物业项目收支情况公示相关政策解读

物业项目收支情况公示及相关政策解读2013年3月19日授 课 大 纲1.收支情况公示相关政策解读； 2.收支情况网上填报流程及注意事项； 3.收支情况公示过程中的常见问题及注意事项 ； 4.收支情况公示与示范项目考评、财务审计的 衔接； 5.常见物业费测算与年度预算方案的编制要点 ； 6.行业主管部门针对收支情况公示的检查通报 ； 7.互动答疑。第一部分物业项目收支情况公示 相关政策解读政 策 背 景规范物业服务企业行为，增强物业服务企业经营透明度，营造公平的市场环境，构建业主和物业服务企业之间的和谐互信关系。政 策 解 读2010年10月1日起施行的北京市物业管理办法第二十三条规定：物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项 目、收费标准等有关情况在物业管理区域 内显著位置公示。办法第二十三条还规定：物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业 服务项目收支情况、本年度物业服务项目 收支预算，业主提出质询时，物业服务企 业应当及时答复。业主共同决定或者业主 委员会要求对物业服务项目收支情况进行 审计的，物业服务企业应当予以配合。第二部分物业项目收支情况 网上填报流程及注意事项背 景2011年12月26日市住建委印发的关于物业项目收支情况公示有关问题的通知 中规定：自2012年1月1日起，物业项目收支情况采取网上填写，现场公示。通知中还规定：物业服务企业应当于每年第一季度登 录北京市物业管理动态监管系统，填 写上一年度物业服务合同履行情况、物业 项目收支情况和本年度物业项目收支预算 ，并打印出带有条形码的报告书在物业管 理区域内显著位置进行公示，公示时间不 得少于15日。网上填报流程1准备相关信息、数据2公司相关领导审批3用户登录4信息、数据录入5报告书打印一.准备相关信息、数据1.项目名称：应与北京市物业管理动态监管系统 中物业服务合同备案的项目名称一致。 2.项目收支期间：应为上一年的1月1日至12月31日 。 3.项目物业服务收费方式：包干制或酬金制。 4.物业服务费收费总面积：应与各物业类型（多层 住宅、高层住宅、别墅、办公楼、商业物业、其 他类型）收费面积总和一致。 5.各物业类型收费标准：应与物业服务合同的收费 标准一致。6.年度物业服务费应收：应与各物业类型年度应 收总和一致。 7.实收：应为当年实际收取的物业服务费总和， 含清欠，不含共用部分经营收入。 8.总支出：应与各单项年度支出总和一致，不含 共用部分经营支出。 9.盈余/亏损：应为年度物业服务费实收与总支出 之差。 10.管理人员费用：填报主管以上级别人员费用。11.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维 护费用填报共用部位共用设施设备的日常使用 和运行、维护保养所需的费用和工程技术人员 费用。 12.物业管理区域清洁卫生费用填报环境卫生所需 的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、 管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用及保 洁人员费用。 13.物业管理区域绿化养护费用填报管理、养护绿 化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗 费、农药化肥费及绿化人员费用。14.物业管理区域秩序维护费用填报维护秩序所需 的器材装备费及秩序维护人员费用。 15.办公费用填报办公用品费、交通费、房租、水 电费、取暖费、通讯费、书报费等相关费用及 客服人员、财务人员、行政人员费用。 16.管理费分摊填报物业服务企业在管理多个物业 项目的情况下，为保障物业服务正常运转而由 本物业项目承担的管理费用。17.固定资产折旧填报按规定的折旧方法计提固定 资产的折旧，计提折旧的固定资产必须满足物 业服务企业拥有、与物业服务直接相关、使用 年限在一年以上三个条件。 18.物业共用部分及公众责任保险费用填报购买物 业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所 支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司 签订的保险单上约定的保险费为准。不含共用 部分经营保险费用。19.管理酬金：实行酬金制的项目填写，以物业服 务合同约定的比例或金额为准。 20.经业主大会同意的其他费用：应有业主大会决 议。 21.税金：营业税、所得税等，不含共用部分经营 税金。提示：物业服务收支情况的各类数据中均不含共用 部分经营的收支数据。22.年度物业共用部位经营收入：包括停车费、广 告费、场地租赁费、其他经营收入等。 23.共用部分经营服务成本（人工费、保洁费、维 护费、能源费及物料支出等）涉及与物业服务 成本之间分摊的，应按照收入的比重共用部分 经营服务支出与物业服务支出之间分摊。 24.共用部分经营管理酬金：以物业服务合同或经 营管理合同约定的比例或金额为准。 25.税金：营业税、所得税等。26.结余及用途：包括补充专项维修资金、按照业 主大会于决议使用、其他用途。 27.业主欠费情况：包括欠费户数、欠缴费用总额 、欠缴率等。二.公司相关领导审批1.与相关合同核对；2.与财务审计报告核对；3.与以往公示报告核对；4.审核通过后方可批准录入；5.批准录入的信息、数据应存档备查。三.用户登录用户可以通过两步实现登录北京市物业管理 动态监管系统 1.登录市住建委网站 http:/www.bjjs.gov.com在网站首页右侧的“网上办事大厅系统”一栏中输入用户名、密码及验证码后，点击“登 录”按键网上办事大厅。”2. 在“网上办事大厅系统”页面左侧的“我的 办事大厅”一栏中选择“申办业务”，页面 的右侧会显示所有业务列表。找到并点击“ 北京市物业管理动态监管系统”，进入系统 首页，就可以进行公示报告的网上填写了。四.信息、数据录入1. 将已获领导批准的相关信息、数据录入。2. 填写完成后，应认真核对相关信息、数据，确定无误后，点击确定键保存。五.打印报告书1. 打印出带有条形码的报告书。2. 项目负责人签字（应与北京市物业管理动态监管系统中物业服务合同备案的项目负责人一致），并加盖物业服务企业公章后，便可进行公示。第三部分物业项目收支情况公示过程中 常见问题及注意事项问题一：公示时间不规范现象：1. 