成都市房地产半报

2012年成都房地产市场 半年报二O一二年七月宏观经济环境调控政策环境成都土地市场成都商品房住宅市场成都二手房市场目录成都商业市场成都办公市场2012年下半年预测总观点：l宏观调控由“控通胀”转向“稳增长”，增强市场信心；l国家房产调控态度坚决，地方政府“微调救市”；l土地市场凸显火爆，部分开发商抢滩拿地；l商品房住宅市场并未真正“回暖”，“3月小阳春、红5月”显坚挺；l二手房成交火热，创近两年新高；l商业办公市场冷热不均，郊区成交热度高于主城区。宏观经济环境一世界经济复苏势头放缓，2012年全球经济仍将呈现低速增长态势，全球通胀压力仍然较大；主权债务危机不断深化和扩散，引发金额市场剧烈波动。当前全球经济的风险在明显上升，出现二次衰退的可能性在加大。2012年、2013半年全球经济大的风险。2012年主要问题是在欧洲，2013年主要问题是在美国，欧洲2013年经济增长可能性为负，这对于全球经济都将面临比较形式是一个比较大的挑战。美国2012年经济增长预计在2%左右，但2013年可能降至零甚至是负增长。我们需要对此密切关注，即使是全球不会出现二次衰退，政府仍然有必要备战危机。国际经济环境：全球经济持续低迷，风险明显加剧。国内GDP：国内经济增速放缓，经济增长预期下调，二季度我国GDP增速为7.6%，跌破8%，连续六个季度放缓 。国内CPI：进入2012年，CPI指数连续四个月走低，6月CPI同比上涨2.2%，环比下降0.6%，创下29个月来的新低；整个上半年，CPI同比上涨3.3%。国内PPI: 2012年6月份，全国工业生产者出厂价格同比下降2.1%，环比下降0.7%。国内经济环境：国内经济增速放缓，CPI持续下滑，通胀压力得到缓解，货币政策微调空间增大，降准、降息频繁。货币政策：货币供应持续增长，二次降准及降息，资金需求压力得到缓解，金融货币政策趋松。国内货币供应量概况：2012年以来我国货币供应持续稳定增长，5月广义货币总量M2达到90万亿，同比增长13%，较08年同期增长一倍有余；首次降准：央行决定从2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点； 二次降准：央行决定从5月18日起下调存款准备金率0.5个百分点；首次降息：央行决定从6月8日起存贷款利率下调0.25个百分点， 二次降息：央行决定从7月8日一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。项目 Item2012.01 2012.02 2012.03 2012.04 2012.05 货币和准货币（M2）855898.89 867171.42 895565.50 889604.04 900044.77 货币（M1）270010.40 270312.11 277998.11 274983.82 278649.49 流通中货币（M0）59820.72 51448.78 49595.74 50199.32 49039.72 存款准备金调整历程一览存款利率调整一览表国际经济下行风险增大，外部经济环境持续恶化。国内经济增速放缓，CPI持续下滑，通胀压力得到缓解，降准、降息频繁；国家为“稳增长”，适时对金融货币政策进行微调，金融货币政策趋松。宏观经济环境总结：调控政策环境二调控政策：国家多次强调房地产调控不动摇，力度不减，仍实行差别化信贷及税收政策，继续实行限购政策，巩固房地产调控成果。中央上半年：调控决心不动摇，抑制房地产投机投资性需求将作为一项长期政策。Ø 1月31日 温家宝：抑制楼市投机，促房价合理回归Ø 3月5日 温家宝：2012年抑制楼市投机，巩固调控效果，促房价合理回归Ø 3月14日 温家宝：房价还远远没有回到合理价位Ø 4月13日 温家宝：坚持调控不动摇，增加普通商品房供给Ø 5月19日 温家宝：严格实施差别化信贷、限购政策，增加普通商品房供给，推进保障性安居工程建设.l2月13日 王钰林：地方政府不得擅自调整楼市政策；l3月23日 秦虹：抑制投资投机需求长期不变；l6月5日 住建部：坚持执行调控政策，执行差别化信贷、税收政策和住房限购等措施；l6月27日 王钰林：限购政策短时间内不会放开。地方政策微调：部分地方政府微调政策，促进刚需入市购房；但微调政策一旦触及调控红线，立即被叫停，可见房地产调控的力度不减。地方政府频繁微调，保刚需促经济成主流。地方政府楼市微调一览一“减”：减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜 湖、扬州。二“调”：调整首套房贷利率回复基准利率，利润优惠9折、8.5 折。譬如：北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济 南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。三“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上 海、南昌。（中山被叫停）四“提”：提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常 州、广州、武汉、沈阳、重庆等。五“户”：重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。六“补”：补贴首次置业，譬如青岛、重庆、芜湖等。国家多次强调房地产调控不动摇，巩固房地产调控结果；继续实施差别化信贷和税收政策，抑制投资性、投机性需求，仍采取“限购”手段。调控政策环境总结：成都土地市场三土地市场供销量：2012年上半年土地供应量及成交量呈增长趋势，土地市场初显回暖。2012年上半年成都土地供应134宗，供应面积为8927.9亩，同比增长82%；土地成交108宗，成交面积为9420.05亩，同比增长14%。供应及成交地块结构分析：供应量集中于综合性地块，成交量集中于商业和住宅兼商业；在楼市调控期，商业和综合性地块更受开发商的欢迎。2012年上半年成都土地供应中住宅兼商业地块占比最高，为38%，其次是商业兼住宅，为37%；成交的地块中商业地块占比最高，为43%，其次是住宅兼商业，为31%。