房地产工程管理

房地产项目管理 主讲教师：罗 伟 7房地产项目进度管理4568房地产项目投资管理房地产项目质量管理房地产项目招投标与合同管理房地产项目风险管理9房地产项目营销管理4.1.1、房地产项目进度管理的含义管理：是指施管主体对受管客体（被控制对象）的一种能动作用 ，此作用能使受管客体根据施管主体的预定目标而运动，最终实现这 一目标。房地产项目进度管理：主要是指将房地产项目各阶段的工作内 容、工作程序、持续时间和衔接关系，根据进度总目标及进度计划付 诸实施，并在实施过程不断调整，最终实现项目预定目标的活动。房地产项目进度管理的目的：控制成本，实现利润最大化。影响项目运作成本的主要因素：政策性因素、原材料成本因素、 劳动力成本因素、销售形势的变化；4.1 房地产项目进度管理概述4.1.2、房地产项目进度管理房地产项目进度管理的实质：合理安排资源供应，有条不紊的实 施各项活动，保证项目按要求完成。房地产项目管理的过程：提出问题讨论研究制定计划实施控制效果检查反馈调整完成目标房地产项目是一个系统工程，各主要目标之间存在相互依存、互 相影响的关系，特别强调综合控制，不能片面最求单一目标最优。4.1.3、房地产项目进度管理基本原理1、动态管理原理2、系统管理原理房地产项目进度管理系统：进度计划系统和进度实施组织系统3、信息反馈原理4、弹性原理5、封闭循环原理6、网络计划技术原理4.1.4、影响房地产项目进度的因素分析1、项目业主的原因应提供的施工准备工作不足未按期提供施工所需的技术资料未按合同约定供应由房地产企业负责采购的材料与设备工程量变化或工程变更2、施工单位的原因3、其他原因4.2房地产项目进度计划编制4.2.1、进度与进度目标1、进度的概念：通常是指项目实施结果的进展情况。现在项目管理中进度具有综合的含义，它将项目的任务、工 期、成本、资源等有机结合，形成一个综合指标，全面反映各活 动的实施情况。进度与工期的关系：相互联系又有区别2、房地产项目总进度目标项目实施阶段项目总进度目标包括：设计前准备阶段的工作 进度设计工作进度招标工作进度施工前准备工作进度工 程施工（土建和设备安装）进度工程物资采购工作进度项目 动用前的准备工作进度。项目总进度目标论证的核心工作：通过编制总进度纲要论证 目标实现的可能性。4.2.2、房地产项目进度计划4.2.2.1房地产项目施工总进度计划1、施工总进度计划的概念：以建设项目为对象，根据规定的工 期和施工条件，在施工部署中的施工方案和施工流程的基础上，对全 工地的所有施工活动在时间进度上的安排。作用：确定各个单项工程、单位工程中各工作的施工顺序、施 工期限、相互搭接关系，从而进一步安排人力、物力、财力的数量和 调配情况。2、施工总进度计划的特点：综合性、整体性与协调性、复杂性施工总进度计划的合理与协调是使得施工项目按期交付使用、 降低成本、确保施工现场生产秩序的重要保障。3、房地产项目总进度计划的编制原则：系统规划，突出重点组织流水施工分期实施，尽早满足 项目交付使用要求注意对施工总平面空间布置的影响4、房地产项目总进度计划的编制依据：施工合同施工进度目标工期定额有关技术经验资料 施工部署与主要工程施工方案5、房地产项目总进度计划的编制步骤：收集编制依据确定进度编制目标计算工程量确定各单 位工程的施工期限和开、竣工日期安排各单位工程的搭接关系 编制施工总进度计划表编写说明书4.2.2.2房地产项目单位工程施工进度计划1、单位工程施工进度计划的概念：是房地产施工项目实施性施工 进度计划，是在房地产项目总进度计划指导下，以单位工程为对 象进行分解，在既定施工方案的基础上根据施工总进度计划确定 的开工、竣工时间或合同约定的工期要求，根据各种资源供应条 件，遵守各施工过程的合理顺序及组织施工的原则，用横道图或 网络计划，对单位工程从开始施工到全部竣工，确定其全部施工 过程在时间上和空间上的安排，以及相互间的配合关系。2、单位工程施工进度计划的编制依据：项目管理目标责任施工总进度计划施工方案主要材料和 设备的供应能力施工人员的技术素质及劳动效率施工现场条 件、气候条件和和环境条件已建成的同类工程实际进度及经济 指标3、单位工程施工进度计划的编制步骤：熟悉图纸和有关资料，调查施工条件施工过程项目划分 合理编排施工顺序计算各施工过程的工程量确定劳动力和机 械需要量计算分项工作持续时间编制施工进度计划图表编 制劳动力和物质等资源计划掌握劳动力和机械需要量计算公式4.2.3房地产项目施工进度计划的编制方法4.2.3.1横道图横道图是一种传统方法，它的横坐标是时间标尺，各工作的 进度线与之相对应，这种表达方式简便直观、易于管理使用，依 据它直接进行统计计算可得到资源需要量计划。优缺点及适用范围 4.2.3.1网络图1、网络图概述网络图是指由箭线和节点组成，用来表示工作流程的有向、 有序的网络图形。利用网络图的形式来表达各项工作的相互制约 和相互依赖关系，并标注时间参数，用以编制计划、控制进度、 优化管理的方法称为网络计划技术。、网络图类型：双代号网络图双代号时标网络图单代号网络图单代号 搭接网络图重点掌握双代号时标网络图的绘制方法、网络图的特点：目前最理想的进度计划与控制方法与横道图比较具有以下优点各工作逻辑关系清楚，是一个工作流程图通过分析可以提供丰富信息清晰判明关键工作方便进行工期、成本和资源的优化具有普遍适用性，适合复杂大型工程，可借助计算机。2、单代号网络图的绘制（了解）谢 谢！