我国房地产投资基金运作案例解析

1我国房地产投资基金运作案例分析我国房地产投资基金运作案例分析一、房地产投资基金的概念一、房地产投资基金的概念房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。房地产投资基金的组织形式可以采用任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。在美国，房地产投资基金主要公司制和有限合伙制的组织形式。房地产投资也是投资房地产的各种基金组织形式的总称。房地产基金根据基金证券是否可以赎回，即按基金规模是否固定，可以分为开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。房地产投资基金根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合型房地产投资信托三种房地产投资信托模式。根据信托期限可以分为有限期房地产投资基金和无2限期房地产投资基金。二、房地产基金对中国房地产业的作用二、房地产基金对中国房地产业的作用1 1、完善房地产业资本市场、完善房地产业资本市场我国房地产企业的自有资金比例过小，资产负债率高。房地产企业平均资产负债率约为 72%，有的房地产企业甚至达到 90%以上。我国房地产业融资渠道单一，商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源。2002 年，在房地产企业融资来源中，90%是来自银行贷款的间接融资，只有不足 10%来自于股票、债券市场的直接融资。诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒两位教授曾预言，不动产证券化是全球金融业的发展趋势，是金融结构调速和金融工具创新的主要内容之一。而作为不动产证券化重要形式的房地产证券化，又是金融创新的重中之重。房地产证券化主要包括两种形式。一是房地产抵押贷款债权的证券化，是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的产地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款。二是房地产投资权益的证券化，即上市的房地产投资基金，是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品而在资本市场上筹集资金。3我国房地产金融尚未真正启动，其中主要原因是缺乏一个有效的房地产投资的长期资金市场即房地产资本市场。一旦房地产证券化有序推开，则房地产资本市场的轮廓就会初现。实践证明，单靠金融机构介入房地产业很难搞活房地产市场。如何将民间的闲置资金引向房地产市场，没有一个完善的房地产资本市场是不可能实现的。2 2、提高房地产业运营效率和质量、提高房地产业运营效率和质量房地产经营不同于其他的商品经营，它包括房地产开发、销售和物业管理等系列过程。没有专家参与管理，房地产投资的增值空间很难拓展。因此，房地产投资管理和经营管理是难得的资源。房地产投资基金的引入，改变了房地产业企业的经营模式和经营行为，资本市场的竞争压力迫使房地产投资基金努力提高管理水平和优势。一是提高了投资的决策水平和资金的使用效率；二是房地产投资基金更注重房地产项目的管理，通过专业化的物业管理，提供满意的服务，不断适应租户的需求，从而实现股东价值的最大化。3 3、推动房地产业重组、推动房地产业重组房地产投资基金的引入，将推动房地产业报产业资本和金融资本的整合，房地产业通过各种类型的房地产投资基4金与资本市场全面接轨，将倒使我国的房地产业从一个主要由私有资本直观拆字的产业过渡巧劲主要由公众资本支撑的大众投资产业，这将造成房地产业一次脱胎换骨的巨变。从而推动我国房地产业的人才、资本、资产与管理优势实施重组和不断优化组合，通过分工合作、分化重组、收购兼并、整合优势等，推动房地产业重构产业分工体系，使得房地产业的资源配置更加合理。三、我国房地产基金典型案例解析三、我国房地产基金典型案例解析1 1、规模住宅项目投资基金、规模住宅项目投资基金基本结构：通过发行信托，作为 LP，成立有限合伙企业进行基金运作。按照住宅性质分类，可以分为： 高端豪华住宅项目、保障房项目（1 1）上信华府资本常州溧阳西南组团核心区项目）上信华府资本常州溧阳西南组团核心区项目 由上海信托独立发行。三线市场中型高档住宅区，品牌价值突出，价格适中，主要面临销售风险，风控主要为劣后 LP 和信用担保。5结构 由上海信托、上置集团、上置关联公司及上置集团董事局副主席施建东作为发起人，以有限合伙企业的基金架构，由发起人成立投资管理公司上信华府投资管理有限公司担任 GP，负责基金的主要运作，由信托作为 LP 项目 位于常州溧阳，总建面 33 万方，定位于溧阳最高端的华府品牌精装修公寓，预计售价 800010000 期限 期限 31 年（发行中） 6规模 规模 7.4 亿 分配 基准收益率 10，超额收益分档 20、30分配，信托层面测算收益率17.727.7 保障 由操盘团队和上置出资作为劣后 LP，本金和收益分配次序上劣后于信托；上置境内净资产为 4.3 亿的子公司和劣后 1 亿 LP 出资为操盘团队提供担保责任；过程风控 （2 2）平安信托安城）平安信托安城 1 1 号号由平安信托独立发行。全国房价最高的三线区域，绿城品牌在浙江市场的不二地位，地块优越，物业形态市场接受度高，主要面临政策风险，主要风控为过程控制7结构低碳建筑项目。 项目 本基金的储备项目地块位于温州市龙湾区行政中心区，与龙湾区府大楼隔路相望。项目容积率 1.5，土地 190亩，可售地上建面 18 万方，物业形态为高层公寓、法式合院，楼面地价 10796，预计售价 47 万 期限 信托期限为 32 年。 （平安信托 7 月已发行完毕） 规模 不超过 30 亿 分配 收益分配为 LP 获得基金收益8的 80%，GP 获得基金收益的20%（仅当 LP 获得年化 10优先回报后 GP 才能参与分配）保障 过程控制 （3 3）北京信托昆明保障房用地项目基金）北京信托昆明保障房用地项目基金由华夏银行对接理财产品发行。省会城市保障房，符合政策支持方向，风控由信用担保和土地质押。结构北京信托作为信托计划受托人将募集的信托资金投资于汇力北信股权投资基金（有限合伙）（简称“基金”或者“合伙企业”），成为有9限合伙人（LP）。汇力（天津）投资基金管理有限公司（以下简称“汇力公司”）和汇力公司指定的投资管理公司（以下合称为“GP”）共同作为本合伙企业的普通合伙人。基金将与昆明市土地开发投资经营有限责任公司（以下简称“昆明土投”）、昆明土储中心等共同签订一级土地开发委托合同，合作参与昆明市城中村改造第16号地块的土地一级开发整理项目。 有限合伙人（LP1）为北京信托（代表信托计划出资的受托人） ，LP1 以货币出资，约30 亿元；有限合伙人（LP2）：昆明土投，LP2 以货币出资，约 10 亿元；出资比例：LP1 与 LP2 的出资比例不高于 3：110项目 参与昆明市城中村改造第16号地块的土地一级开发整理项目 期限 2年 规模 共40亿，其中信托30亿 分配 在本次一级土地开发整理地块交昆明土储中心收储后，在收储土地经过招拍挂后昆明土储中心将相应土地开发成本直接支付至基金后，基金不得再投资，全部用于向合伙人分配； 基金到期时若土储中心仍未向基金支付完毕全部土地一级开发成本，则LP1亦有权要求昆明土投(LP2)回购LP1所持有的基金全部出资额； 基金原则上应以现金方式进行分配；其中对LP1分配时货币资金应不低于约定投资回报（含原始投资额），对于LP2可以货币、债权、收益权11等混合方式进行分配。 LP2劣后于LP1获得收益和投资本金分配。 保障 昆明土储中心以其名下已完成开发整理的土地储备权属证书为基金投资权益的实现向基金提供抵押担保。抵押率估为45 2 2、 城市综合体投资基金城市综合体投资基金城市综合体为集合了居住、商务、休闲、商业、娱乐、体验等城市功能性的业态组合，围绕着特定群体的综合需求，在物理空间上聚合一处，从而实现效用溢价。星浩资本星仁基金 结构 有限合伙 项目 大连、成都、上海 期限 23 规模 20亿 分配 LP12每年优先分配，超出GP分配20；LP对于项目写字楼有在成本价基础上浮1210的购买权 保障 3 3、 商业零售类物业投资基金商业零售类物业投资基金华润信托银泰零售基金结构 由银泰和华润信托组成GP，由信托计划担任优先LP（16亿规模）、中国银泰出资4亿为劣后LP，投资于天津银泰零售发展股权投资基金的有限合伙企业 项目 投资银泰旗下北仑、奉化、13成都商业地产项目 期限 3+2年期 规模 16亿 分配 本项目投资人投资额的44%算为债权借给银泰，投资额的56%以股权方式入股投资北仑、奉化以及成都的商业地产项目。本项目在第一年时，可由银泰决定退回44%的债本金以及剩余存续本金的3%收益，第二年，奉化项目退出，根据股权比例分红，并退还奉化项目所占用的股本、债权收益以及剩余存续本金的3%收益，第三年，北仑项目以及成都一期项目退出，按照两个项目中投资人所占股权比例分红，并退还股本金，债权收益以及剩余存续本金的3%收益。第四年成都二期项目退出，按照投资人所占股权比例分红，退还股本金、14债权收益。注：如果每个项目退出后根据单个项目占用资金量以及占用时间测算退出资金收益率低于14%的年化收益率，银泰补足。 保障 中国银泰对年化14的收益率提供担保 4 4、 主题地产类基金主题地产类基金度假地产悦榕中国酒店基金结构 悦榕人民币基金 项目 丽江等地项目 15期限 62年 规模 10亿 分配 优先8 保障 5 5、 组合投资类基金组合投资类基金（1 1）北京信托）北京信托稳健系列房地产集合资金信托计划稳健系列房地产集合资金信托计划 结构 信托项目 主要投资方向为房地产一、16二级开发、经营性物业和房地产并购。 以20010万元信托资金收购中诚信托有限责任公司的滨海·湖项目； 以2亿元对项目北京和宸房地产开发公司进行增资，拥有王府井酒店公寓项目公司85股权； 以14000万向好利来公司增资，持有好利来公司48.95%的股权，用于重庆好利来项目； 以34,790万元购买中诚信托有限公司发行的2010年中诚信托北京两广路项目集合资金信托计划（以下简称“该信托计划”）中的优先E类信托单位； 以1000万元受让深圳昇展投资有限公司（以下简称“深圳昇展”）100%股权，17并对深圳昇展增资6500万元。期限 33年，从第二个信托年度开始每年设一次开放期，超优先级信托单位和优先级信托单位投资人可以通过提前申请实现退出。 规模 人民币95794万元，其中优先级信托规模86154万元，次级信托规模9640万元。 分配 信托单位分为优先级和次级两种类别，优先级信托单位享受稳定的基本预期收益和超额收益，每年分配一次收益，第一个信托年度优先级信托单位的信托收益为8%/年，第二个信托年度的优先级信托单位的信托收益为10.03%/年，第三个信托年度的优先级信托单位预计的信托收益将在10.1%-11%之间。 分配收益时，首先向优先级18信托单位持有人分配收益；在优先级信托单位实现8%的预期基本收益后，按8%的比例向次级信托单位预分配收益。在优先级信托单位实现预期基本收益、次级信托单位实现8%收益率进行预分配后，剩余收益为超额收益。管理人提取超额收益的15%作为业绩报酬。超额收益的剩余部分在优先级信托单位部分和次级信托单位部分之间按照50%：50%的比例进行分配。保障信托财产优先用于偿付优先级信托单位，实现内部增信；受托人认购部分次级信托单位；信托清算时，如优先级信托单位不能实现本金回收或预期收益时，受托人以次级信托单位对应的信托财产向优先级