的生活配套设施已经相当成熟4.花溪公园4嘉亭荟生活中心约6.5万方大型商业配套 主力店：大润发、优衣库、 必胜客、麦当劳等绿地生活中心约30万方大型商业配套 主力店：易买得、麦当劳、 苏宁电器、中影国际影城等花桥老镇生活中心约7万方大型商业配套 主力店：大宁购物中心、 世纪商厦、好麦迪KTV等城东世茂生活中心约3万方商业配套 主力店：大润发、国美电器、 天利思酒店等海峡两岸 商贸合作区产业集聚区商墅区曹安 生活区集中型 自由办公区总部型 科研办公区绿地国际小康生活区居住区花桥老镇 配套生活区居住区花桥功能结构规划图生活配套区集中办公区复合型 生态办公区沪宁发展轴北部产业区发展历程：Ø2005年8月，江苏省委书记李源潮提出建设“花桥国际商务城”的战略构想；Ø2006年8月，被批准为江苏省唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区，省“十一五”现代服务业重点园区；Ø2007年5月，被列为江苏省首批服务外包示范区。规划理念：Ø聘请美国麦肯锡公司、上海城市规划设计院、新加坡邦城公司等国内外一流规划设计机构进行设计；Ø“一轴、两心、三片区、多组团”的城市空间格局。花桥作为省级开发区，得到更多政府资源的扶持，未来的前景将更加美好服务外包基地2016年春节以来，花桥一直处于房荒时代。房源量稀少，房价却在积极攀高。经常上演开盘当天房源售罄的情况，供求关系非常紧张。目前花桥的房价可与城西媲美，均价从年前的10000已涨至15000。目前，花桥楼盘库存量还剩1.4万左右，除去商办的，住宅库存已不足2000套。2016年2017年2018年凯德都会新峰滨江裕花园万科mixtown象屿都城中科新达项目建韬花溪公馆建韬晖升地块嘉景香榭幸福里新城郡尚海星汇兰亭7.2万24.3万26.0万42.8万11.1万13.6万37.9万27.4万未来供应量每年平均80万方，房企众多，竞争激烈 但有上海作为客源依托，去划情况稳定25万18.9万出行便利环境宜居生活无忧前景美好房价便宜后现代都市的圆梦地PART 2【竞品分析】远创路金捷路金中路金峰路盛誉嘉景 香榭幸福里国基 城邦佛奥棕榈湾中科 地块绿地181常发 香城湾建韬地块万科MixTown西环路滨江路滨江路薛赵路东城大道绿地大道象屿未拍象屿远政路远国路教育配套住宅用地嘉宝地块集善路绿地90产业用地远国路地块商 银 路 地 块万科MIXTON 万科品牌百万方社区，自有齐全配套项目概况项目地址花桥镇集善路与滨江路交叉口总占地面积180000总建筑面积460000总户数4268户容积率2.50绿化率40%开发商 昆山德睿发展有限公司开盘时间2015-10主力户型68-123成交均价15000元/万科百万方社区，项目主打品牌、精装房和5V生活滨江裕花园项目主力以精装房、品牌、规划为卖点70项目概况项目地址花桥镇西环路与金峰路总占地面积121700总建筑面积400500总户数4000容积率2.50绿化率45%开发商 KB建滔集团开盘时间2015-10主力户型94成交均价14500元/滨江裕花园 健康智慧主题园林花溪公馆经济指标 开发商建滔集团总建筑面积195308项目地址花桥镇绿地大道和花 园路交叉口容积率1.5建筑类别塔楼、多层、小高层成交价格17500-18500 占地面积92297绿地率40% 物业公司 昆山国瑞物业有限公司总户数952花溪公馆在售22#、23#18层3梯4户，面积137-143平米复式，成交均 价1750018500元/平米3房2厅2卫1263房2厅2卫1433房2厅2卫116象屿都城 智能“云服务”科技豪宅项目概况项目地址花桥镇金中路188号总占地面积146236总建筑面积780000总户数7000户容积率2.50绿化率40%开发商 昆山象屿房地产开发有限公司开盘时间2014-11主力户型83-105成交均价14000元/毗邻地铁11号线，公园水景景观为主打卖点嘉宝梦之城 城市中心的居家花园社区项目概况项目地址花桥镇金捷路86号总占地面积67000总建筑面积260000总户数2490容积率2.98绿化率46.7%开发商 昆山嘉宝网尚置业有限公司开盘时间2014-08主力户型89-135成交均价16500元/主打无敌阳光、景观视野的居家花园设计星汇兰亭 西上海精智HOME+项目概况项目地址花桥镇绿地大道易买得北侧游站东 侧 总占地面积59000总建筑面积 180000总户数1690容积率2.50绿化率40%开发商 昆山市越秀广电投资发展有限公司开盘时间2015-09主力户型89-115成交均价18500元/高使用率和赠送面积、自有景观配套为卖点新城郡尚海 