[大健康][养老]养老地产发展思路——以万科、保利、远洋、绿城、复星案例

养老地产发展思路万科、保利、远洋、绿城、复星案例研究养老地产：“钱”景大盈利难地产调控下，房企向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商早在2010年就入场，万科、保利、绿城、万达等大房企都已提前布局，高投入、慢产出的养老产业看起来很美，但其盈利成为房企最大的挑战。产业发展前景广阔中国正在步入老龄化社会，养老金的缺口、公办养老院的一床难求、高端养老院的天价消费等新闻经常见诸报端，“银发经济”被视为未来20年内经济增长最大的一块蛋糕，开发商也“无利不起早”，纷纷涉水养老地产。截至2014年，包括保利、万科、远洋、绿地、合生、万达、绿城等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域。“房企做养老地产，具有得天独厚的优势。楼盘的规模化发展将是养老项目落地的重要保障。”保利地产副总经理胡在新介绍，目前保利在全国5个城市有6个养老地产项目，未来10年内计划打造50个养老机构。“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”万达集团董事长王健林表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。2013年12月，万达与中国太平保险集团有限责任公司在北京签署战略合作协议，双方将在养老地产以及商业地产方面展开合作，但目前还未披露具体的项目。2013年，国家推出多项鼓励民间资本发展养老产业的政策后，如首创、华业等中型房企也快速进入市场想分一杯羹。据悉，华业地产近期也宣布拟出资100万元，设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司，负责公司养老事业及托老所的运营与管理。盈利模式难解房企开始加速布局养老地产，期望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。虽然抢滩房企众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。胡在新表示，目前我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。在国外，养老地产的投资总回报在10%左右，但在国内还无法作出适当的预测。据悉，近年来，房产商频频试水养老地产，但还未有明确的盈利模式，很多项目开始都以做养老资源的整合服务为宣传点，但最后由于资金压力都“一卖了之”。业内人士指出，目前各大开发商都处于“尝试”养老开发阶段，以单个项目的建设和运营为主，没有看到可以大规模复制的成熟商业模式。在相当长的时间内，房企的主要收入来源仍然是销售房屋，无论是房屋的营销上主打的是旅游、产业还是养老。但即使行业还未有盈利模式，但抢夺相关客户资源以及累积经验已经是各大龙头房企的共识。案例万科要做养老业务而非地产作为中国房企的龙头老大，万科的一举一动都是业内的风向标。自2010年，万科宣布将推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略以来，万科在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产相关的尝试，但万科始终强调在养老地产上做的是服务，而非开发。据悉，万科的养老地产业务目前集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。而3月7日，万科集团董事长郁亮在出席万科2013年业绩发布会上强调，万科有兴趣在养老地产方面继续探索，但其涉及的“养老”更多是提供养老服务支持方面的服务属性，不是地产属性。“对于从地产角度建造养老住宅，万科兴趣不大。”郁亮如是说。此前，郁亮在评价万科在杭州的良渚养老项目尝试时也强调：“万科要做养老业务而不是养老地产？因为如果用养老地产这个思维想养老这个事情，那是错误的。养老房只是一个工具，但不是最重要的部分。”早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。此外，其还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都较小，郁亮说“房子卖出去了，但买的人都不是老年人”。综合其他媒体消息，万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆3月10日接受记者采访时明确表示目前万科正在做一次新的养老地产尝试，如今已经进展到图纸阶段。毛大庆对记者表示，未来北京万科的每一个项目中，都将拿出一栋楼自持做养老服务，针对万科社区内的孤寡、空巢、失独老人。在毛大庆对于万科新型养老地产的规划中，他表示：“每一个新开发的项目，留一栋楼不卖了，我们万科自己持有，租赁给老人居住，可以短租也可以长租。”毛大庆还透露，万科新型的养老住宅已经在做设计了。按照毛大庆的畅想，万科设计的养老住宅将要在三层楼往上就是住宅，完全按老人研究的住宅，房子不会太大，五六十平，甚至更小，集齐了老人需要用的设备。并且一个楼里分不同的楼段，一部分重病乃至于临终关怀、一部分需要护理、一部分就是健康老人，有侍老餐厅、食物很清淡，还有老年人功能室、小电影、卡拉OK、康复健身房，和大医院的挂号平台，毛大庆透露万科正在和某大医院进行洽谈。（医疗健康配套服务是每一个做养老地产的企业都绕不开的）对于推出社区养老的目的，毛大庆称，与社区商业的目的一样，都是为了更好的增强客户粘性，这是万科未来十年发展升级的关键点（万科的战略已升级转型成城市配套服务提供商，养老和医疗是其中的重要一块备注），同时也是近期万科高管走访小米、腾讯等互联网公司得出的心得。毛大庆并未透露万科社区养老的具体定价，但他表示“一定不低端，但也不高端，针对万科客户的消费水平，但一定是经营行为，要赚钱。”目前，北京万科正向相关部门申请养老运营许可证，预计从今年8、9月份开始招募老人。绿城集团：理想主义的养老尝试“做养老项目，得有点理想主义，有点耐心，有些人文关怀。”绿城董事长宋卫平在绿城董事长宋卫平看来，绿城未来可以有很多种发展方向，但“绿城必须要做成的就是养老产业”。作为国内涉水养老地产较早的房企，绿城的“学院式养老”尝试收获了众多口碑，但也碰到盈利的挑战。