供应及成交地块区域分析：2012年上半年土地供应及成交集中于郊县，郊县市场将是开发商的主战场。2012年上半年成都土地供应中，郊县供应93宗，主城区供应41宗；土地成交中，郊县成交79宗，主城区成交29宗；双流是土地供应及成交的热点区域。部分开发商刚需盘去化量大，资金压力得到缓解，对后市信心增强，拿地热情高涨，成都土地市场出现回暖迹象；综合性地块深受开发商的青睐。成都土地市场总结：成都商品房住宅市场四主城区商品房住宅市场供销量：2012年上半年成交面积呈增长趋势，3月出现小阳春，上半年楼市初现“回暖”；2012年上半年成都主城区商品房住宅供应320.69万平米，同比下降21%；成交358.5万平米，同比 增长3%。主城区商品房住宅市场库存量：库存量仍处于高位，以上半年的去化水平59.75万平米，则需要14个月消化库存。虽然2012年上半年消化部分楼市，但库存量仍处于高位，截止6月，成都主城区商品房住宅库存量为 850.14万平米。主城区商品房住宅市场成交均价：2012年上半年的成交均价同比呈下行趋势，上半年楼市“以价换量”显现。2012年1-3月成交均价呈下降趋势，4-6月呈增长趋势，上半年整体成交均价低于2011年同期。主城区商品房住宅市场区域供销情况：高新区仍是主城区市场的成交热点区域。2012年上半年高新区的新增供应面积和成交面积最多，其中供应129.45万平米，成交125.87万平米。主城区商品房住宅市场成交面积段：2012年上半年，70-90平米首置客户占市场主导，市场仍以刚需支撑 。2012年上半年商品房住宅市场成交面积段集中于70-90平米，占比为49.89%。面积段50以下50-7070-9090-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400 400-500 500以上成交 占比2.57%9.87%49.89%15.98%11.21%4.14%2.23%2.59%1.08%0.14%0.26%0.04%0.01%2012上半年市区商品房住宅各面积段成交占比（单位：%）郊区商品房住宅市场供销量：2012年上半年成交面积同比呈下降趋势，但3月出现成交小高潮，整体市场并未真正回暖；2012年上半年成都郊区商品房住宅供应549.41万平米，同比下降34%；成交570.33万平米，同比下 降21%。郊区商品房住宅市场库存量：库存量仍处于高位，以上半年的去化水平95.05万平米，则需要14个月消化库存。2012年上半年郊区库存量仍处于高位，截止6月，成都主城区商品房住宅库存量为1336.8万平米。郊区商品房住宅市场区域供销情况：双流是主城区市场的成交热点区域；受北改影响，新都的供应量和成交量有所增长。2012年上半年双流的新增供应面积和成交面积最多，其中供应150.54万平米，成交141.41万平米。郊区商品房住宅市场成交面积段：70-90平米首置客户占市场主导，市场仍以刚需支撑 。2012年上半年商品房住宅市场成交面积段集中于70-90平米，占比为47.21%。面积段50以下50-7070-9090-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400 400-500 500以上成交 占比1.90%10.49%47.21%18.72%10.14%6.16%2.16%1.61%0.82%0.20%0.53%0.04%0.01%2012上半年郊区商品房住宅各面积段成交占比（单位：%）成都住宅市场成交排行榜：从成交排行榜来看，刚需盘是市场热销项目。排名项目名称备案面积1佳兆业君汇上品162224.842合能四季城115797.123中德英伦联邦99381.54中海锦城96968.415绿地世纪城96261.676中冶田园世界90638.067置信学府杏林86645.278保利心语花园85265.449华润置地凤凰城84270.9310保利城79361.8911佳兆业现代城75991.3612万科海悦汇城73890.8213景茂名都73292.7214南城都汇71382.3215保利香槟国际70565.6216绿地国际花都69309.3517首创东公元68638.4318首创万卷山65430.8119锦苑三期62512.3520霏红榭庭院61980.08排名项目名称备案套数1合能四季城13902佳兆业君汇上品13883绿地世纪城12304中德英伦联邦11005中海锦城9896中冶田园世界9807佳兆业现代城9058万科海悦汇城9029保利城84010保利心语花园80511首创万卷山78112景茂名都77813置信学府杏林77514南城都汇74415蓝光锦绣城（东方溪谷）74116华润橡树湾73717首创东公元72918保利香槟国际70819华润置地凤凰城69020绿地国际花都6902012年1-6月大成都商品住宅个案项目销售备案排名榜主城区的供应量同比下降，成交量同比小幅增长，郊区市场供应量及成交量同比下降；3月出现成交小高潮，后期成交量趋于稳定，整体市场并未真正“回暖”。成交均价同比呈下行趋势，“以价换量”显现；70-90平米的物业仍是热销产品，市场的客户群体仍以刚需为主。成都商品房住宅市场总结：成都二手房市场五主城区二手房成交量：随着信贷政策的改善，受存量房新评估系统上线的刺激，上半年二手房成交量呈增长趋势，二手房市场“升温”。2012年上半年成都主城区二手房成交23695套，同比增长61%；2012年1-6月二手房成交量呈增长 趋势。主城区二手房区域成交量：金牛区和武侯区是二手房市场的成交热点区域。2012年上半年成都主城区二手房成交23695套，其中金牛区成交4720套，武侯区成交4299套，两区 域成交9019套，占总成交量的38%。主城区二手房成交均价：受商品房降价促销的影响，2012年上半年二手房成交均价同比呈下行趋势。2012年上半年中1月均价最低，仅为7815元/平米；在3月，伴随着春节大假的结束，部分购房者结 束观望，促使均价攀升至8126元/平米；而在6月，因存量房评估系统的即将上线运营的刺激和央行的降 息，部分客户观望探底入市购房，