【工业地产】成都某商业总部基地项目投资可行性调研报告－48PPT

成都项目可行性报告 2008年 9月 3日 目 录 成都项目投资建议 2 成都地产市场分析 4 成都印象 3 1成都投资宏观环境 3 报告需解决的问题 1、四川震后，联东投资成都是否可行？战略目的是什么？ 战略目的一：快投入，小规模开发，实现资金流快速回流？ 战略目的二：慢投入，囤积相当规模土地，待市场回暖后，实现丰厚回报？ 2、进入西南城市成都的战略选择？ 与政府或企业联姻？还是独立经营开发？ 选择何种性质土地进行开发？ 首次选择成都哪个区域？ 成都城市印象 西南门户 :全国统筹城乡综合配套改革试验区，定位为国际旅游枢纽城市，西部地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽、新型工业基地等。 休闲成都： 舒适、安逸；宽生活、慢节奏 文化成都： 底蕴深、包容广；专注、开放 诚信政府、效率公仆 金融一般 一座来了就不想走的城市 成都项目投资建议 建议一 : 2009年上半年前 ,作为进入西南市场战略指导思想 ,以开发工业地产为契机与政府直接洽谈住宅用地 ,并在地价低谷拿地 ,建议规模 2500注重长远发展和更高利润汇报 ; 建议二 : 以快速回现和进入成都市场为目标 ,与企业合作 ,小面积拿地 ,首选双流商住用地 ,其次脾县项目 (不考虑与政府合作的基础上 ) 3 2 4 5 1 6 7 拟投资项目周边住宅情况 鑫泰新项目地块周边市场分析 航空港项目周边实地考察楼盘为圣菲 林上岛、和贵久居福，主要特点为主力户型为 110自住为主，赠送面积较大在 20平方米左右，均价在 4200一期相比价格降幅为 15%左右，建筑形势为 18层左右，容积率 3地率 30%。 郫县红光镇项目周边实地考察楼盘为正成名城左岸 3河畔、上锦颐园、成都后花园二期，主要特点为主力户型为 90左右小户型，以投资为主，主要客户为西华大学老师和高新区上班职员，建筑形势以高层为主均价在 3500，洋房 4600，别墅 6000层赠送面积较小， 10平方米左右，变相促销政策较多，容积率 2地率 40%。 龙泉驿区项目周边实地考察项目艺锦湾二期、东山国际新城，该区域住宅项目档次类型相差较大，无该区域住宅项目整体定位，洋房价格在 5000左右，高层价格在 3500左右， 18左右小高层，赠送面积较小，促销政策灵活。 成都投资宏观环境 ¶ 城市价值解析 ¶ 城市经济运行 ¶ 城市规划研究 不同发展阶段城市化特征 发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 高速发展期 快速发展期 稳定发展期 城市化率 30% 30%50% 50%75% 75%以上 城市发展特征 工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限。 工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。 工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。 城市经济高度发达， 郊区化和逆城市化，不是农村人口向城市转移，而是城市人口内部职业向第三产业转移 城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。 成都0 2 年- 0 7 年人口和城市化率0500100015004 1 . 5 %4 2 . 0 %4 2 . 5 %4 3 . 0 %4 3 . 5 %4 4 . 0 %4 4 . 5 %4 5 . 0 %4 5 . 5 %年末总人口 002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年成都城市价值解析 2007年成都城市化率为 成都处于高速发展期，经济实力明显增强，工业产业快速扩大。 工业化率 20%40%60%以上 工业化阶段 工业化初期 半工业化 工业化 6%28%30%32%34%36%38%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年人均 （美元） 480 1080 2080 4370 初级产品生产阶段 工业化 初级阶段 工业化 中级阶段 工业化后期阶段 发达社会初级阶段 发达社会高级阶段 9900 15120 22680 成都 2007年人均成都处于工业化初期中后期转型阶段，区域内急需第三产业的发展，政府需引导企业产业升级，调整产业结构和经济发展方式 1 - 7 月累计 位次累计同比± 位次 1 - 7 月累计 位次 累计同比 ± 位次1 - 7 月累计位次累计同比± 位次济南 1 2 2 沈阳 3 0武汉 0 1成都 西安 1 1 城市全社会固定资产投资( 亿元) 出口总额 （亿美元） 实际外商直接投资（亿美元）成都宏观经济分析 数据来源 :成都统计局 成都 2008年 1能确定是否地震因素带来的追加投资； 成都对外贸易并不活跃，排在十五副省级城市第 9位，但增幅列第一； 外商投资位列第 6，但增速排第 2，说明成都西南门地位逐渐凸现； 2020年，成都将形成包括成都 绕城高速公路 以内区域，面积近 600平方公里的“ 中心城区 ” 这意味着成都将以 多中心组团式 的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由 单一的特大城市 向 城乡 体化 转变。 