中天盛世2010年淮安市淮海南路项目定位方略
淮安市淮海南路项目定位方略报告结构Part 1Part 1市场研究Part 2Part 2项目定位及建议1.1宏观政策分析1.2城市发展格局分析1.3整体市场环境分析1.4整体市场特征分析1.5项目区域市场分析1.6项目区域市场个案分析1.7区域市场特征分析2.1项目研判2.2项目目标客户群定位2.3项目形象定位2.4建筑风格定位2.5物业类型定位2.6面积户型配比建议1 1市场研究了解并掌握市场，探寻市场机会点！2010年上半年出台的主要房地产政策总结 日期 政策名称 政策意义1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的 通知“国十一条”标志着新一轮房地产调控的启动3月7日2010年政府工作报告强调遏制部分城市房价过快上涨，房地产调控力度开始加大3月10日国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的 通知“国十一条”在土地方面的具体落实，加大保障性住房的土地 供应成为最大亮点4月15日国土部公布 2010 年全国土地供应计划极大的加强了普通商品房，中小套型商品房和保障性住房的 土地供应力度4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 “新国十条”史上最严厉房地产调控政策，标志着本轮房地产调控进入深 入期4月20日住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住 房预售制度有关问题的通知着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出由监管机构负 责监管预售资金，各项措施具有很强的针对性和操作性4月27日住建部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度，减少经适房 上市的获利空间 5月5日住建部关于加强廉租住房管理有关问题的通知加强廉租房租户的动态监测，严查骗取廉租房保障等行为5月22日国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工 条件确认问题的通知加大企业的税收成本，降低房企利润水平，促使企业加快开 发和销售节奏5月26日国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通 知 6月3日国税局关于加强土地增值税征管工作的通知促使税务部门真正落实土地增值税征管工作6月5日住建部关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房 认定标准的通知该标准”认房又认贷”，是史上最严厉二套房认定标准6月13日关于加快发展公共租赁住房的指导意见新国十条的具体落实,成为下一阶段公共租赁房建设的指导政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征2009年12月14日2010年1月7日2010年4月17日2010年 国务院关于坚决 遏制部分城市房价过快上涨 的通知（新国十条）2010年 关于促进房地产 市场平稳健康发展的通知 （国十一条）2009年 完善促进房地 产市场健康发展的政策措 施（国四条）内容：个人住房转让营业税征免时 限由2年恢复到5年。市场反应：短 期内出现观望，二手房成交量下降 ，2010年春节后市场恢复。内容：要求二套房贷款首付款比例不得低 于40%。市场反应：继续产生高价地王，3月后房价 飙升。核心核心核心内容：首套房90平方米以上，首付不低于30%，二 套房首付50%，利率1.1倍；3套房银行将不放贷等 。 市场反应：市 场观望加重，整体市场人气下降，楼盘销售速度及 价格停止上涨甚至下滑。政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征中天盛世认为在新政之后，淮安房地产市场在明年仍然会保持健康持续的发展趋势，市场所谓的拐点效应在明年将不会出现。理由一：随着4.17政策的发布，特别针对贷款第二套住房以上提高其首付比例和 基准利率这一条款，在行业内引起了强烈的影响，对于消费者，特别是投资客来 说是一个极具杀伤力的政策，目前房产市场处于高度的观望期，这里要说明的是 观望，而不是需求的消失，市场的刚性需求仍然存在。理由二：淮安城市的特性，决定了购房者刚性需求的可靠性，并将在相当长一段 时间内有大量的需求，房价保持稳定增长，且与一线城市地区投资性房价增长不 同。理由三：房地产市场在面临历次新政后，均在一段时间会出现报复性反弹。淮安 在经济（GDP快速增长）、城市化率增长、人口结构优化及房价基数低起点等利 好因素都将是淮安房地产市场出现报复性反弹的刺激点。因此，中天盛世预期在未来的一年中淮安房地产市场仍将保持健康稳定的发展态 势。政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征淮安城市发展格局Ø 淮安市地处江苏省北部中心 地域。Ø 淮安市区范围为清河区、青 浦区、经济开发区、淮阴区经 济开发区、淮阴区及楚州区； 主城区为清河区、青浦区、经 济开发区；中心城区为清河区 、青浦区。 Ø 经济结构进一步优化，三次 产业增加值比例由08年的15.5 ：49.5：35.0调整为09年的 15.2:48.3:36.5。 Ø 城市化率有待进一步提高， 截止到2009年年底全市户籍总 人口534.16万人，其中中心城 区的常住人口在110万人，规 划到2015年中心城区常住人口 在150万人。政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征城市规划及未来发展方向Ø 淮安城市的发展目标是建成辐射2000万 人口的苏北腹地重要中心城市。Ø 除清河老城区以外，开发区和青浦新区 在整个淮安城市规划中是并列的两个新 城区。Ø 城市东扩南连，打造宜居新城。近几年 城市规划新增居住用地主要在城市东部 和南部布局。Ø “三城融合”和“五区联动”。促进原淮阴 市城区、原淮阴县城区和楚州区融合， 加强清河区、青浦区、经济开发区、淮 阴区经济开发区、淮阴区及楚州区五区 的联动，整合城市空间发展。Ø 城南居住片区是目前淮安建设的重点区 域，全力推动城南青浦新区的建设，使 城市由原来的南北双组团的城市空间结 构向多组团的城市空间结构发展。