中山火炬开发区大环村地段198亩挂牌地块大盘项目策划

中山火炬开发区大环村地段198亩挂牌地块 可行性分析简报开发部： 2013-08-072 2建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价 1000以下、即总价4亿元以下市场情况投资收益地块情况 n本地块为中山市今年首宗挂牌出让大面积住宅地块、面积198亩、总建近40万方、开发规模相对适中、靠近火炬区中心地段、距离中山市区中心约9公里、三面临路、与华佗山公园仅一路之隔、有一定开发前景、总体评价等级为中等。n2012年火炬区住宅成交套数6927套、成交面积79.42万、月均成交面积6.6万；2013年1-7月火炬区住宅成交套数4630套、成交面积50.91万、月均成交面积7.3万、同比增速为10.6%、预计今年成交面积突破90万平方米、市场走势继续向好。n火炬区市场成交以刚需为主、以洋房产品居多、别墅供应相对较少、别墅成交速度相对较差、洋房价格在5000-5500元/平方米、大部分洋房楼盘销售情况相对较好。n地块起拍价接近3亿元、总建近40万方、楼面地价740、明显低于市场的成交价格、据统计火炬区住宅地块楼面地价普遍超过1100、因此本地块溢价成交机会较大。n按初步规划、本项目按底价成交、开发利润大约5.5亿元、如果楼面地价达到1100、预计开发利润为4.1亿元、利润相对不高、因此建议竞买楼面地价控制在1000以下结论性综述198亩居住用地、总建接近40万、起拍价大约3亿元、 楼面地价740元/平方米、地价款一年内付清3地块基本情况地块编号位置用地面积规划指标建筑面积（万）起始价总价（万元）单价（万/亩）楼面价（元/ ）平方米亩容积率建筑密度绿地率G15-13-0128中山火炬开发区大环村、江尾头村、西桠村131862.8197.793.025%38%39.5629273.61487401、公建配套要求：控规配套要求：12班幼（托）儿园、社区活动中心、老年活动中心、羽毛球场、篮球场各一处；2、其余社区健康服务中心、居住小区级文化室、居委会、服务站、警务室、邮政所、垃圾收集站、再生资源回收点、公共厕所、环卫工人作息站等按中山市城市规划技术标准与准则要求配置。2、挂牌时间：2013年7月24日-8月23日3、竞买保证金：5900万元；交纳保证金截止日期：8月22日下午5时4、付款方式：成交之日起365天内分二期付清项目地块位于中山市火炬开发区大环村地段、距离市区中心 大约9公里、距离开发区中心1.5公里、位置相对一般4地块位置广珠轻轨 中山站广珠轻轨 中山北站项目地块紫马岭商圈大信 商圈假日 商圈孙文西商圈火炬 商圈益华 商圈潜力商圈、未来 供应量庞大中山的CBD核心 区域中山的政治与 文化中心地带 石岐人流最密集的 商业中心、发展最 快的商圈客流量最大的商圈 中山商业文化发源地 开发区主要 商业中心5地块周边康乐大道健康花城逸仙路东镇大道逸怡路长青路逸华路小隐涌环茂一路防护绿地皮件制品厂金属、模具厂水质净化厂防护绿地防护绿地项目地块呈不规则长方形、三面临路、南面临绿地和河涌、 可望华佗山公园山景、西面有工厂区、周边环境和配套一般现状110kv 高压线现状河涌华佗山公园项目地块 198亩地块现状为杂草地、水塘和绿地、未平整、西面临一组110kv 高压线（迁移难度较大）、南面和东北角处有绿地和河涌6地块现状地块东北角处：现状河涌地块现状：绿地地块现状：杂草地地块西面：高压线和长青路地块东面：康乐大道、可望公园山景地块南面：小隐涌火炬区今年前7个月合计成交面积51万 、月均成交面积7.3 万、同比增速为10.6%、预计全年成交面积突破90万7市场成交分析2012年火炬区住宅成交套数6927套、成交面积79.42万、月均成交面积6.6万；2013年1-7月火炬区住宅成交套数4630套、成交面积50.91万、月均成交面积7.3万、同比增速为10.6%、预计全年成交面积突破90万平方米、市场走势继续向好。8项目地块凯茵新城： 洋房8500起领汇明轩： 洋房均价5000金华花园： 洋房均价5200- 5700汇景东方： 联排14000-15000君华新城：洋房5300 、联排12000-14000 、商铺18000健康花城： 洋房均价4700裕龙君汇： 洋房均价4900保林春天里： 洋房4900起、均价 5500、楼王5800第五大道城果： 洋房均价4600 幸福码头： 洋房4500-4800、 商铺15000-20000佰汇广场： 公寓带装修6500、商铺 27000-35000周边在售楼盘楼盘调研表9周边在售楼盘项目名称项目规模主力户型销售均价销售时间销售情况销售速度健康花城二期占地28万 总建75万130、147四房折后4700二期2238套已售2123套、余货 115套30套/月君华新城占地59万 总建155万洋房142-152 别墅180-250洋房5300 别墅12000-140002012年1月已推1403套、已售1005套、 余货398套55套/月裕龙君汇占地6万 总建27万83-156两房至四房洋房49002012年7月已推632套、已售518套、 余货114套43套/月金华花园占地10万 总建28万135-140四房洋房5200-57002009年4月已推1954套、已售1787套、 余货167套35套/月保利林语占地44万 总建103万洋房77-1304900起、楼王5800、 