主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向 东、南、北 重点发展，依托 新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个 区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城 ，形成新的城市架构。 新都、青白江 郫县 温江 双流东升 双流华阳 龙泉驿 主城规划 北部新城： 是商贸、物流、文化输出的重要基地； 南部新城： 是中心城对外经济延展的重要经济板块，以高端产业和新型城市功能为主。 西部新城： 是成都上水和水网密集地方，为中心城提供更高端化、专业化和现代化的配套服务。建一核两带田园网络，西部新城界线再往西放开，把友爱镇、安德镇纳入新城建设；结合温江、郫县的定位，将几十所大学也纳入新城发展中。 东部新城： 是中心城人口疏解和产业转移的承接地，产业主要是都市工业，含汽车、相关食品、电子原件、医药以及观光农业。将北部龙泉山纳入新城建设，打造龙泉旅游。在道路规划方面因纵向道路较少，启动南北干道。第二产业发展方面以汽车制造带动工程机械发展，将之作为中国西部国际车城考虑。起步区的范围要扩大，将十陵、西河打造成汽车贸易区，另还可考虑汽车娱乐发展。 区域定位规划 城市地铁交通规划 预计 2010年地铁 1号线将建成通车。 2号地铁线已开工，预计 2012年竣工； 轻轨现已开工，预计2010年竣工； 成都 2008年上半年土地市场分析 1、土地供求规模及区域分布 成都08年上半年土地成交量和成交宗数9 7 2 . 3 17 8 7 . 7 61 3 2 9 . 36 5 5 . 6 26 7 9 . 1 22 9 4 8 . 8 23 9 8 3 . 56 6 7 . 3 47 1 7 . 2 33 0 . 75 3 3 . 5 36 . 6 3301529157 7151817182010002000300040005000市区 龙泉 郫县 双流 温江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 金堂 大邑亩05101520253035成交面积 成交宗数08年 196宗，比 164宗，总成交金额 交土地宗数、面积同比增幅分别为 106； 双流土地供求量均排首位，分别占 从过去 2城区土地供需逐渐减少，温江、龙泉和双流逐量放大，近郊区可能会逐步成为成都楼市主力。 成都0 8 年上半年土地供给和宗数37684 2 3 . 9 61 3 6 8 . 142841 2 2 . 74 6 6 . 2 2 8 6 . 8 3 5 2 8 . 7 6 1 9 . 9 4 3 6 4 . 77 1 7 . 2 31 6 0 2 . 8 64461744215244 27 83010002000300040005000市区 龙泉 郫县 双流 温江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 金堂 大邑亩01020304050供给面积 供给宗数土地市场整体结构性变化明显，住宅及商住混合用地明显减少，商业用地略微放大，工业用地猛增。 供给：商住用地为 总供给的 同比下降 商业用地供给 总供给的 同比增加 且主要分布在双流、新都及高新区；工业用地供给 总供给的 剧增 15倍以上，主要分布在双流、新都、新津、高新区等地。 成交：商住混合用地和工业用地占成交土地主流，工业用地猛增商业用地微增，分别占 2 0 0 8 泉 郫县 双流 温江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 金堂 大邑总成交金额 均价格为 亩。同比分别下降了 主要原因是成交了大量的更低价格的工业用地。 （数据来源：成都土地交易中心，统计时间截止为 2008年 6月 30日） 2008年下半年土地市场预测 1、总体供给基本保持，郊县供给加速，工业用地将继续增加，商住用地继续萎缩； 2、信贷紧缩导致开发商资金短缺，市场观望情绪浓重，地价快速上涨势头被遏制； 3、开发商拿地趋于理性，寻求多元化融资渠道。 成都住宅市场分析 1996年至2008年107504586763 765 76813101185156919582079117912%64%18%30%1% 0 . 4 %71%10%3 2 . 4 %25%6%27%- 9 %050010001500200025001996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年1 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%50%