8月三明市将乐县江滨天城地产项目营销策划.ppt
NO.4 击鼓鸣号之推广传播NO.5 攻城掠地之销售执行NO.3 运筹帷幄之销售策略NO.2 分身解术之项目定位NO.1 知己知彼之市场环境目 录NO.1读，市场知己知彼之市场环境一、宏观政策市场1、住宅调控政策2011年伊始的新“国八条”堪称史上最给力的政策组合，不仅将农历2010年的楼市调控推到了历史顶峰，也正式宣告了第三轮调控的提前启动，其中涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，再次显现中央坚决挤出投资需求、抑制房价过快上涨的决心。Ø二套房首付提高至60%：第二套首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；Ø限购首次入新政：对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房；Ø不满五年房产转让全额征营业税：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；Ø加大保障性安居工程建设力度：各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面；Ø严格住房用地供应管理：要求落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明；Ø地方政府约谈问责机制：房价目标施压地方政府。16.50%(中小金融机构)16.00%20.00%(大型金融机构)19.50%2011年3月25日时间调整前调整后2011年2月24日(大型金融机构)19.00%19.50% (中小金融机构)15.50%16.00%2011年1月20日(大型金融机构)18.50%19.00% (中小金融机构)15.00%15.50%2010年12月20日(大型金融机构)18.00%18.50% (中小金融机构)14.50%15.00%2010年11月29日(大型金融机构)17.50%18.00% (中小金融机构)14.00%14.50%2010年11月16日(大型金融机构)17.00%17.50% (中小金融机构)13.50%14.00%2010年5月10日(大型金融机构)16.50%17.00% (中小金融机构)13.50%不调整2010年2月25日(大型金融机构)16.00%16.50% (中小金融机构)13.50%不调整2010年1月18日(大型金融机构)15.50%16.00% (中小金融机构)13.50%不调整2011年5月18日2011年4月21日17.00%(中小金融机构)16.50%20.50%(大型金融机构)20.00%17.50%(中小金融机构)17.00%21.00%(大型金融机构)20.50%2011年6月20日(大型金融机构)21.00%21.50%存款准备金率从去年以来，人民银行已经13次上调金融机构人民币存款准备 金率。2011年6月20日起，大型金融机构存款准备金率 已经高达21.5%，屡次创下历史新高。存款准备金率屡创历史新高2、银行调控政策调整时间调整内容2011年7月7日央行上调存贷款利率0.25个百分点2011年4月6日央行上调存贷款利率0.25个百分点2011年2月9日央行上调存贷款利率0.25个百分点2008年为应对国际金融危机，中国4个月内 5次降息。时隔二年后，人民银行再次加息，并且多次 打开加息通道。提高首付比例和贷款利率 非本地户口限制购买 增加保障性住房供给 提高存款准备金公开市场业操作 贷款政策 利率政策平抑房地产市场矛盾， 抑制投机、投资成份， 保障房产供需结构 消除通胀的货币基础 开发贷款紧缩 个人按揭贷款紧缩回收货币流动量 紧缩信贷 稳定房地产市场行政手段 市场手段 抑制通 胀维护稳 定宏观市场分析国家房地产调控政策结构梳理限购、限贷、增加供给2011年政府政策调控的三大主力：将乐未限购，但货币紧缩及加息会产生多方影响。房地产企业面临融资压力，开发现金需求量逐渐增大。普通客户购房压力也在逐步增加。限购风已从一线城市扩及到二、三线城市二、将乐城市环境分析1、城市概括一个具有1800多年历史名城，全县总面积2246平方公里，辖13个乡镇、1个国家级自然保护区（龙栖山）、135个村委会、5个社区居委会，总人口17.1万人，其中城镇人口约70302人。交 通：境内有福银高速（G70）、省道S304及S204，连接全国各地。2009年全县公路里程达到1250公里。建设中的向莆高铁在将乐设有站点，将极大地提升将乐的交通地位。经 济：2010年城市GDP 53.62亿元，同比增长14%；人均GDP4875美金，同比增长39.65%。经济的快速发展将带来房地产市场良性发展。产 业：电力、电子、林产、矿产和机械制造五个产业，已经成为将乐县域经济发展的“龙头”，是县财政的主要收入。2010年全县地区生产总值53.62亿元，农林牧渔业总产值18.77亿元，规模以上工业总产值62.32亿元，城镇以上固定资产投资36.57亿元，地方级一般预算收入2.7亿元，城镇居民人均可支配收入16149元，农民人均纯收入6738元。电力、电子、林产、矿产和机械制造五个产业，已经成为将乐县域经济发展的“龙头”，对县财政的贡献率占六成。2、经济简析消费类型恩格尔系数住房消费占总消费 性支出的比重（% ）恩格尔系数住房消费占总消费 支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.3920302010年将乐城镇居民恩格尔系 数约为40%，其食品支出比重 在减少，其它享受型消费在增 加。