均价55002012年9月已推718套、已售376套、 余货342套37套/月凯茵新城占地200万 总建220万150、188、300- 5151508500起、其余 10000-140002009年起已推2841套、已售 2657套、余货184套59套/月汇景东方占地106万 总建200万别墅235-380别墅14000-150002011年5月已推205套、已售62套、 余货143套2套/月佰汇广场占地19046 总建41793公寓35-75 商铺33-62公寓带装修6500 商铺27000-350002013年1月已推496套、已售168套、 余货328套24套/月幸福码头占地44446 总建34386洋房108-121 商铺60-300洋房4500-4800 商铺15000-200002013年1月已推424套、已售323套、 余货101套46套/月10土地成交分析项目地块、198亩、总建40 万方、起始楼面地价74049亩、总建8万方、成交楼 面地价113154亩、总建13万方、成交 楼面地价70723亩、总建3万方、成交楼 面地价1524125亩、总建17万方、成交 楼面地价112523亩、总建4万方、成交楼 面地价1197火炬区商业地块楼面地价750元/以下、住宅地块普遍超过 1100元/、本项目地块起拍楼面地价740明显低于市场价、 预计溢价成交机会较大、预测成交价格在1100-1200左右11土地成交分析序 号宗地位置宗地面积 （）宗地面积 （亩）规划 用途容积率建筑面积 （万）成交价格 （万元）成交单价 （万/亩）楼面地价 （元/ ）竞得人竞得时间1中山市火炬开发区 张家边“上基围”1540123商业 住宅2.5446102001197中山市新鸿发展房地 产开发有限公司2011/3/12中山市火炬开发区 张家边村901014商业 住宅3.0334902581291中山盛欣房地产有限 公司 2011/7/263中山市火炬开发区 灰炉村136384204商业 住宅3.04134369168840龙锦洪、龙玉婵2011/10/104中山市火炬开发区 小引村2151432商业 住宅2.5558001801078谢世鹏2011/11/185中山市火炬开发区 西一围1229818商业 住宅3.0441202231117珠海市洪兴疏浚工程 有限公司2011/12/76中山市火炬开发区 大环村3284449商业 住宅2.5892831891131张仲平2012/3/77中山市火炬开发区 义学村36134.854商业 住宅3.5138943 165707中山市泰立房地产有 限公司 2012/8/168中山市火炬开发区 濠头村15089.423商业 住宅2.0346002031524中山市金邦房地产开 发有限公司2013/5/319中山市火炬开发区 濠头村83483.3125商业 住宅2.01718783.741501125中山百富房地产开发 有限公司2013/7/2610中山市火炬开发区 张家边村22437.334商业3.585843174744中山爱科数字家庭产 业孵化基地有限公司 2012/3/911中山市火炬开发区 黎村7294.311商业3.0 21641150750中山火炬开发区建设 发展有限公司 2012/5/1512中山市火炬开发区 大环村54217.381商业4.02212442.9153574中山市恩典商业投资 管理有限公司2013/7/1612项目开发建议康 乐 大 道东镇大道长 青 路n项目定位：项目地块地段相对一般、无突出优势、适宜打造针对刚需的中档楼盘、以火炬开发区和市区等本地置业群体为主。n产品规划：容积率3.0、限高50米、产品以小高层洋房和临街商铺为主。其中商铺主要沿东侧康乐大道和西侧长青路、单层商业面积约11520平方米。n产品定价：洋房户型90-140、开盘建议价5200元/平方米、商铺售价20000元/平方米。商铺1F商铺1F商铺1F底价成交（楼面地价740）、预计开发利润5.5亿元 溢价成交（楼面地价1100）、预计开发利润4.1亿元13项目投资分析项目产品面积（）单价（元/）总额（万元）一、销售收入洋房3840865200199715商铺115202000023040车位合计395588222755二、建安成本3955882700106809三、土地成本131862.8楼面地价740（楼面地价1100）29274（43515）四、综合税费31186五、销售利润55487（41246）六、利润率24.9%（18.5%）1414建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价 1000以下、即总价4亿元以下n项目地块靠近火炬区中心地段、位置相对一般、但是规模优势相对较好（年内最大出让宗地198亩、总建近40万方）、开发前景不算太差。n火炬区是中山全市成交面积前三位片区、今年前7个月合计成交面积51万 、月均成交面积7.3万、同比增速为10.6%、预计全年成交面积突破90万、预期本项目销售速度不算太差。n按照初步规划、本地块开发洋房均价5200、商铺20000、如按底价成交开发利润大约5.5亿元、如楼面地价达到1100、开发利润大约4.1亿元。n综上所述，建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价1000以下、即总价4亿元以下。结论与建议