政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征清浦区清河区 开发区楚州区淮阴区政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征清河板块定位为城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其 核心价值在于区位及配套优势。Ø 区位优势：中心区域房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已经进入成 熟阶段；Ø 配套优势：中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域；Ø 强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征清浦板块 主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进 一步提升。Ø 区位优势：主城区域重要组成部分，区域内集中了发电厂、卷烟厂等大部分的淮安大 型事业单位； Ø 配套优势：商业、交通、教育等各项配套齐全，尤其是淮阴中学为区域带来了大量的 教育客群； Ø 项目供给较大，随着市区发展南扩，结合南部大学城的开发，区域的价值逐步显现。政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征开发区板块新城市东扩的延伸带，聚集大量的高新技术产业为主的工业企业，生活居住、公 共设施相配套的综合性新区，产品差异化较大，市场有待成熟。Ø 区位优势：翔宇大道以东区域，政府规划的工业园集中带，发展速度快，内部交通 发达；Ø 配套优势：商业配套欠成熟，且商业配套集中在深圳路沿街，同时辐射半径较弱， 远逊色于市中心商业圈；Ø 车辆与人流量明显不足，外部人口导入群集中在工厂蓝领，收入中等偏低。淮阴板块受中心地带直接辐射，梯形差异化代表性楼盘，独立性与依赖型的统一。Ø 区位优势：运河北部区域，以王营镇为核心辐射，大淮安中心区域的重要补充板块 ；Ø 配套优势：无核心商业配套，依托于市区商业配套，区域灵散性配套较为完善；Ø 价格吸引力和区域情节，以及收入限制是该区域内购房的策动元素，因此楼盘档次 相对一般，外部客源较少，高端客源外流量较大。楚州板块定位于老城区行政中心，房地产市场起步较晚，其核心价值在于区位资源和配套 优势较为成熟。Ø 区位优势：楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发展起来的，房地产市场起步较 晚；Ø 配套优势：楚州区客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富；Ø 强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征整体供应量分析2009年土地市场呈现井喷式上升，未来土地供应量还将继续加大。Ø 从07年到09年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从活跃到火爆的过程；Ø 09年，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告170宗，出让土地面积683万，土地出让 均价1651元/，土地出让楼面地价为745元/。政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征各区域供应量分析清河、淮阴区市场供不应求，青浦、开发区供过于求，楚州区基本处于平衡。Ø 土地整体供给规模偏大，未来市场向新区发展，市场主要供应量在开发区、清河区及楚州 区；Ø 2009年，清河区、开发区两区的土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大；Ø 从商品住宅和交易情况来看，现有土地供应量偏大，去化周期拉长。Ø 09年度淮安的整体房价上涨在600元/左右，涨幅21%；09年12月全市整体成交均价最高 达到3449元/；Ø 统计数据显示：10年淮安只是在5月份出现了非常短暂的市场最低谷，而6月份以后呈现快 速反弹且逐步攀升的过程，在8月份整体市场价格就已经突破4月份的市场最高点。政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征全市住宅商品房价格分析淮安住宅商品房的整体价格基数不高，市场抗跌性强；预期：淮安市住宅商品房 的价格走势将是一个逐步稳定增长的过程。Ø 淮安住宅商品房的成交量却是出现了连续三个月的下滑，在7月份触底；Ø 8月份出现了非常快速的反弹，一度在成交套数上超过了4月份的市场最高点。政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征全市住宅商品房成交量分析淮安住宅商品房在不受政策影响的情况下，总体成交量都非常稳定，基本保持在 40万左右；预期：淮安市住宅商品房的成交量走势也将是稳定保量的过程。价格层面价格层面Ø 从09年1月的2850元/到12月的3449元/分析09年一年的涨幅非 常大；但从09年12月的3449元/到10年8月份的3492元/的成交 均价变化情况看，涨幅非常小；预期在10年接下来的近4个月中涨 幅会较大。 Ø 结合淮安在经济、城市化率、人口结构及房价基数等各因素，房 价必将持续稳定增长。供应层面供应层面Ø 09年1-12月土地成交量是683万（按平均容积1.8计算），未来2 -3年的供应量最少在1229万； Ø 再加上至09年12月商品房存量205万，以09年全年296.78万销 售量计算其销售周期将需要近5年的时间，因此淮安未来房地产市 场潜在供应量非常巨大。需求层面需求层面Ø 淮安的人均GDP主要是由民营企业和个体工商户贡献，居民的消费 实力还是很强的，且占了很大一部分刚性需求比例。 Ø 80前后生育高峰人群大量步入适婚年龄，婚房刚性需求比例很大 Ø 98年房改房后，经过10几年的时间，改善型住房和换房户刚性需 求比例也很大。 Ø 淮安的城市化率仅为40%，城市化进程必将推动住房的刚性需求。政策环境城市发展格局整体市场环境整体市场特征项目区域市场区域市场个案区域市场特征市场供应量巨大，且总体品质及价格趋同，市场竞争异常激烈，大盘在市场竞争中占有优势。p规划设计基本采用兵营式排布，产品单一，以多层为主体，社区总体品质感趋同；p随着市场竞争的加剧，新建项目在社区配套和户型设计上有所提
