建发地产圣地亚哥商业研究

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2007-7-13中国物业业教育网 Pmedu.net建发地产圣地亚哥商业研究商业研究中国物业业教育网 Pmedu.net本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net2项目背景1客户问题2商业获利模式3业态规划策略4项目背景商业获利模式4业态规划策略5案例研究3 3本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net3项目位于厦门西岸，位处漳州进入厦门的 交通干道旁，距离市中心20分钟车程角美龙池清礁慈济宫10分钟市政府约20分钟九龙江入海口角嵩路鼓浪屿厦门界原始森林10分钟2分钟10分钟嵩屿海沧大桥项目背景http:/www.fdcew.com/本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net4一期三期二期五期四期交楼时间建筑面积套数销售率91.90销售中未销售100（别墅）未销售（07年中销售）09年中07年10月14万平方901未定未定未定2.5万平方 7.5万平方19.7万平方11.2万平方6007001000项目背景u依据截止2007.7的楼盘 销售信息，50-60%的购 房业主是兼具投资和居住 目的，根据销售人人员估 计和我们驻点业主访谈抽 查，约30%是计划纯居住 使用。 项目分5期开发，目前二期，一期10月入 伙，但投资者较多，入住率较难把握本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net5 会所 街区 集中商业 合计45006000 400014500 项目背景整体进入性和展示面最佳：商业位于南部正 入口片区，临海沧路。u商业面积约为14500，其中建筑结构规划 有街区、集中式建筑。区会所为两层结 构。区街区为两层结构，50个店铺。区 集中商业共四层，1F为790，2F为777， 3F为936，4F为790。u建筑特征：粗大的廊柱、深色的玻璃、高低 错落的台阶、水泥栏壁等在一定程度上影响 商业的可视、开放性。项目商业风格独具风情，但局部建筑细部 不利于商业的功能发挥本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net6u项目前的海沧路是漳州、角美综合开发区与厦门的主要通道，在与角美镇 主要街道侨光路比较中，海沧路轿车、货车、公交车、的士测试值高于侨光 路可证明其作为城际交通要道的地位。u人、摩托车、自行车的缺失说明其缺少基本的商业消费人流，立足项目外 围市场发展商业的空间十分狭窄。项目背景虽紧邻交通要道，但目前缺失基本商业人 流本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net7片区公共配套、商业设施缺乏，居住环境 不够成熟u周围没有形成聚集的、同品质住宅开发区，居住生活 氛围少。u金融邮政、商场、街市等公共服务、商业设施缺失。项目背景本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net8项目属性界定：都市远郊不成熟区域大盘 社区商业项目p项目属性：1.45万平的总体量决定项目偏向于社区配套为主，外 围辐射为辅社区商业属性50万平大盘，在厦门属于大规模大盘 目前处于招徕商家入驻阶段，商业的前期招商服务于 住宅开发完全建成、等待入驻p区域属性：目前周边各种配套缺乏，项目较为独立发展区域内配套不完善厦门岛外20km，驱车20分钟都市远郊 本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net9项目背景1客户问题2商业获利模式3业态规划策略4商业获利模式4业态规划策略5案例研究3 3本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net10客户问题：通过案例研究和规律借鉴寻找 配套商业的最佳获利模式和业态规划策略客户问题是直接销售还是短期持有待经营成熟价值提升后进行销售？获利模式研究已经进行了初步的业态规划和招商策略，但需要一个完整的系统 性思考。项目商业业态规划和招商策略？业态规划策略本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net11项目背景1客户问题2商业获利模式3业态规划策略4商业获利模式4业态规划策略5案例研究3 3本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net12国内地产公司偏向于直接销售商业获取收 益，不成熟区域则持有为主u大部分选择销售，主要 是街铺。u不成熟区域，则以持有 为主。u随着政策的不明朗，持 有渐成风气。项目名称所在地社区规模商业规模商业处置策略金地格林小镇北京建面30万平， 797户8000平米2005年，亦庄远郊，与 住宅同时发售金地梅陇镇深圳建面42万平米， 4400多户 一期商铺4800 平米商业街2006年10月，晚于住宅5 个月销售中海国际社区成都成都郊区大盘 1968亩街区、集中商 业暂时持有等商业成熟再销 售万科城深圳建筑面积约10万 ，758户2.2万平米街区2005年，持有40%，其 他与住宅同期发售万科第五园深圳建筑面积约25万 ，2500户约1万平，街 区2005年，暂时持有等商 业成熟再销售万科东海岸深圳总建面27.5万平5800平，街区万科四季花城深圳建筑面积约54万 ，4700户约1万平1999年，与住宅同期发 售国内部分地产公司商业物业本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net13案例研究研究问题“远郊大盘社区商业发展模式”案例选取原则1、远郊2、大盘3、社区商业4、已经销售或者开业运营深圳万科城深圳四季花城厦门未来海岸厦门大学康城案例研究的目的：成功获利模式和商业业态演变本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net14万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内， 毗邻华为基地 新天下基地等多家高新技术企业区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区 内，毗邻工业区中的多家知名企业：华为基地，新 天下基地，富士康基地。