消费整体达到小康型阶段 ，住宅消费比例持续加大主力经济增长点：三明核电站落户将乐，一期计划投资270亿元，建成后年产值100 亿元，这对将乐的经济发展将起到不可估量的推动作用。同时，核电站的建设及投产 将引进数千人乃至上万人的技术主干人才，对将乐的房地产市场及第三产业的发展将 是有力的推动力量之一。2009-2011将乐商住用地出让情况总揽时间项目名称土地面积容积率总建面积成交价楼面价开发商20090622三华南路A地块352482.795170 83213478874 瑞祥20091111枫昌贯政府收储项目630001.6100800 85050000844 鸿祥20090618三华南路B地块58491.478598 140516371634 宏泰20090608新将北路地块53982.714575 329000002257 三明夏华房地产20100505东门二期地块40583.112580 547586524353 恒华20100603三华南路D地块47933.114858 390869152631 鸿福20100914天源大饭店后侧305043.3100663 20347927202 国宏20110117上河洲C地块567881.8102218 1308395521280 天宏20110228上河洲B地块643501.9122265 1783138501458 民发20110228上河洲A地块697091.9132447 2607116601968 天宏20110413上河洲D地块433861.982433 1740646322112 鸿恒昌三、房地产市场土地市场近三年将乐商住土地出让情况年份出让土地面积（万 平）规划建筑面积（万 平）成交楼面价 （元/平）备注2009年10.949522.6337951成交土地面积不包含自 建房土地出让2010年3.935512.81018852011年23.423343.93641700合计38.308379.3802从近三年中心城区商住土地挂牌出让情况看，2011年土地出让楼面价高于2010年 约两倍； 已出让可规划建筑面积量为79.3802万，其中2011年上半年出让的体量超过前 两年的总合，可以预计未来两年的将乐楼市将面临激烈的竞争。三、房地产市场土地市场三、房地产市场房价分析（将乐楼市图）数据来源：政府备案网结合市场走访上河洲 三项目本案位置天源水都一品上苑水木金华水木银华三华城乐活城东方商厦华夏商厦开盘均价约 5000元/备案均价 5042元/成交均价约 4675元/备案均价 4539元/目前住宅市场均价约4700元/ 国宏-华虹花园三、房地产市场在售个案综合分析项目天源水都三华城一品上苑 位置滨河南路天源大酒店南侧水南三华南路古镛镇龙池枫昌贯总建46566，7栋12层建筑118233，住宅7栋15至21层7万 多平13万，6栋情景洋房，8栋15-18 层住宅，112栋联拼别墅主打卖点地段，观水临山精品住宅一线江景，集居住、购物、休闲、 酒店为一体的11万的城市综合体将乐首席城中别墅群，打造区域高 端住宅区均价4539元/5042元/预计约5000元/ 主力产品75.45、99-101住宅120-131三房81.16-157 主力总价34.2万-45.8万总均价约60.5万-66万40.5万-78.58万周边配套五星酒店、水南中学、永辉超市、建 行、农行、新汽车站等邮政银行、建行、农行、将乐县规 划局、水南中学、书店、娱乐城KTV 、汽车站等实验幼儿园、实验小学、妇幼保健 院、永辉超市、县政府、一中、华 山公园等客群分析50%以上为周边乡镇客户、城关、少 部分外地客户（普田）将乐周边乡镇、城关、沙县、三明 、 明溪将乐城关、周边乡镇、沙县、明溪 、三明销售情况一期4567#272套，目前备案162套 ，实际已接近售罄一期468#172套，目前备案105套 ，其中4#剩2套未备案，8#剩9套未 备案，6#为8月份加推，目前已备案 8套，总体去化较好未正式开盘，内部认购中。定金 16-18万备注二期123#144套计划于今年第4季度 推出商业量体3万多平，未推计划8月13日举办产品说明会活动 ，8月15或16日开盘目前全县可售面积84936.61. 其中，可售住宅272套，可售商业及其它物业1127套。开发商项目名称房屋坐落可售套数可售面积住宅其他 福建瑞祥房地产有限公 司三华城将乐县水南三华南路6514321508.12福建鸿恒昌房地产开发 有限公司天源水都将乐县水南镇滨河南路1045513783.55福建鸿图房地产开发有 限公司将乐分公司日照东门水木玉华小区日照东门水木玉华小区9442820922.97福建鸿图房地产开发有 限公司将乐分公司日照东门水木银华小区日照东门水木银华小区4451410.94福建省将乐县宏泰房地 产开发有限公司宏泰名城将乐县三华南路475870.14福建省将乐县恒华房地 产开发有限公司龙华小区商住楼古镛镇新华村张厝涝龙华小区1196.74福建省将乐县恒华房地 产开发有限公司东方商厦将乐县古镛镇新将北路034212214.95福建省佳盛房地产开发 有限公司将乐分公司锦绣江南住宅楼将乐县新将南路0301095.33三明夏华房地产开发有 限公司夏华商夏将乐县古镛镇新将北路0768033.87合计 272112784936.61三、房地产市场可售房源分析未来已知市场推案存量统计约110.67万平，其中商业部分体量约15万平 ，住宅体量约80万平，未来两年住宅与商业产品将同时面临激烈竞争。市场主要项目剩余量体（待推）备注三华城待推8.9万现推6#住宅水木金华约15万预计第三季度推向市场一品上苑约13万计划8月15日或16日开盘上河国际
