一线城市供地持续高位增长 总体供应量降势难改

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 一线城市供地持续高位增长 总体供应量降势难改【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 作为全国楼市风向标，一线城市的土 地市场在 2017 年迎来显著变化。今年 4 月 6 日，住建部和国土部 联合发布了关于加强近期住房及用地 供应管理和调控有关工作的通知 （以 下称通知 ） ，要求商品住房库存消化 周期 12-6 个月的，要增加供地；6 个月 以下的，不仅要显著增加供地，还要加 快供地节奏。在通知要求下，一线城市在 过去几个月间明显加快了供地节奏的， 但随着建设用地建设租赁住房、共有产 权住房、租赁用地住房等新政策的推出，-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 和城市更新改造的推进，一线城市加大 供地的节奏是否还会继续，一线城市土 地市场未来将迎来怎样的变化，成为关 注的焦点。9 月 6 日，国土部印发了关于 加强城市地质工作的指导意见 （下称 意见 ）明确提出，要探索完善建设 用地使用权（地下）出让方式，鼓励工 业、仓储、商业等经营性项目合理开发 利用地下空间。中国人民大学土地规划研究中心 主任、教授严金明认为，这意味着一线 城市在“减量规划”的大趋势下，土地利 用转向存量与增量开发并重成为必然。土地市场热力稍退一线城市土地市场仍保持着相对 高位。根据中指院数据，一线城市前八 月累计供应土地 1814 万平方米，已超 过 2016 年全年 2218 万平方米的 80%， 从单月数据来看，8 月供地 206 万平方 米，同比微降约 5%。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 实际上，这是一线城市供地节奏 有所放缓的结果。中指院数据显示，今 年上半年，一线城市共推出土地 250 宗， 推出土地面积 1267 万平方米，同比增 加 42%；共成交土地 230 宗，成交土地 面积 1135 万平方米，同比增加 71%。易居研究院副院长杨红旭判断， 四季度一线城市供地节奏还将加快，与 供应低点的去年相比，将保持不小的同 比增幅。这主要是受政策导向影响，在 通知的要求下，一线城市下半年才 开始加速推地，所以四季度还将持续。同策咨询研究中心总监张宏伟也 持同样观点。他认为，由于设置了相应 的限制性条款，热点城市的溢价率均比 去年大幅下降，企业拿地竞争减小， “地 王”概率很小，加快供地节奏对市场的 冲击较小。需要指出的是，总量同比增长的 同时，一线城市的土地供应状况也出现 了分化，在宅地供应方面尤为明显。 2017 年前 8 月，北京和上海分别供应了-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 359 和 322 万平方米的住宅用地，广州 推出了 164 万平方米，而深圳则是 2017 年宅地零供应。杨红旭认为，这一方面与各城市 土地稀缺程度不同有关，另外，深圳楼 市从去年 3 月份开始盘整，调控压力和 土地供给压力相对较小。而今年以来楼 市较为火热的广州，或将在接下来的几 个月迎来供地高潮。中原地产首席分析师张大伟则表 示，今年是一线城市土地供应的相对大 年，但供应量的增加尚未达到扭转一线 城市供需失衡的程度，其后续影响主要 看调控政策的延续和变化。土地市场供给侧改革在总量相比去年调整较大的同时， 一线城市的土地市场结构的变化，则更 受关注。住宅用地方面，从去年底北京推 出企业自持出租用地以后，近一年来， 一线城市推出了多种新的政策性住房， 包括租赁租房、共有产权住房等，相应-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 的土地供给属性也发生变化，上海直接 推出的租赁住房用地，基本以低于商品 房用地二分之一的原价成交。同时，北京、上海、广州成为利 用集体建设用地建设租赁住房试点城市， 不经过招拍挂进入土地市场的集体建设 用地或将在未来大规模供应。而在深圳 这样土地资源极其紧张的城市，依托城 市更新改造进行的存量开发成为主流。张宏伟表示，长期来看，一线城 市受控制人口，和土地资源禀赋等因素 影响，总体供应量下降的趋势不会改变。 再加上一部分城市开始推出租赁住房用 地等其他属性用地，用于出售型商品房 的土地供应比例，将会在未来明显下降。对此，杨红旭分析，一方面，商 品房用地的减少，会导致新建商品住房 供应面积下滑。但另一方面，租赁房增 加，会分流商品房市场需求，这对未来 几年一线城市商品房价格将是一个中性 偏空的影响。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 而在经营性用地方面，供给侧改 革同样在推动中。9 月 6 日，国土部印 发的意见明确提出，要探索完善建 设用地使用权（地下）出让方式，鼓励 工业、仓储、商业等经营性项目合理开 发利用地下空间。张大伟指出，目前来看，受限于 高额开发成本，地下空间的开发利用对 土地市场影响有限。但对于土地成本较 高的一线城市而言，能够提高城市土地 利用率，一定程度上增加经营性用地市 场供给。严金明认为，一线城市“减量规 划”的大趋势下，土地利用转向存量与 增量开发并重，甚至和深圳一样增量开 发为主，成为必然。而各类涉及住房和 用地属性新政的推出，向市场释放了一 个明确信号，即未来一线城市土地供应， 尤其是住房用地供应，将从主要解决房 屋所有权问题，转向以解决居住权问题 为主。而这种转变，一旦实现量上的突 破，将会对整个房地产市场产生深远影-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 响，是建立房地产市场长效机制的一个 大方向之一。 【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】