2008年九江市德安县雁湖·新天地商业营销思路
专/业/创/造/价/值商业营销思路专/业/创/造/价/值一 市场调查报告专/业/创/造/价/值朝阳路商业普查情况基本情况:总店铺数约180余间，空置0间，空置率0，平均租金40元/平方 扩张意向: 有扩张需求的37家.其中35家为服装饰品类,1家蛋糕店,1家花店， 免租考虑进驻的29家，均为服装类。专/业/创/造/价/值朝阳支路商业普查情况基本情况（总店铺数，空置率，行业比例，平均租金，）总店铺数约40余间，空置0间，空置率0，平均租金28元/平方 扩张意向:有扩张需求的12家.其中服装类3家,餐饮3家,超市2家,美容1家,美甲1家,小商品1家,文化用品1家。 免租考虑进驻的9家,其中餐饮副食类4家,美容美发3家, 服装饰品2。专/业/创/造/价/值永兴路商业普查情况 基本情况：总店铺数约60间，空置0，空置率0，平均租金30元/平方 扩张意向:有扩张需求的11家.其中服装4家,眼镜2家,五金1家,小商品1家,网吧1家,文体用品1家,餐饮1家. 免租考虑进驻的18家.其中服装饰品8家,家电小百货5家,餐饮类3家,网吧1家,文体用品1家.专/业/创/造/价/值义峰路商业普查情况基本情况:总店铺数约192间，空置0间，空置率0，平均租金20元/平方 扩张意向:有扩张需求的14家.其中2家文体用品,2家饰品,2家烟酒,3家家电百货,建材家具2家,3家其他. 免租考虑进驻的19家，其中7家为服装饰品类，6家为餐饮副食类，文化用品2 家，五金2家,其他2家。专/业/创/造/价/值蒲塘路商业普查情况基本情况:总店铺数386间，空置281间，空置率73%，平均租金14元/平方 扩张意向：有扩张需求的3家.其中副食1家,美发1家,文体用品1家. 免租考虑进驻的9家，其中5家为餐饮，3家副食店，1家美容店专/业/创/造/价/值东风路商业普查情况基本情况:总店铺数约347间，空置227间，空置率65%，平均租金14元/平方 扩张意向:有扩张需求的7家.其中4家服装饰品类,2家副食,1家通讯. 免租考虑进驻的15家，其中4家为服装饰品类，3家为餐饮副食类，文化用品2家， 其他6家。专/业/创/造/价/值石桥路商业普查情况基本情况：总店铺数约185间，空置133，空置率71%，平均租金12元/平方 扩张意向:有扩张需求的4家,超市1家,家电1家,农药1家,美发1家. 免租考虑的4家,其中家电及维修2家,麻将机1家,其他1家. 专/业/创/造/价/值工业园路商业普查情况基本情况：总店铺数约208间，空置164间，空置率79%，平均租金9元/平方；扩张意向：免租意向扩张意向均为0。专/业/创/造/价/值安居路商业普查情况基本情况：总店铺数约224间，空置220，空置率98%，平均租金10元/平方扩张意向：无 免租考虑进驻意向商家：无专/业/创/造/价/值宝塔大道商业普查情况基本情况：总店铺数约211间，空置169间，空置率80%，平均租金12元/平方 扩张意向: 无 免租考虑进驻的9家,其中 餐饮副食类4家,美容美发1家,小商品1家,其他3家.专/业/创/造/价/值商业门面汇总统计全城商业门面总数约：2016间 空置门面总数约：1261间 空置率约为：63% 空置率最高的3条街道：安居路90%工业园路77%宝塔大道77% 零空置率的4条街道：朝阳路、朝阳支路永兴路、义峰路第一商圈第二商圈第三商圈专/业/创/造/价/值商业扩张需求有扩张需求的店铺总数：88家，其行业比例如下图表：专/业/创/造/价/值经营户对免租反应对免租感兴趣的客户数：139家，其行业比例见下图表：专/业/创/造/价/值有购铺意向的经营户行业分析服装饰品类超市杂货类文化用品类食品餐饮类休闲娱乐类电器IT类 其他 合计711144765108专/业/创/造/价/值德安商业业态分布图业态占比较大的行业： 服饰业157户，占12%，加盟品牌商户较多，品牌消费意识强 副食店113户，占9%，基本为小型便利店， 餐饮业99户，占8%，小餐馆，无特色，环境服务一般专/业/创/造/价/值市场调研浅析1市场供应量分析：总体供应量较大，空置率高达63%在所统计10条主要街道上，汇集约2千余家门面中，数据反映的市场形势并不乐观 ： a、城市规模、人口总量小，商业门面需求有限； b、城西南片区新建社区底商供应量较大，市场低迷； c、新建商业项目不被看好，运营难度较大；我们所面临的市场?