2公里跨步上海、11号线旁、不在上海的 上海房子项目概况项目地址花桥镇绿地大道硅湖学院西总占地面积80000总建筑面积250000总户数2234户容积率2.50绿化率40%开发商 昆山德睿发展有限公司开盘时间2015-10主力户型89、117成交均价18000元/毗邻地铁11号线，坐拥双公园，高得房率为卖点PART 3【客户分析】花 桥 东 区花 桥 西 区以新上海人首置及部分投资客 为主以新上海人首置为主成交客户主要分布于嘉定、普陀、闵 行区域的新上海人和新花桥人，需求 以首置为主成交客户主要分布于嘉定、普陀、 闵行，区域的新上海人和新花桥人 ，需求以首置为主花桥以新上海刚需客户为主，客户来源主要是西上 海嘉定，普陀等地以投资需求为主，目前以首 改、再改为主：成交客户主要分布于嘉定、普陀、花 桥。主力客群来自安亭、11号沿线本 地人，购房目的为自住、婚房以首置、首改为主：大名城成交客户主要为嘉定、普陀、 青浦、浦东及少量闵行区域，以上海 本地客户为主及少量新上海人，购房 主要以上海产证为需求客户 构成客户主要分布于嘉定、普陀、闵行年龄层集中在25-40岁，需求以首置为主客户素描Ø25-35岁Ø心怀上海梦，大学毕业就在上海打拼Ø私企职员，工作压力大但收入不算高Ø可承受房产总价：50-65万基本信息需求信息Ø房型要求：一房、两房实用紧凑的房型Ø景观要求：不重要Ø装修要求：抗性低，关注性价比Ø地段要求：轨道或公共交通沿线，方便工作Ø品牌要求：在同等价格下注重品牌Ø社区要求：在可承受范围内渴望有较高品质亟待解决问题：随着年龄增 大，又有多种牵绊，迫切希 望能有一个安身立命的场所娱乐方式：以网络游戏或是 朋友聚会为主，但消费较低品 牌衣班尼路、森马食快餐住希望有一定品质行公交、地铁核心客户“硬盘上漂”（青年之家、青年持家）饮食习惯：以自己做饭为主 ，在外就餐主要为经济实惠 的简餐，偶尔有较高消费消费习惯：以中低档消费品 为主，注重产品的实用性和 性价比，对品牌有一定追求 ，少有非理性消费 出行方式：以公交及地铁为 主，无奈之下才会选择打车信息获取渠道：以网络为 主,报刊：I时代报（地铁免 费派发）,电视为辅社交圈：主要朋友是同学、 老乡或是工作中的同事，年 龄相仿，收入水平普遍不高远国路地块SWOT分析Ø 1、深耕昆山10年，世茂品牌落地良好，客户资源丰厚；Ø 2、具备稳定良好的政府合作关系，利于后期开发建设；Ø 3、地块设限较少，周边都是住宅小区；Ø 4、地块内较为平整，拆迁等因素的影响较小；Ø 5、房地产市场回暖明显。地块优势 (STRENGTHS)Ø 1、在售市场竞争激烈；Ø 2、位置稍微偏离集善路主干道；Ø 3、目前周边配套稀缺；地块劣势 (WEAKNESSES)Ø 1、上海大量的客源依托；Ø 2、周边均为住宅项目；Ø 3、花桥未来规划利好；地块机会 (OPPORTUNITIES) Ø 1、其他房企的竞争激烈；Ø 2、价格太高导致与西上海价差缩小；地块威胁 (THREATS)远国路地块路网仍在修善中主干道路网较为便捷地块目前仍是生地为主商银路地块SWOT分析Ø 1、深耕昆山10年，世茂品牌落地良好，客户资源丰厚；Ø 2、具备稳定良好的政府合作关系，利于后期开发建设；Ø 3、配套较为成熟；Ø 4、地块内较为平整，拆迁等因素的影响较小；Ø 5、房地产市场回暖明显。地块优势 (STRENGTHS)Ø 1、在售市场竞争激烈；Ø 2、位置稍微偏离绿地达到主干道；Ø 3、地块不在主干道上，昭示性差地块劣势 (WEAKNESSES)Ø 1、上海大量的客源依托；Ø 2、周边直接竞品较少；Ø 3、花桥未来规划利好；地块机会 (OPPORTUNITIES) Ø 1、其他房企的竞争激烈；Ø 2、价格太高导致与西上海价差缩小；Ø 3 、该地未来价格可能高于元国路地块地块威胁 (THREATS)商银路地块周边道路交通较差，商银路为水泥路面，长年维修地块虽正南为新城地块在售项目，但通达都较差，昭示性不好，较为偏僻万科一期分面积段去化情况1户型1+1房户型2+1户型3+1户型面积段（ ）供应套 数去化套 数去化率面积段（ ）供应套 数去化套 数去化率面积段（ ）供应套 数去化套 数去化率面积段（ ）供应套 数去化套 数去化率50383695%6514861486 100%80-1152131205897%90-12052446489%绿地icity分面积段去化情况2+1户型2+1户型2+1户型面积段（） 供应套数 去化套数去化率面积段（） 供应套数 去化套数去化率面积段（） 供应套数 去化套数去化率