没有在3月31日前公示。2. 公示时间不足15日。问题一：公示时间不规范注意事项： 1. 尽早准备、审批、网上填报公示所需 的信息、数据。 2. 及时张贴报告书。 3. 对已公示的报告书进行检查，发现破 损及时更换。 4. 保留公示时间符合规范的证据。问题二：公示场所不规范。现象：只张贴在物业办公室、收费处等地进行公示。问题二：公示场所不规范。注意事项：应在物业管理区域内显著位置进行公示，如物业项目主要出入口、告示栏 、物业办公地点出入口等（便于全体 业主及时了解之处）。问题三：公示内容不规范。现象： 1. 公示的不是带有条形码的报告书。 2. 公示内容不完整。 3. 报告书没有项目负责人签字或签名不 是备案的项目负责人。 4. 报告书没有加盖物业服务企业公章或 加盖的是管理处的章。问题三：公示内容不规范。注意事项： 1. 应公示带有条形码的报告书。 2. 上一年度物业服务合同履行情况、物 业项目收支情况和本年度物业项目收 支预算应全部公示。 3. 报告书应由备案的项目负责人签字。 4. 报告书应加盖物业服务企业公章。问题四：不能积极答复业主质询。现象：1. 对业主的质询持冷漠、拒绝的态度。 （不了解法规、抵触情绪） 2. 对业主的质询无法做出合理的解释。 （不清楚数据来源、数据有误）问题四：不能积极答复业主质询。 注意事项： 1.在准备、审批、网上填报等阶段确保公示所需 的信息、数据无误。 2.吸收项目相关人员准备相关信息、数据，或就 公示的信息、数据来源对项目相关人员进行培 训。 3.对业主的质询采取热情、积极的态度予以答复 。 4.保留答复业主质询的记录。问题五：不能积极配合审计。现象：1. 拒绝审计。（不了解法规、抵触情绪 ） 2. 不能及时提供与公示报告书数据一致 的账目、票据。（没有做好充分准备 、数据有误）。问题五：不能积极配合审计。 注意事项： 1.在准备、审批、网上填报等阶段确保公示所需 的信息、数据无误。 2.对业主共同决定或者业主委员会提出的审计要 求采取积极的态度予以配合。 3.做好充分准备，及时提供与公示报告书数据一 致的账目、票据。 4.对非业主共同决定或者业主委员会提出的审计 要求没有明确或书面回复。2011年3月28日市住建委印发的物业项目收支情况公示及物业服务合同备案专项执法检 查工作方案中规定：检查过程中发现物业服务企业未达到“三规范、两积极”要求的，约谈物业企业法定代 表人和物业项目负责人，责令限期改正，并作 为不良记录记入物业服务企业及项目负责人信 用系统，拒不纠正的，及时向社会公示，通过 媒体予以曝光。第四部分物业项目收支情况公示与示范项目 考评、财务审计的衔接与示范项目考评的衔接示范项目考评与物业项目收支情况公示有关的 事项有： 1.在收费、财务管理等方面执行有关规定；至 少每半年公开一次物业服务费收支情况。符合2 分，每一处不符合扣0.5分。 2.物业服务费用收缴率98%以上。符合2分，每 降低1个百分点扣0.5分。 3.本小区物业服务经营状况，项目费用收支情 况统计表。符合1分，项目亏损扣1分。2010年9月4日市住建委印发的北京市物业管理示范项目考评管理办法中规 定：本办法所称物业管理示范项目是指根据北京物业管理示范项目考评标准评定为 物业管理示范（四星）项目和物业管理示 范(五星)项目。办法中还规定：住宅项目现场考评总分值在90分以上 （含90分）， 大厦、工业区现场考评总 分值在95分以上（含95分）的授予北京市 物业管理示范（四星）项目称号。现场考 评总分值在98分以上（含98分）、住宅项 目通过现场答辩的授予北京市物业管理示 范（五星）项目称号。与财务审计的衔接1. 企业常规的年度财务审计。2. 项目按照物业服务合同的约定、业主共同决定或者业主委员会提出的审计。收支情况公示、财务审计、业主审计，由于需求方的不同、关注重点的不同，会直接导致财务数据所属科目的变化，最典型的就是人工成本的问题。因此，可能引发物业服务企业需要建立多套账目或账目调整，但始终应保证基础数据的一致性和年度总额的一致性。第五部分常见物业项目物业费测算 与年度预算方案的编制要点一.物业费测算物业服务收费管理办法第九条规定：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理 企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业 管理企业的利润。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约 定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理 企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出 ，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业 服务计费方式。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服 务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬 金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部 分： 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福 利费等； 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费 用； 3.物业管理区域清洁卫生费用； 4.物业管理区域绿化养护费用； 5.物业管理区域秩序维护费用； 6.办公费用； 7.物业管理企业固定资产折旧； 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费； 9.经业主同意的其它费用。二.年度预算编制要点1.物业服务费用收支预算与共用部位经营收支 预算分开。 2.收入预算考虑合理的收缴率和清欠率。 3.支出预算考虑可能的人工、能源、物料等变 动因素。 4.对不可避免的亏损应提出应对措施。 5.预算编制应与项目充分沟通。第六部分行业主管部门针对物业项目 收支情况公示的检查通报2011年4月1日至5月25日，各区县住建委、房管局对除平房、单位自管房、单栋住宅楼、 直管公房、大专院校、央产房和军队营房之外 ，实施专业化物业管理的住宅物业项目