宋卫平说，做养老地产得有点理想主义，有点耐心。学院养老普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。绿城首次试水养老地产，是2010年推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”。除健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套外，这里还组建了一所社区老年大学，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。绿城相信：以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态，同时开展适合老年人身心健康的各类学习、活动，重新认识、解读老年人的精神需求。颐乐学院2011年，绿城正式组建学院式养老运营平台绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。绿城颐乐学院以“改善并提高老人的生活品质”为办学目标，以“要健康、要快乐、还要新朋友”为办学宗旨，聘请专家老师长期授课，并固定组织集体活动来丰富大家的业余生活。据绿城透露，截至2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区，注册学员2000多人。但目前仍无法盈利。乌镇雅园位于乌镇的雅园项目，成为绿城目前“学院式养老”的最大实验场。据悉，绿城牵手专注康复医疗和养老产业的雅达国际，共同打造包括乌镇雅园在内的乌镇国际健康生态产业园。项目占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、国际养老护理中心等六大功能区，为老人提供国际化、管家式、24小时贴心健康医疗与服务。目前，绿城已与杭州师范大学签订了战略合作协议，设计出了适合中老年人的72门课程。理想第一业内人士介绍，在相同的销售情况下，做养老地产比做纯住宅少赚30%-50%，有时候甚至还会略亏。虽然绿城颐乐学院持续亏损，但绿城对养老地产仍痴心不改，董事长宋卫平说：“只要有微利，我们就会去做，即使少有亏损，我们也愿意去做，即使卖房子赔钱了，也会去做，因为养老地产对绿城集团的品牌形象及发展会带来一定的促进作用”。宋卫平对绿城“学院式养老”的期望是：“五十年后，家家都以送老人去养老学院为正常之事。”保利地产“微利盈利”做养老2013年销售额达1252亿元的保利一直被视为万科最强劲的对手，几乎在万科2010年宣布进军养老地产的同时，保利也迅速杀入这一蓝海。三年后，保利重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来十年要打造50个养老机构。据保利地产集团董事长宋广菊透露，保利正处在一个企业战略转型、寻找未来新利润增长点的重要环节，而养老地产将作为企业创新升级的重要领域进行培育。她同时指出，以普通住宅为主，适当增持商业、养老等辅助物业，将会是在城镇化发展完成过程中，保利地产长期坚持的策略。据了解，从2010年涉水养老地产至今，保利地产已在北京、广州、成都等5个城市拥有6个在建试点项目。保利地产未来将通过新建、住宅项目改造适老设备等方式，力争在保利进驻的每个城市中，实现5-6个养老地产项目。保利地产副总经理胡在新介绍，由于国内养老地产还没有可预期的盈利模式保利通过不同产品的实验，建立了自己的“微利盈利模型”：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。宋广菊表示，未来养老护理机构还是可以盈利的。保利试图通过专业养老机构去带动居家养老，社区养老。未来10年公司会在国内主要的省会城市建立这样的机构，包括在大型社区内配建5万-10万平方米的持有型养老公寓。远洋地产：养老地产成四大业务之一“以居家养老为主的发展模式是符合客观规律和国人基本观念的，这一点我们必须肯定。远洋地产最擅长的就是为客户提供适合生活的家'。”远洋地产总裁李明在多家进入养老地产的房企中，以中国人寿作为公司第一大股东的远洋地产备受关注。去年，远洋地产正式成立了“远洋养老运营管理公司”，并创建全新养老品牌“椿萱茂”。远洋地产董事长李明表示，预计养老产业未来将和住宅、商业地产、金融业务并列，成为公司业务的四大板块。养老产业“现在很多人说是养老地产，我更愿意称为养老产业。”远洋地产董事长李明曾对媒体表示，现在很多的养老地产项目名不副实，都是打着养老的旗号做地产，没有真正地去研究养老产业，或者说养老产业里面的运营模式。李明称，他个人对养老产业研究了六七年，远洋公司层面则研究了三四年，“远洋的决心有多大呢？如果不是想做养老，就不会引进中国人寿作为远洋的第一大股东”。盈利模式进入养老地产领域的房企几乎都发现，现阶段单纯做养老的获利空间极小。李明表示，远洋决定操作能盈利的养老机构。“盈利模式就是做半护理的养老服务机构”。据李明介绍，半护理的养老服务机构规模适度，靠网点布局扩张，主要在一线城市复制。去年亮相的位于北京亦庄的椿萱茂凯健就是这种模式。它由远洋自持，并不出售，是一栋有89个房间的4层小楼，每月收取租金，主要以提供日常生活护理为主。远洋地产透露，目前出租率为20%，每个房间的月租金在万元以上。此外远洋还在研究另一种带有产权交易的模式，2-3年内会加快推行。强强联合远洋进入养老产业，采取的策略是和国际知名养老服务商进行强强联合。椿萱茂是远洋地产“跨洋合作”的首例，远洋和哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。哥伦比亚太平洋的中国子公司凯健国际，是中国第一家拥有养老服务营业执照的外商投资企业，其首个养老服务项目已于2012年10月试营业。除亦庄项目外，远洋地产和哥伦比亚太平洋还在北京共同开发及运营养老设施，可能涵盖远洋旗下其他项目。外方将提供专业设备的选择和采购、项目院长及护士等培训在内的多项服务。多点布局据悉，远洋地产目前成立了专门的养老地产业务发展中心，2013年7月远洋首个养老产品“椿萱茂”在北京亦庄投入运营，第二个项目位于双桥，即将试营业。远洋地产总裁李明此前表示，“3-5年内，远洋将完成北京、上海、大连等一线或热点城市在养老领域内的多点布局，形成与集团住宅地产、商业地产以及房地产金融平行的全新业务增长极，未来养老在战略上或会成为远洋地产的主要业务之一”。