专/业/创/造/价/值市场调研浅析2区域性分析：核心商圈过小，次中心尚未形成，非核 心区的市场认同度太低从上述的数据可以看出，德安门面经营效益最好的路段应集中在朝阳路、永兴路路、朝阳支 路和义峰路，依据月平方租金的高低，我们将一些主要路段分为三类： 一类路段：朝阳路、永兴路路、朝阳支路和义峰路（约391户，占19.4% ，月均租金30-40元） 二类路段：东风大道、蒲塘路、石桥西路（约827户，占41.0% ，月均租金20元） 三类路段：宝塔大道、工业园路、石桥东路（约798户，占39.6% ，月均租金10元）我们所处的地段?专/业/创/造/价/值市场调研浅析3门面投资回报分析租金低售价高，投资回报率过低，投资 回报期长针对门面经营者的调查，核心商圈的平均租金约为30-40元/平方米 依据行业运营最佳约8%以上的投资回报率反推，其售价应为4500-6000元/平方米 德安市场目前实际的投资回报率仅约4%左右，投资回报期约须30年时间导致目前普通的市民门面投资热情较低，买铺不如买房我们的价格定位?专/业/创/造/价/值市场调研浅析4门面适用性分析 针对门面适用性的调查主要采集了门面规格大小、结构、厨卫配套等方 面的数据，详细如下： 商户注重门面的宽、高、深； 夹层的使用增强了实用性和价值； 除个别业态外，客户均不看好二层商业做生意；我们的产品形态？专/业/创/造/价/值市场调研浅析5客户购铺、理财心态分析地段第一，回报率第二，价格第三客户在购买门面时最关注的因素第一是地段位置、交通便利占55%，众所周知，这 是影响投资回报的最关键最直接的因素。 其次是投资回报率，价格等因素，占35.99%，这一方面反映了德安目前的市场收 入与消费水平状况，另一方面也反映了德安市民务实、理性的投资心态。 其余“物业管理”、“增值潜力”，“布局规划”等因素追后； 从以下数据可以看出，分期付款的比例占了一半，按揭付款也居第二位，占27.7% ，一次性付款仅占10.7%。我们的投资回报率？专/业/创/造/价/值二 竞争项目比较分析专/业/创/造/价/值汇龙城市广场规模:项目占地面积21亩,总商业面积1万平米,上下两层； 地段优势:处于老城区主干道，商业街区成熟，周边配套完善； 基本形态:一站式大型综合购物中心，临街分割成单间铺面销售，里面及二楼为连 通商业铺面，预计为分割产权销售； 商业策略:具体招商销售策略均未出台；专/业/创/造/价/值鸿丰鸿泰商住楼项目地址：德安县医院对面 商业项目规模：商业总建面2000余平米商业形态：一、二楼商业，一楼铺面均为临街店面 地段优势：周边配套设施齐全，医院、小学、大型超市、银行一应俱全 ，与派拉蒙超市同一条街。 销售现状：二楼862平米已经整体出售，出售价格不祥。 一楼商铺面积约1200平米，销售40% 招商情况：一楼6间铺面+二楼整层已经入驻商家，经营服装，租赁合同 是5年，租金价格不详。 一楼商铺规格：层高4米，开间3米-5米。 进深15米，最小面积53.55，最大面积86平米 价格：统一价格9988。 销售策略：8月份为5年返租，年租金9%。 现调整为一次性8折，按揭95 折，不采取返租模式。具体价格跟老板谈，有很大调整空间。一楼门面 销售不理想，价格太高。