交通：梅观高速与机荷高速交汇 环境：无特殊景观资源布吉龙华观澜福田区政府深圳市政府华为基地坂田工业区富士康基地新天下基地坂雪工业区坂田第一工业区万科城 ( 一期)万科城 (二期)万科城 (三期)万科城 (四期)总计建筑面积103119 101238 190000 未开发43.7万 容积率1.1 交楼时间2005-06- 20 2006-05- 30 待定待定户数726 752 入住人 口一期/二期入住人口共1474户，入住率不到30% ，现住人口约1200人商业建面综合体街区总计76461435422000 案例研究深圳万科城开发模式本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net15万科城商铺与住宅联动销售；商铺的整体开业时间并没 有在第一批业主入伙前进行，而是在招商100%完成后 开业，时间间隔4个月住宅住宅入伙入伙商铺商铺发售发售住宅住宅发售发售商铺商铺招商招商20042003200520062007二期发售 2005-05-1 二期入伙 2006-05-30 一期发售 2004-10-01 一期入伙 2005-06-20 第一次发售 2004-10-01 第二次发售 2005-5-01 招商进行招商率100%商铺开业 2005-10-1 案例研究深圳万科城开发模式u2004-10-01万科城一期 住宅与第一部分商铺同时 发售。u 2005-05-01万科城二期 住宅发售，第二部分商铺 同时发售。商铺与住宅联 动销售，相互呼应。u 商铺并没有在一期业主 入伙前开业，而是追求完 全招商成功后再开业，但 时间间隔4个月并不是很长 。本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net16万科城商铺开发是带租约销售模式，但没有返租 ，商铺的成功销售与招商成功有紧密的关联u万科城商铺开发是带租 约模式， 但不进行返租， 不承诺回报率。u 商铺的招商工作在 2003年底开始进行了，其 先于商铺的一期发售。u万科城主力店自己持有 面积8419.23，其余铺 面销售，持有比达到了 38%。20042003200520062007商铺商铺发售发售第一次发售2004-10-01售价：12000元/ 第二次发售2005-5-01售价：18000元/ 商铺商铺招商招商30%的招 商率，主 力店确定90%的招 商率u带租约销售的策略在万科 城商铺的销售中取得了成功 ，商铺100%销售。u商铺在90%招商后，商铺 的溢价达到了6000元/。100%的招 商率5-1开 业案例研究深圳万科城开发模式本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net17u万科城商业总面积22000u共有三个主力店： 华润万家 1700 KFC 600 丹桂轩 1600 u万科风情步行街业态中餐饮都占到很 大比例。u租金（除主力店）： 60-120元/ 平均租金75元/ 华润万家KFC丹桂轩 美食世界3077（二层）美食世界4047（二层）社区配套1900（二层） 建材装饰3056（二层）一楼时尚百货二楼三楼超市7647业种面积业种面积餐饮6319建材家装3055超市1700社区配套1900小百货2211汽车美容1466汽车美容 汽车饰品 1446（二层）商业业种比例商业业种比例深圳万科城风情步行街商业组合是具有对外辐射功能的 社区商业，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套案例研究深圳万科城商业经营本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net18经过二年时间的市场检验，万科风情步行街的业态布局 整体没有改变，但在局部有一定的调整，租金水平上餐 饮类商家租金保持原状，其他业种租金整体下滑u调整变化 原小百货+超市1F 小百货撤场，做餐饮2F 除超市外撤场，现空置3F 一直空置1F餐饮租金80元/ 原社区配套50%的铺面重新招商；现空置铺面占总面积的10% ；租金（出去三级市场地铺）下调至40-60 元/ 建材家装区有45%的建材商户撤场，其中20% 做美容SPA，其余25%改为装修公司租金从均价60元/下调至45元/整体撤场，改为社区配套。餐饮商家经营成功，租金稳中有升建材家装区经过调整，租金降低， 但无空置社区配套租金整体下滑，且有10% 空置华润万家KFC丹桂轩 美食世界3077（二层）美食世界4048（二层）社区配套1900（二层） 建材装饰3056（二层）一楼时尚百货二楼三楼超市7647有所调整有所调整有所调整有所调整有所调整有所调整保持原状保持原状开业时现在50 4060708090餐饮 社区配套 建材家装租金 元/时间案例研究深圳万科城商业经营本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net19万科城城商家都认为餐饮业态经营成功，小区 的较低的入住率对其他商家影响很大u万科风情步行街做餐饮的很火，其他的生意不怎么好做，去年关了好多家了，服装的生意更 不好做，社区没有什么人住阿，将乐些租金也没用，一直在亏，所以我准备转铺了。 万科城C5区女装商户王女士u这面餐饮生意还可以，周末人很多，主要是华为基地新天下的员工，富士康离得远些，但也有来的，小区的现在一二期加起来也没有多少人住进来，住进来的许多也在家自己做饭吃。 巴蜀滋味轩刘老板u与之前想象的差距太大，小区现在没有多少入住，生意很差房东又不肯降房租，所以做完这 个月就不做了，他已经准备把铺子租给地产中介了。立美窗帘郭女士u之前我们这个区大部分都是做装饰材料的，在小区入住前一段时间生意比较好，现在二期都 入住了，生意不是那么好做了撤场了一部分近来了许多装饰公司，一部分改做美容SPA了。欧莱斯整体橱柜马经理案例研究深圳万科城商业经营本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 Pmedu.net20万科城风情步行街案例总结与借鉴销售模式不返租的带租约销售评价: 带租约的销售是万科城商铺发售成功的关键，从高招商率对应高溢价的火爆销售 就可以看出业态组合以餐饮为主的业态布局评价: 业态布局中有满足社区消费者的超市小百货和