专/业/创/造/价/值富贵苑 项目地址：县城内环路 商铺面积：30-120平方米 商铺规格：深：10米 宽：3-10米 层高：3.5米 商铺价格：报价5500元/平方米 优惠5300元/平方米 付款方式：一次性付款 优惠3% 按揭付款 5成 优惠1% (8月份) 现优惠政策及价格:门面均价4500元.一次性92折,按揭95折. 销售状况不太理想。专/业/创/造/价/值金环星城 项目地址：宝塔大道中段 临街商铺面积：50-200平方米 全部售出 内部商铺面积：30平方米 邻街商铺价格：6000元/平方米 内部商铺价格：2000元/平方米 （现调整为2500） 销售策略：近期推出。专/业/创/造/价/值富阳春天 项目地址：宝塔大道南端 商铺规格：层高4米 2层 商铺价格：3000-5000元/平方米 最新价格调整为:最低2300,最高6000现销售策略：采取返租模式,三年返租,年返6% ，采取每年返租形式。专/业/创/造/价/值雁湖 新天地规模:占地面积43亩，总建面积68327平米，含宾馆用房、76套公寓和两层底商， 可售商业面积约26000平米（一层63间，二层31间）； 地段:东风大道和蒲塘路中段相间地带，雁家湖公园、实验小学旁，宾馆对面； 基本形态:全框架单间铺面，有内街，二楼铺面可连通为大面积商业；专/业/创/造/价/值一层布局商铺63间，其中外街27间，内街36间内外交通有两个主通道，两个次通道 一二层交通采用两部扶梯，三个楼梯间专/业/创/造/价/值二层布局商铺总计31间，其中临外街13间，内街18间内外交通采用回廊形式，中间为通透天井 一二层交通采用两部扶梯，三个楼梯间专/业/创/造/价/值产品格局1F南区43.9-79.1m² 80.6-84m²115-123.5m²10间9间2间1F北区16.6-35.5m² 42.2-67.1m²72-96m²8间12间10间2F南区96-127.7m² 131-176m²534m²12间3间1间2F北区43.8m²124-165m² 195.8-213.4m²247m²1间7间4间1间商业总面积：7692.63m2专/业/创/造/价/值SWOT分析本案优势地段：处于新老城区结合部位，离核心区商业有一定距离，但属未来 城市中心区，发展前景较好； 规模：商业面积1200多平米（含宾馆部分），体量不大不小，具备小 城市一站式消费的基本条件； 配套：雁家湖公园的休闲环境，试验小学的旺盛人气，星级宾馆的高 端消费，周边新建社区带来的人口增长，带来滚滚人流； 产品：主要以单间街铺为主，公摊较小，实用率较高，全框架，可自 由分割； 政策：政府招商引资重点项目，力争政策支持，利于市场拓展；专/业/创/造/价/值SWOT分析本案劣势项目不靠核心商业区，不临城市主干道，影响商业门面的长远升值空间； 周边路段商业氛围较差，门面空置率较高，租金低，目前人流量不旺； 一楼北临街商铺难以分割，不分割出售面积太大总价过高 总体规划布局上略有不足之处，急需进行部分调整； 内街占有近一半的比例，不利于展示产品形象，生意难做，推广难度大； 一楼层高略低，多数投资或自营者也多青睐高度在5米以上的一层门面，二 楼商业投资客户认同度底，推售难度较大。 专/业/创/造/价/值SWOT分析本案威胁市场威胁：全国性市场低迷+本土商业门面投资回报率低 竞争威胁：目前本项目最大的竞争对手汇龙城市广场，该项目规模和档次与本项 目相当，地段位置却远好于本项目，是分流客户的最大竞争威胁。 专/业/创/造/价/值SWOT分析本案机会时机优势。目前德安县除老道口步行街唯一相对集中商圈，有些高档 次的品牌加盟商业，其余商业基本都是低层次的分散经营。而较大型的 一站式消费的项目基本没有，本案的推出正好填补了这一市场空白，改 写德安商业发展史。 提前入市，甩开汇龙城市广场的竞争，抢先一步把握客源。专/业/创/造/价/值三 项目定位专/业/创/造/
